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绿地发力社区购物中心缤纷城 将达5-6家
http://www.redsh.com 2014-05-15 红商网 发布稿件

  【抢滩区域中心】

  伴随城镇化进程的加快,城市半径不断扩大,就地消费、方便消费的需求持续增强,因而包括万科、中粮、绿地在内的许多大型房企都开始重视区域性、社区性的商业地产。

  绿地缤纷城在北京的两个项目之所以分别落子大兴和房山,正是因为这两个区域都属于城市副中心,交通对周围客流具有很强的辐射,区域存在大量的导入人口。“这些人口可能是新进城市的,也可能属于改善需求。对时尚的消费需求、对生活方式的改变有强烈的愿望。”王智明表示。

  中国购物中心产业资讯中心主任郭增利告诉中国房地产报记者,目前我国的常住人口城镇化水平是52%,而户籍人口统计只有35%,“二者数据之间的数值差,正是未来如何做好服务的思路所在”。

  郭增利认为,未来购物中心应该是以服务基本需求作为主导方向。“能够成为一个区域的发展配套,就意味着购物中心要强化的是本地化的服务能力,同时还要为这群居民提供他们所喜欢的本地品牌。”

  而这种社区型购物中心客观上也能够给城市新区提供良好的配套,拉动住宅销售。

  王智明称,绿地集团通过对商业综合体的整体规划、建设、营销,持有商业筹备、招商、开业、经营,为绿地北京首个大型城市综合体项目创造了上百亿元的销售,并带动了周边房地产项目的销售价格和销售量。“从2011年~2013年,大兴绿地住宅的价格从当初的17000元/平方米飙升至33000元/平方米以上。”

  中国商业地产联盟秘书长王永平对中国房地产报记者表示,绿地以住宅为主营业务,在各地的项目都是以大盘为主,加强配套商业建设是必须的措施。“在一些远郊区甚至新区,很多开发商采取了小底商的做法,沿街一条商铺,档次比较低,也很无序。绿地的此种创举,是一个很好的尝试。”王永平表示。

  【自持与复制的挑战】

  全部自持并展开全国复制,对于任何一个地产商来说都绝非易事。

  业内人士认为,自持的优点在于品牌做到一定程度之后,利润持久稳定,而缺点是现金流回流速度慢,在发展速度上会受到影响。统一自持运营除了考验着开发商的资金实力,对商业地产商的专业性和企业长远的规划也将提出极大的挑战。

  即便是万达,其商业地产复制之路也是历经挫折反复调整之后,才确定如今这种以定向拿地寻找资金平衡的发展模式。而在商业运营管理方面,万达也只是扮演着整合商的角色。那么绿地如何有底气走全部自持和快速复制之路?

  胡益彦解释称,要做好商业地产,招商策划、设计工程、成本融资到运营推广四个环节缺一不可,其中后期的运营又是考验一个商业项目整体能力的关键。“缤纷城采用自持模式,就是在为今后统一专业的运营铺路。”

  王智明则表示,自持性商业地产短期内会影响现金流,但远期收益巨大。“凭借着专业团队的打造、集团自身强大资源优势,以及服务消费者和商家的运营定位,目前绿地缤纷城运营情况还不错。当然,在租金收入回报上,绿地也做好了长期养商的准备。”

  而在王永平看来,缤纷城的体量本身并不大,又有周围的大盘为依托,未来资金风险不大。但也正因如此,其未来的成长空间也不会太大。受制于经营品种和调整空间的限制,未来经营的商品无非是以油盐酱醋之类的居家用品为主。然而,消费者对这类产品的价格敏感性很高,溢价空间有限。

  “如果开发商能够调整心态,把其当作住宅的营销手段,从提升居住品质的层次上讲,这个产品还是很不错的。”王永平认为,未来纯粹的住宅产品可能会被看淡,消费者不仅会要求好的住房、好的配套,甚至会要求有好的邻里关系,“大盘商业配套的完善,必将成为远郊区住房销售的重要卖点”。(中国房地产报)

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