西红门商圈12年巨变一朝露脸

　　 对于西红门地区的巨变，袁樱可能是最有发言权的居民之一。2002年，刚刚大学毕业的她以2280元/平米的价格获得了瑞海家园的购买资格。12年过去，荒凉的“农村”踪影不再，取而代之的是一座“新城”。随着宜家购物中心的开业，CDD创意港进入招商阶段，铜锣湾的各色路旗在兴华大街迎风招展，看来布局了近10年的西红门商圈这次真的要火了。与此同时，鸿坤广场购物中心的豪华外立面也迅速抓住了袁樱等社区居民的眼球。这个足以满足当地居民消费需求的商业综合体，不早不晚，来得正是时候。

　　用鸿坤地产执行董事朱灿的话说，“有人的地方就会有消费，开发商要把商业做好，就必须持有它。”

　　5月启动全国招商、12月圣诞季正式开业，涵盖餐饮、超市、购物、影院、亲子娱乐等多个业态的鸿坤广场购物中心，其实只是鸿坤自持商业地产战略的开端。据朱灿透露，位于门头沟和涿州的第二个、第三个商业综合体项目即将启动。显然，进一步加大一线、甚至1.5线城市商业物业的规模，已成为鸿坤的一大发展方向。

　　坚守最初战略 落子环京并非偶然 

　　2013年对于鸿坤地产而言是收获颇丰的一年，在林语墅等热销项目的带动下，鸿坤以60亿的销售业绩入主百强房企第83名。在2014年158亿销售额、“十年千亿”的大目标背后，不少业内人士不禁要问一句“凭什么”？

　　或许一组数据可以回答：鸿坤地产在涿州的项目鸿坤·理想湾2013年4月份拿地至今，销售额已达19亿；另一个数据来自鸿坤地产在三亚的项目鸿坤·山海墅，今年一季度，成交483套，销售额6.5亿元，成为三亚的销售冠军。

　　良好的市场表现带给鸿坤充足的信心。

　　据了解，2014年，鸿坤18盘联动，包括40多万平方米的商业地产及26万平方米的产业园。仅在“大北京”区域，鸿坤就有15个项目于今年入市销售。产品线覆盖了高端豪宅、品质刚需、低密度休闲和主题休闲度假产品等。多盘联动加上环京区域协同发展深化的利好，鸿坤的158亿元销售目标底气十足。

　　数据的背后，是鸿坤一贯坚持的区域战略。

　　“预则立，不预则废。”《礼记》中的这句话或可更深入地回答“凭什么”的问题，而且，鸿坤地产也正是这么做的。

　　因为很早就预见了环京区域的发展，就像鸿坤提出的口号，“善建价值、善见未来”；鸿坤提前布局环北京圈。2009年鸿坤入驻香河，彼时香河区域还处在蓄势阶段，鸿坤所拿地块旁边的某项目价格才3000元/平方米上下,而目前香河的房产均价已达到7000元/平方米左右。

　　不只是香河，鸿坤在进入区域前都要做深度考察和调研。一是通过了解政府的规划和未来可能的产业布局，以此判断区域未来的发展方向和可能的发展程度。二是更具体的前期调研，通过考察区域的产业、人口规模及流动、生活配套、交通条件等来判断区域的发展潜力。正是预见到北京向着大都市圈的方向发展，产业和人口会逐渐辐射和外溢，鸿坤很早就开始布局环京区域，在北京周边储备了大量土地。所以说鸿坤的“善见”不是没有根据。

　　笃定则是鸿坤另一个品质。2002年，鸿坤起于北京，以后的十多年，鸿坤一直深耕大北京区域，在外地大规模的开发区域只有海南。而且鸿坤一直坚持不拿地王。

　　北京的限购政策出台后很多企业去了三四线城市，但是鸿坤坚持选择留在北京。从去年开始，由于三四线城市风险逐渐显现，一些企业又回到一线城市，在北京展开激烈的土地争夺战，但是鸿坤始终没有参与争夺地王。“在北京环京区域我们大概有将近2000亩土地，在他们回归的时候，我们的战略布局已经完成。” 朱灿觉得当初的坚持没错。

　　低成本融资 多元化布局

　　今年，随着银行对房地产业务的收紧，融资趋难成为地产商不得不面对的问题，这也给市场带来不少的悲观情绪。但是鸿坤在这方面却没有过多的担心。

　　控制风险是银行和金融类机构在提供资金时首先考虑的问题，那么鸿坤的自信来自哪里呢？

　　“给银行和资金方以信心。”朱灿一语道破。市场出现分化和风险之后，银行和金融机构会根据企业的市场表现来决定是否给予资金支持，一个成功的项目可以给银行和机构带来很好的信心。“随着鸿坤·理想湾项目的热销，目前二期的启动已经有很多家银行表达了合作意向，因为他们看到我们的风险比较低。”朱灿介绍。

　　不仅不担心资金，鸿坤还将融资成本控制得比较低。目前鸿坤的融资成本控制在10%以内，这个比例在内地的非上市房企里，算是比较低的。

　　较低的融资成本同鸿坤多元化的融资渠道有关。除了银行提供的资金，鸿坤也会从基金和信托机构得到投资支持。此外，鸿坤自己在创投行业也很有建树，鲜为人知的是，国内最早开放有限合伙的时候，鸿坤就注册有限合伙的股份投资基金，先后投资30多家企业，目前上市的有5家。创投有很高的年回报率，特别是2009-2010年创业板很火的时候，鸿坤能获得好几倍的投资回报。

　　多元化布局也是鸿坤悄然推进的，据了解，未来鸿坤将加大商业和产业地产的投入，并且坚持自己持有优质商业。值得注意的是，鸿坤的持有不是简单“收租”，而是用心经营，为今后的商业运营积累条件和经验。产业地产方面，鸿坤也在稳步推进，大兴是北京的农村金融试点示范区，所以进入大兴的时候，鸿坤也参与了区域内的金融投资。

　　目前，鸿坤也在同比较大的金融机构和类金融机构谈合作，对一些有发展潜力的小微企业，会提供资金和税务支持。“地产、商业、产业都是联动、互通的，产城联动，这也符合生活需求，在大都市周围，产城模式将是一个趋势。”朱灿如是说。（来自：法制晚报）

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