红商网讯：6月以来，香港资本市场迎来一波内房股上市的小高潮。在经过几年的筹备后，国瑞置业即在这样的背景下发起IPO冲刺。
据其6月23日发布的招股公告披露，国瑞置业当日起至26日中午公开招股，拟全球发售6.61亿股股份，其中一成在港公开发售，招股价介乎2.30港元至2.84港元，每手1000股，入场费2868.63港元。
国瑞置业预期，公司将于6月27日定价，7月7日联交所挂牌，按招股价中位数2.57港元计算，是次全球发售所得款项净额约16.03亿港元，其中六成拟用于物业开发项目，三成用于未来收购土地储备，余下一成用作一般企业及营运资金用途。
据了解，国瑞置业是一家从广东起步，目前总部位于北京的地产企业，业务领域包括物业开发、一级土地建设及开发服务、物业投资以及物业管理和相关服务。该公司在2011年、2012年以及2013年，已签约销售额分别为人民币19.47亿元、32.83亿元以及50.57亿元，复合年增长率为61.2%。同期的收入分别为人民币17.53亿元、42.76亿元以及68.35亿元，复合年增长率为97.4%。
优势：北京核心城区物业
国瑞置业董事长张章笋接受观点地产新媒体采访时总结了公司上市的主要亮点。“首先我们是北京的公司，主要项目在北京。我们在北京市中心以及廊坊地区有较多布局，可以享受时下京津冀一体化的红利。”
“其次，目前公司持有型物业的租金收入稳定。今后每年都将增加一定量的持有型物业，包括甲级写字楼、商场、购物中心等。另外，公司开发的"国瑞城"品牌已经比较成熟，未来发展前景良好。”
国瑞置业招股书中对于是次上市的卖点亦有详细阐述。“我们是北京市二环路内第二大的物业开发商，拥有4.1%的市场份额，并且为北京第45大物业开发商，所占市场份额为0.34%。此外，根据第一太平戴维斯报告，于2014年3月31日，以竣工建筑面积计算，我们作为投资物业持有的北京国瑞购物中心亦为北京市二环路内第二大的购物中心。我们在北京的所有已竣工项目均位于北京市中心天安门广场方圆一至五公里范围内。”
由此不难看出，拥有北京市中心核心位置多处物业，是国瑞置业引以为豪的资本。根据招股书，国瑞置业在北京持作销售的物业包括北京国瑞城以及北京富贵园，权益货值合计18.76亿元。
持作开发的物业中，位于北京地区的仅有东城区崇文门路口东南角的北京国瑞中心，权益货值为24.26亿元。持作投资的物业中，有四个位于北京市，且均分布在东城区。包括北京国瑞城综合体、乐天玛特购物中心、富贵园购物中心以及北京国瑞城多个四合院。
但值得注意的是，在国瑞置业680万平方米的土储中，北京地区的土地储备总建面仅为39.05万平方米，占土地储备总额的5.8%，平均地价为8378元/平米；占比最大的是廊坊和沈阳，分别为31.3%以及22.7%。更为重要的是，北京核心城区未来亦不会有土地继续出让，这样的项目或成绝版，继续拓展几乎不可能。
因此，谈及未来国瑞置业在北京的发展策略时，张章笋称，公司会继续在市中心做棚户区、旧城改造项目，同时借助京津冀一体化，在廊坊地区发展项目。
市场：对模式不再敏感
进入6月以来，已经相继有方兴地产分拆酒店业务金茂投资挂牌、众安地产分拆商业部分中国新城市挂牌、花样年分拆物业部分彩生活挂牌，以及大连亿达携软件园模式上市。
致富证券有限公司中国区董事叶海亚解释称，本来6月份是香港联交所上市聆讯截止的一个时间，这段时间如果不上的话就要再拖半年。
一个有意思的现象时，几乎每一家赴港上市的内房新股都能讲出一个资本的故事。然而现实的尴尬是，作为故事受众的投资者眼下对这些故事却兴趣缺缺。
叶海亚对观点地产新媒体坦言，从目前内房股上市的情况来看，其对香港资本市场的吸引力相比其他行业并不是太高。有的主打高端住宅，有的专注核心区域的商业，每个公司都能提出非常有特色的卖点。其实内房股的卖点就是便宜，折让价大。对于市场的吸引程度不会差太多。
“内房股在香港资本市场已经有很多，大多数内房股上市的目的主要是融资，它们对融资平台的需求更大一些，反而流通需求并不是很大。”他进一步解释称，“中小型内房股上市后股票流通率非常低，会出现内房股以非常折让的PD价格上市，有的甚至折让到0.6倍，即账面值1块钱，上市只要6毛钱左右。”
一言以蔽之，目前对于投资者来说，他们更关注的是股票的折让价，而不是模式。“因为模式都大同小异，形式差不多，每个都能挑出优点，市场对此已经不太敏感了。”
中国新城市的最新定价即印证了这一点。6月26日早间，由众安房产分拆商业部分上市的中国新城市公布，经计及现行市况后，最终发售价已定为每股发售股份1.30港元，远低过招股价下限2.12港元。此前其因为发行价不被市场认可而一度推迟上市时间。
(观点地产网)
国瑞置业赴港上市：发售6.6亿股 将增加商业地产比例
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