红商网讯：“净利润上百亿了，厉害！”面对3月31日出炉的保利地产2013年业绩报告，兰德咨询总裁宋延庆在其微博上喊出的第一句话。

　　相信保利地产这份姗姗来迟的年报让不少业内人士等着甚为捉急，以至于宋延庆在喊话之后随即吐露心声：建议保利地产的董秘再勤快点儿，统计速度再快点儿，明年年报再早点儿。

　　来看看这份鲜亮的业绩：保利地产2013年实现营业收入923.56亿元，同比增长34.03%；归属于上市公司股东的净利润107.47亿元，同比增长27.36%，这是其2006年上市以来首次盈利突破百亿。

　　销售方面，2013年全年实现签约金额1252.89 亿元，同比增长23.15%，市场占有率达1.54%，销售同比增幅超过万科的21%、恒大的8.8%。

　　但与喜人的业绩相左的，是保利地产自去年9月开始持续单边下行的股价，最低时曾跌破7元/股。

　　保利地产董事兼总经理朱铭新不无忧伤地表示，管理层对公司的股价表现不满意。在业绩发布后的4月1日，保利地产收报7.7元，宋广菊说，她心目中的股价应为14元左右。

　　大股东与高管增持58万股护盘

　　受杭州楼市降价和部分银行停贷冲击，A股地产板块狼藉一片，保利地产的市净率一度跌到1倍以下。二级市场上，保利地产股价已经连续下跌6个月，2月25日盘中触及6.64元，创自2011年10月下旬以来28个月新低。

　　保利地产随即披露，公司实际控制人保利集团当日增持公司40万股，占公司总股本的0.0056%。此后公司高管层也出手增持了18万股。

　　2013年报显示，截至去年末，保利地产每股净资产为7.09元，因此有观点认为，此次大股东和高管的增持颇有力挽公司股价不“破净”的意味。

　　有一个微妙的变化是，保利地产前十大股东名单中，在去年三季度末分列第四位和第七位的社保基金四零七组合和社保基金四零二组合双双退出，表明其在去年四季度进行了减持，数据显示减持超过持股数70%。显然，股价的连续下行，已经影响到了个别股东的投资信心。

　　经营活动现金流净额再次转负

　　另一个值得注意的变化是，保利地产2013年经营活动产生的现金流量净额为-97.54亿元，同比大幅下降415.40%。这一现金流指标在去年刚刚扭负为正，今年却再次变为负数。（从2010年到2013年，保利地产的经营活动产生现金流量净额分别是-223亿、-79亿、30亿、-97.54亿。）

　　对此，保利地产表示，主要是期内地价、工程款、税金支出及与联营、合营企业往来增加所致。

　　业内对于现金流的看法一直存在争议，一种观点认为，处在高速扩张期的企业，融资渠道单一，投资数额大增，致使现金流一直为负，是一个非常危险的信号，这要求企业有很强的融资能力，否则后续发展会出现问题；另一种观点则认为，现金流为负说明公司的现金利用率处在较高的水平，对于正在高速增长阶段的企业来说，现金流的正负并不能代表公司的经营状况的好坏。

　　宋广菊也曾强调，在“十二”五期间，保利地产还是将自己定位成一个成长型的企业，能保持每年经营业绩20%-30%的增长，今后也仍然能保持这样的业绩。

　　作为不愁吃不愁喝的央企，保利地产也似乎并不怕缺钱，财务杠杆在前几年应用的非常充足，截至去年三季度末的净负债率达到103%，远高于行业平均水平70%。

　　有分析认为，保利一直追求高周转，甚至不惜财务的高杠杆表现，但其未来增加杠杆的空间会越来越狭窄。如果暂时在杠杆上得不到帮助，保利的扩张会遭遇到很大的困难。

　　然而，高周转的问题说起来也都是泪。保利地产的存货周转次数最高的年份是2009年，每年约周转0.483次，基本两年可以周转一次。但之后其存货周转次数呈现出下降的态势，2012年存货周转次数下降至0.232次/年，周转一次需要4.313年。2013年的存货周转次数约为0.2次，周转一次大概需要5年！

　　此外，宋延庆也指出，保利地产部分城市的单城市产能还需进一步提高。

　　或与保利置业合并

　　不容回避的是，由于身处A股融资尚未完全开闸的市场环境下，保利地产并不像中海、恒大一样拥有较为顺畅的海外发债融资通道。凭借国资委作为大股东的背景，其主要的融资优势在于能够获得成本较为低廉的国内银行开发贷款。

　　然而兴业银行停贷风波以及国内信贷持续收紧的现实，正在令这一优势变得不那么明显。事实上，保利地产的融资成本一直高于其他龙头房企，平均融资成本高达7.5%，影响了其利润率。

　　2013年8月，保利地产以在香港的全资子公司恒利（香港）置业有限公司为平台，首次进行了海外融资，发行了总额为5亿美元的债券，利率为4.5%。这让保利地产尝到了甜头。

　　一直以来与保利置业的“同业竞争”尴尬，让保利地产头疼不已。解决这一棘手问题变得越来越急迫。

　　据财华社报道，正在考虑发行优先股的A股保利地产董事长宋广菊在网上路演上披露，公司未来与姐妹公司保利置业有合作甚至合并的可能，并指出这也是保利集团战略目标和任务之一。

　　可以想见，合并之后，保利地产融资渠道将进一步打开，海外融资也更为方便，未来扩张和业绩增长也将如虎添翼。只是，这样的欢喜什么时候到来，以什么样的方式到来，还是未知数。（来自：理财周报）

宋广菊：保利将维持20%以上增长 或与保利置业合并

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