今年的4月伴随着几场倾盆大雨已如期而至，而随着三月的走远，各大房企的首季销售也有了最终的结果。

　　红商网讯：4月3日晚，万科公布3月销售，其于上月实现销售面积121.1万平方米，较2月的99.3万平方米增21.8万平方米;销售金额144.3亿元，较2月的121.5亿元增22.8亿元。

　　至此，2014年1-3月累计万科累计实现销售面积415万平方米，同比增长11.7%;销售金额542.3亿元，同比增长24.2%。

　　结转或超200亿

　　对于542.3亿元的销售，万科董秘谭华杰表示对于这一结果满意。

　　但有相关分析师则认为，该结果实际并不准确，因为其中实际包括了万科2013年一部分已认购未签约的销售。

　　该分析师指出，实际销售额没有那么高，应该扣掉去年已认购到今年签约结转的那部分金额，即扣掉200个亿左右。

　　若扣除2013年已认购金额，万科今年首季销售实际较往年同比有所下降。而下降原因，该分析师认为主要还是跟万科的推盘节奏有关。

　　对于今年的推盘节奏，谭华杰曾透露，万科今年的销售重点将在第三季度。

　　“万科全年推盘节奏与该预期差的不会太多，但就以往经验来看，过早做推盘预期还是有难度的”，上述人士称。

　　但同时，谭华杰也强调，万科只要买了地就会马上开工，只要达到可售条件就会申请销售。

　　事实上，早前相关分析报告曾指出，万科在2013年新开工面积为1950万平方米，由此预期可推动2014年新推盘面积上升至2000万平方米，加上2013年末可售住宅存量面积约750万平米，预计2014年万科可售资源总量将接近2750万平方米，对应金额约3050亿元，进而预计签约销售额或将达到2150亿元。

　　此外，对于万科今年的布局，谭华杰称，不会按原始的逻辑思维去考虑拿地的区域，“例如按原始思维，某个城市你比较看好，别人也比较看好，如此一来有竞争地价就会特别贵，所以到那里投资反而是错误的”。

　　谭华杰指出，万科今后在拿地上仍会从两方面来考虑，其一，首先用PRE模型验证，然后再考虑价格。

　　新拿项目必须跟投

　　在刚刚过去的2014年第一季度，最值得一提的便是万科基于事业合伙人制度提出的项目跟投制度，而今年万科也将正式施行这一制度。

　　万科于早前股东大会透露，目前已在着手准备建立项目跟投制度，即对于今后所有新项目，除旧改及部分特殊项目外，原则上要求项目所在一线公司管理层和该项目管理人员必须跟随公司一起投资，公司董事、监事、高级管理人员以外的其他员工可自愿参与投资。员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%。

　　同时，为激发员工参与项目跟投热情，万科还将对跟投项目安排额外受让跟投，投资总额不超过该项目资金峰值的5%，且遵循市场化运作原则。项目所在一线跟投人员可以在支付市场基准贷款利率后，选择受让此份额。

　　在投资的金额及规模方面，谭华杰称，在金额方面目前没有下限的规定。

　　“跟投金额上，主要是看项目经理的跟投额度，因为一线公司管理层要跟投他这个公司的所有项目，总部是希望平均跟投”。

　　同时，谭华杰补充指出，一线关键同事跟投的情况，会成为这块地能不能拿的判断因素。

　　“例如，总部在决定允不允许他投这块地的时候，一线管理层提交的拿地报告上如果说这块地前景特别乐观，但你跟投的额度很低，这当中一定存在问题”。

　　对于上述制度，相关分析师认为，跟投制度把管理层的利益也绑定进去了，所以在项目的选择上会更加考虑成本及风险等因素，因此通过跟投制度实际上增大了未来项目的获利空间。

　　而就目前土地市场的情况，该分析师指出，2月的土地的溢价率比1月份已经低很多了，所以土地的需求面还是有减弱的，这个时候土地还是能拿到的，主要还是看后期项目定位及利润率有多大。(观点地产网)

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