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红商网讯：商业地产界有这么一句话流传甚广，“得京沪者得天下”。
上海是商业地产必争之地，要求也最为严苛。睿意德今年一季度报告指出，有三成购物中心正危机重重。
一片愁云中，阳光新业地产股份有限公司（阳光新业），这个来自北京的开发商在过去一年中，以不超过20亿元的资金，撬动了上海的3个商业项目，高调入驻淮海路。今年，阳光新业不仅收购了上海老字号酒店银河宾馆，2个购物中心也将相继开业。这是一个有关房企如何玩金融的故事。
轻资产探路
故事可追溯至2013年3月，当时阳光新业与温州一家公司签订了20年的租约，租下松江阳光新生活广场，总建筑面积4万平方米，这家购物中心马上就将开业迎客。
这只是一次试水。阳光新业上海城市开发公司总经理李鹰当时向总部汇报，在静安寺、淮海路和徐家汇这3个商圈里，一定要拿下一个项目。
同年8月，阳光新业与锦江集团签下了15年的租约，盘下淮海路中段的锦江国际购物中心，并宣告斥资1亿多元对其升级改造，在这1.8万平方米的商业业态中，将有六成以餐饮、娱乐休闲等体验式消费为主。
今年以来，阳光新业以20.2亿元总价，先后收购了银河宾馆主楼100%股权及裙楼90%的股权。
早报记者了解到，位于长宁区的银河宾馆主楼正筹划改成写字楼，裙楼将很可能做成配套商业，目前正向政府部门做方案申请。
知情人士透露，长宁区政府正重新规划虹桥、中山公园拓展区，将以空中连廊和地下通道形式，连通区内标杆写字楼和商场。
一名写字楼租赁人士介绍，虹桥地区除了金虹桥项目的空置率稍高，其他写字楼的出租率都在90%以上。
李鹰说，锦江国际购物中心将在今年圣诞夜试营业，而银河宾馆预计最早明年二季度就会有租金收入。
自有资金占项目比例低
与港资开发商百分百持有、慢慢“养”铺不同，阳光新业是以少量资金撬动了大量的商业项目。
阳光新业董秘李峻告诉早报记者，阳光新业现在全国31个项目中，控股的有9个，参股的有17个，其他都是委托管理。参股的17个项目都被打入“家世界”资产包中，控股的比例在10%～40%之间。
早在2007年，阳光新业联合其大股东新加坡主权投资基金GIC，以至少37亿元，共同收购了天津“家世界”集团旗下商业物业。
有券商机构人士称，阳光新业的模式类似美国房地产+金融，自有资金的比例很低。成熟如铁狮门，有些项目自有资金的比例甚至不足5%。
以阳光新业收购银河宾馆为例，阳光新业采用“股+债”形式。根据公告，主楼12.62亿元的支付价款中，借助中信信托以股权形式融资近5亿元，部分再通过商业银行借债。知情人士透露，裙楼也将有可能和信托机构合作，但阳光新业将控制整个项目运营。
收租已成为阳光新业的主要收入来源，而其2013年净利润率超过30%。2013年，阳光新业营业收入6亿元，其中商业物业租赁收入2.75亿元，占该公司年度营业收入的39.9%。（来自：东方早报 记者：王齐）
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