红商网讯：若加上控股公司中海宏洋，合并中建地产后的“新中海”将成为万科最有力的竞争者之一。

　　岁末年初的中国土地市场，当属中国海外发展有限公司(下称“中海”)表现最为显眼。

　　2013年11月，在提前超额完成全年销售指标之后，中海开始了一轮激进的抢地潮，大手笔拿地一直持续到今年2月。据本刊记者统计，截至2014年2月底，三个月内，中海已经豪掷275.29亿元扩充了587万平方米土地储备面积。

　　作为其最大的竞争对手的万科则动作寥寥，仅通过合作拿地的方式参与了北京和郑州两地块的角逐。业界认为，在逐步吸收中建地产业务的“新中海”，弯道超车万科或许已不是梦想。

　　“逆天”速度拿地

　　业内人士评价，年末中海冲刺拿地的直接原因是当年业绩提前达成。克尔瑞检测数据显示，2013年，中海地产仅用11个月就完成了年度销售额目标的109.8%，以1317.6亿港元创新高。12月5日和12月13日，中海耗资85.13亿元在沈阳和福州连夺5地，占到2013年前11 月拿地总投入的33%. 2014 年1月份，中海分别在大连、济南以及佛山新增三幅地块，总建面积达224.2万平方米，加上其控股公司中国海外宏洋集团(00081.HK，下称“中海宏洋”)在甘肃兰州市和广东汕头市收购了总建筑面积约90.5 万平方米的两幅新地块，1月共新增建筑面积314.8万平方米。

　　延续了1月的火热势头，2月14日，中海再次豪掷9.2亿元，斩获位于山东省即墨市的13宗地块，总面积超过87万平方米。2月21日，中海再次惊艳羊城，在广州市推出的五宗地块中，中海一家独大以95.99亿元揽下广钢新城三宗土地，建筑面积约73万平方米。不到一周时间，中海再次以近24亿元的总价拿下了四宗地块，成为当日南宁土地拍卖市场上的最大赢家……

　　超速度拿地的底气来自于2013年中海平稳晋级千亿房企俱乐部。“有了销售额的保障，加上财务结构优势，拿地补仓并不让业界意外。”同策咨询张宏伟对《地产》记者表示，“中海地产近年来的销售规模增长速度放缓，补仓也是其不得不选择的一条出路。”

　　自去年开始中海在土地市场的动作迅猛，根据资料统计，去年一年其新增土地储备累计达1666.5万平方米，其中新增权益土地储备为1595.9万平方米。截至2013年底，中海权益土地储备4324.8万平方米，控股公司中海宏洋权益土地储备1063万平方米，若加上中建地产所有土地储备，中海系土储将达到8662万平方米，远超万科的5200万平方米。一时间，关于中海剑指万科，规模和盈利有望成为行业龙头的分析在业内不断升温。

　　盛富资本总裁黄立冲对《地产》讲，“中国建筑作为中海地产的间接控股股东，在此前一直充当地方政府的融资平台，地方政府如果缺钱往往由中国建筑出资垫付，然后银行再给予中国建筑贷款支持，一旦地方政府无钱还款，可能以土地的形式进行交割。”

　　托管中国建筑的地产业务

　　早在去年8月初，中海董事会前主席孔庆平就曾表示，为解决中国建筑股份有限公司(601668.SH，下称“中国建筑”)旗下地产平台同业竞争的问题，以及为了利用中海地产的成本管控优势把资源集中发挥到最高水平，拟将中国建筑房地产事业部、中国中建地产有限公司及中建国际建设有限公司运营的房地产发展业务注入中海地产平台。

　　在经历长达5个月的细节磨合之后，2014年2月10日，中国建筑公告，将旗下地产资源交予中海托管，并已于2014年1月28日签署《委托管理协议》。

　　根据公告内容，自2014年1月1日起至2016年12月31日的三年委托期里，不仅日常管理，包括公司年度经营计划的制定、年度财务预算方案、人事安排、发展计划以及财务等核心板块均将托付给中海，中国建筑原则上不再新增直营从事纯粹的普通房地产开发业务。自此，中建系庞大繁杂的地产业务，也因此次重组得到优化。

　　中国建筑旗下的地产资源分为三大板块：H 股上市企业中海；深耕二、三线的中建地产；总公司下属各工程局及设计院运营的少数房地产业务(不过该部分体量很小，对公司整体数字指标基本不产生影响)。

　　最初中国建筑设立这两个平台，有A H双轮驱动融资的期望，亦想通过两个平台的各自定位，将旗下产品线覆盖更广、耕耘更深。不过，随着市场竞争的加剧，两个品牌项目区别已经不再清晰，中建地产亦需要利用中海的平台和口碑资源将自身优势放大。

　　主打中高端项目的中海地产业务遍布港澳及内地30余个经济活跃城市。

　　近年来在内地房企中，其住宅地产业务销售额稳居前5，经营效益稳居第一。

　　以紫御系列、湾居系列为主的中高端产品，均选址城市核心区域。中端产品则主要面向“首置”、“首改”类型客户群体，以中海国际社区、寰宇天下、华府系为主打系列。

　　中建地产虽然是中国建筑旗下第二大地产平台，但属于中小房企。产品定位以大众精品住房和保障性住宅开发为主，与中海无法同日而语。据统计，中建地产2013年销售收入达345亿元，同比上涨超六成。不过，数字上涨却难掩其处境尴尬。以保障房建设为例，北京大多数保障房以配建方式为主，而本地国企也在积极争取保障房建设，但是中建地产无法有效利用其央企优势，更无法持续获得资源。

　　据中国建筑称，在实现最终整合后，传统住宅、商业地产等业务将交给中海去操作，而开发新城区，如产业园区、大型社区等求新的业务拓展将放到母公司城市综合开发部去运作。

　　中海舞剑 意在万科？

　　“托管是整合的第一步骤，也是中国建筑向投资者传递的一条稳定军心的信号。”张宏伟认为，“但由于中海和中建地产分属境外和境内两个上市平台，根据相关规定，控股股东将境内地产资产注入境外上市公司，需经过多方面审核。”中海主席兼首席执行官郝建民也向媒体证实，托管程序已经完成，不过注资仍需约六部委的审批，估计全部完成需要三年时间，最短也要一年半。

　　中海与中建地产合并后，资产规模将扩充500亿元。业内人士认为，规模扩大的“新中海”将继续加强成本管控，包括加强管理效率、降低成本以及通过境外融资降低资金成本，同时，迈入千亿俱乐部的中海亦将努力提高利润总额以及净利润空间。它的目标只有一个：击败老对手万科。

　　根据公开数据显示，截至2013年年底，中海全年累计合约销售额约合1081.68亿元，而万科同年的销售额则为1709亿元，若加上中建地产份额，“新中海”地产业务总销售额为1426亿元人民币，再加上中海宏洋期内合约销售额172亿元，与万科之差仅仅为101 亿元。

　　除去规模，在其他多项指标综合看来，中海已经是当之无愧的王者。根据克尔瑞数据统计，在2013年各龙头企业毛利率均不同程度下降的背景下，中海仍以41.00% 的毛利率遥遥领先。从核心净利率来看，中海2013年上半年实现核心净利率26.50% 亦远高于万科、保利、恒大，并且是四大企业中唯一一个实现核心净利率上涨的企业。

　　北京贝塔咨询中心杜丽虹博士对《地产》记者讲，中海的高利润率来自于其近乎苛刻却有效的成本控制，“一类是高效管理带来的成本降低，另一类则是低廉的资金成本，中海的境外融资成本是很多国内公司无法达到的。”从已有数据分析得出，中海2013年费用率仅为4.2%，而万科同期三费费用率高达为7.24%。合并后的“新中海”除了将在土地储备上远远将万科甩出，在诸多细分领域也已开始了对万科的“围追堵截”，包括商业与旅游地产。按照中海主席兼首席执行官郝建民的规划，今后公司商业面积占比将在5年内达到20%，而此前，中海在写字楼市场早已凭香港“中国海外大厦”及内地各城市的“中海系”

　　甲级写字楼稳占了半壁江山

　　此外，旅游地产或将成为中海后发制人的新阵营。据悉，今年年初中海拿下的位于山东省即墨郊区的13宗土地，毗邻田横岛省级旅游度假区，按照规划，该区5年内将被打造成一个国际生态旅游岛的核心城区。该地块或将用于中海为数不多的超过千亩的旅游地产项目。

　　在中国民生银行房地产金融事业部与北京贝塔咨询中心杜丽虹博士联合发布的《2013年地产上市公司综合实力排名报告》中，根据财物安全性、战略理性、运营效率、成长潜力和规模五项综合加权，中海以9.64分(总分10分)力压群雄成为无可争议的NO.1.“新中海”的来势汹汹必将促使万科、保利等龙头房企调整其战略。万科董事长王石曾说过他们真正的对手只有中海，总裁郁亮也说过万科是一只骄傲的兔子，需要有人用枪指着它，现在看来，这只兔子真得快点儿跑了。（来自：新浪）

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