红商网讯：日前，方兴地产旗下的金茂投资及金茂(中国)投资控股有限公司宣布，与香港联合交易所有限公司联合发行的股份合订单位计划进行全球发售，全球发售价定于介乎5.35至5.65港元，集资额最多约33.9亿港元，6月19日至24日公开发售股票，预计将于7月2日开始买卖。

　　分析人士表示，在酒店行业下滑背景下，趁早将酒店资产分拆上市，打通资本市场融资渠道，对方兴地产而言，将有利于补给地产开发所需资金，缓解现金流压力。

　　早在今年3月，方兴地产宣布建议分拆在金茂大厦及在中国8家酒店中的权益，并将其独立上市，分拆上市通过由金茂投资和金茂控股联合发行的股份合订单位在联交所主板上市的方式进行。

　　值得注意的是，酒店是方兴地产收入占比较低的一个业务板块。年报显示，方兴地产2013年营业收入207亿港元，同比增长21%，毛利率44%，同比微增2%，扣除投资物业公平值收益(已扣除递延税项)，公司所有者应占溢利为29.1亿港元，同比增长35%。其中，酒店经营业务实现收入20.61亿港元，约占集团全年收入总额的10%。

　　“目前酒店物业普遍投资回报较低，酒店拆分上市宜早不宜迟，趁着现在酒店估值还不是很低，赶紧打包上市，作为融资渠道。”协纵国际集团创始合伙人黄立冲日前对《第一财经日报》记者表示，在酒店行业面临整体下滑的背景下，及时分拆、打通资本市场融资渠道，是方兴地产盘活酒店资产的为数不多的办法。

　　今年以来，随着需求方降价预期渐强，房地产前景暧昧，房企去化速度受到考验。销售走弱最为直接的影响是，推高房企的融资成本，增加现金流压力。方兴地产2013年财报显示，其融资成本约13.25亿港元，同比增长34%。方兴地产解释，这是2013年发行债券与贷款增长所致。截至2013年12月31日，方兴地产计息银行贷款和其他借款同比增加27%，计息银行贷款和其他借款增加包括用于新项目开发的对外贷款及对外发行优先票据。

　　与此同时，方兴地产仍在加大土地储备。进入2014年后，方兴地产再次加大了拿地步伐，1月10日，以23.7亿元总价竞得杭州拱墅区地块;1月28日，又以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价4.76万元/平方米;2月20日，分别联合葛洲坝[0.00% 资金研报]、融创以60亿元夺得北京经济技术开发区河西区两宗住宅地块。

　　销售方面，本报记者昨日在方兴地产网站查询的数据显示，截至2014年前五个月，其已累计取得物业签约销售额人民币40亿元，约占去年其物业签约销售额及土地一级开发销售成交总金额的19%。

　　穆迪副总裁、高级分析师兼负责方兴地产的主分析师曾启贤曾对包括本报在内的媒体记者分析，方兴地产在国内外强劲的融资能力，某种程度上是受益于其国有企业的背景，以及作为中化旗下子公司的地位。另一方面，方兴地产进军其没有丰富运营经验的住房开发业务也提升了其风险水平。该公司在地域和现金流方面缺乏多元性，亦可能会导致其业绩波动。

　　兰德咨询总裁宋延庆则认为，方兴地产住宅的溢价率较高，酒店和写字楼经营良好，这部分现金流将补给地产开发的投入，加大土地储备符合其战略。但他提醒，未来，方兴地产在开发节奏上应避免产品线多点布局。
　　（来源：第一财经日报作者：蔡胤）

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