红商网讯:在地产界业内,流传着一句话:南有宝龙,北有万达。宝龙、万达作为商业地产的领军企业,分别以“宝龙城市广场”和“万达广场”为核心代表的城市综合体,以惊人的速度在全国各大城市进行扩张,缔造了商业地产的的奇迹。
其实,宝龙地产更像一个海外归来的学子。宝龙集团由澳门(楼盘)实业家许健康于1990年在澳门创立,是集地产、商业、酒店旅游业、信息业、工业为一体的多元化大型外资企业集团。2003年,宝龙集团开始投资商业地产,宝龙地产成为宝龙集团的支柱产业公司,并于2009年在香港主板成功上市,是中国首家商业地产上市企业。
商业模式
“资金流滚资产”模式 以租养售回笼资金
宝龙地产的商业运营模式与万达的模式有惊人的相似之处,均采用“资金流滚资产”模式,成为以“租养售”回笼资金的典型代表,因而宝龙地产也有“小万达”之称。和万达一样,宝龙地产先销售住宅和部分商业,能够迅速回笼资金,以此通过物业销售来获得稳定的资金流,以用来支撑自持商业的正常运转。而商业项目投入经营后,还可以获得租金收入,这也可以为开发其他项目提供一定的资金保障,进行下一个项目的开发,从而形成了一个良性的资金链条。
据了解,宝龙地产通过销售全部的住宅和30%-50%的商业物业来回笼资金。2014年1月,宝龙地产控股有限公司业绩公告称,截至2013年12月31日,宝龙地产超额完成了年度目标80亿的117.16%,2013年全年共实现销售面积98.84万平方米,销售额达93.73亿元,与2012年的销售面积84.34万平方米及销售额65.19亿元相比,分别增长约17%和44%。正是对资本的运作有良好的操控能力,宝龙地产才能以“宝龙速度”屹立在商业地产的强林之中。
制胜法则
宝龙城市广场 以二三线城市为主战场
万达的商业地产代表作是“万达广场”,而宝龙地产的招牌就是“宝龙城市广场”。2003年,宝龙地产“学有所成”,第一座宝龙城市广场落地,在随后的几年时间里,每年以3-5个的速度在二三线城市扩张,创造了地产行业的商业神话。在资本运作方面,虽然宝龙地产和万达基本一致,但是商业项目的具体运作却截然不同。万达广场选址在繁华的商业中心,打造的是一个城市核心地段的商业地标。然而,宝龙地产选择的却是立足于二三线城市,辐射四线城市,专注打造新城商业中心,发展成为集大型购物、品牌商店、美食、娱乐、文化、休闲、住宅和酒店于一体的城市综合体。
对于宝龙地产来说,拿地的标准就是新城的中心。宝龙地产的相关负责人曾表示,在二三四线的新城投资,一方面可以获得地方政府的大力支持,拿地成本低;另一方面,新城的商业密度比较低,商业空间很大,一旦发展起来,宝龙城市广场必定成为标志性的城市综合体。不可否认,在低价拿地和新城商业发展活跃的基础上,宝龙地产对商业项目定位的把握,加速了宝龙城市广场的扩张速度,有效奠定了宝龙城市广场在二三线城市商业中心的重要地位。
记者点评
新城是有活力的,潜在的消费需求是旺盛的。宝龙地产在二三四线城市低价拿地,抢占了新城的商业发展市场。这是宝龙地产独创的一个商业选点。有时候,这种商业定位是一把双刃剑,新城商业发展潜力大,但是新的商业中心需要一个漫长的养商期,而时间的长短又多是根据市场的具体情况而定的。而一旦新区的发展步伐放慢,商业项目只能选择等待,待新城区的市政配套基本成熟时,才可能聚集人气,发展商业,否则新城商业似乎也并不容易。(云南信息报)
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