红商网讯：在大型商业项目大举进军之时，处于空白区的社区商业项目成为商家发力点。作为绿地集团旗下的第一个社区商业地产项目，大兴绿地缤纷城已开业近两个年头。今年底，京城第二个“缤纷城”将在房山开业。在绿地商业集团总经理助理、绿地商管公司北方区域总经理王智明看来，作为绿地的第一个项目，大兴缤纷城已取得成功，未来绿地还将在社区商业项目上进行深耕，打造可持续性的核心竞争力。

　　引领消费需求

　　打造社区商业核心竞争力，引导消费意识成关键。在王智明看来，商业在迎合消费的基础上，还需引领消费，满足消费者需求的提升和生活方式的改变。

　　在王智明看来，像大兴这样地区的消费者之前品牌意识相对较差，但并不代表消费者没有品牌需求。据了解，大兴缤纷城40%的品牌都是首次进入大兴。在今年即将开业的房山缤纷城项目，绿地将引入汉堡王、必胜客、优衣库等品牌首次进入房山。

　　引导消费者消费意识能为商家带来巨大的发展空间。在大兴缤纷城招商之初，绿地规划需要一家茶餐厅，在其看来，茶餐厅深受家庭和年轻人的喜欢，但由于该项目位于南五环以外的大兴，成熟的茶餐厅品牌并不愿意前往。王智明表示，招商团队并未因此放弃，而是通过与合作伙伴合作创立新的茶餐厅品牌，从而保证茶餐厅项目的正常进入。目前，此品牌已通过大兴的项目成长起来，在北京市场已有四家门店。

　　主动分析调整

　　一个商业项目的成功开业只是刚开始，只有后期真正运营成功才是真正的成功。王智明表示，社区商业项目开业后将会面临部分品牌商家不适应或者出现经营困难等问题，运营团队在规划初期及后期运营中，需通过数据分析主动进行调整。

　　在王智明看来，社区商业项目在规划初期需对周边进行详尽的市场调研，了解这个市场的现状及区域内的消费结构，一般范围在3-5公里，更远则无太大意义。开业后则需对每个商家的客流、坪效、销售占比、租售比进行数据分析。通过分析，商场一方面主动帮助面临困难的商家进行主动调整，对于个别不能有效提高的商家则需做招商后备。

　　作为城中心的购物中心，零售、餐饮、娱乐业态比例一般为5：3：2，但通过数据分析，王智明认为，社区型购物中心则需打破此常规比例。王智明表示，城中心购物中心需要承租能力较高的服装业态做支撑，社区型购物中心则需调低服装业态比例，其定位是生活的、家庭的、休闲的。对于“高大上”的品牌，消费者还是会到城中心购物中心消费。

　　此外，与动辄数10万平方米体量的大型购物中心不同，社区型购物中心一般只有几万平方米。在王智明看来，小体量的购物中心品牌丰富度将大幅降低，但减小同业态间商家的竞争程度，也为商场提供较大的调整空间。

　　形成经营意识

　　购物中心的经营本质是出租商铺，在此之前并不参与每家商户的日常经营，但目前购物中心还需提高经营意识。王智明表示，购物中心还需参与到商家的经营当中，甚至要参与到商家的设计、布局、陈列、货品等方面，并给出相应的建议。

　　在此之前，购物中心多采用收取租金的方式获取利润。目前，购物中心开始采取租金和扣点联合的方式。在王智明看来，目前购物中心开始加大餐饮和体验式业态比例，虽然这些业态整体承租能力较低，但若整体经营好了，购物中心仍能获得可观的利润。

　　在电商浪潮的冲击下，社区型购物中心还需与线上相融合，但大量的“死粉”并无意义。王智明表示，社区型购物中心还需通过线上线下活动与周边目标消费者产生互动。

　　据了解，2012年6月，大兴项目开业初期日均客流只有七八千人，2013年则增加至两万人，今年一季度日均已接近3万人，周末甚至达到4万人。
　　（北京商报 记者 王运）

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