红商网讯：3月31日挂牌期满的北京市东三环CBD核心商务区房产转让项目，目前正处于路演中，标的企业所持有的4.3万平方米房产，占大厦总建筑面积的一半。“转让方是首都机场，因为集团整体的战略规划调整，为了回笼资金，要把这个CBD的项目旺座中心，以10.5亿元的价格转让出去。”3月19日，该项目相关负责人透露。这也是继去年7月以17.4亿元的价格将已开业的购物中心首地大峡谷出售给凯德商用后，首都机场地产集团有限公司（以下简称“首地集团”）剥离商业地产的又一大动作。

　　首地大峡谷之后再割让旺座

　　旺座中心位于北京朝阳区东三环、国贸大厦北侧，集商业、办公、娱乐、住宿于一体。

　　由于原开发商北京天亚物业开发有限公司（以下简称“天亚物业”）陷入司法纠纷，导致旺座中心被法院查封拍卖，标的总建筑面积5.5万平方米，拍卖参考价为7.95亿元。

　　2007年1月18日，首地集团出资2000万元成立北京首地恒瑞房地产开发有限公司（以下简称“首地恒瑞”），随后首地恒瑞以5亿元的低价将旺座中心竞拍到手。

　　2009年2月，首地集团的《旺座中心项目可行性研究报告》显示，其2007年竞拍获得旺座中心的5.5万平方米资产，包括2000多平方米的会所、约2.7万平方米的商业、1.6万平方米的500多个地下车库，以及1万多平方米的68套公寓。“据估算，项目每年至少带来约3870万元的现金收入，总体现金流量约5.58亿元，利息支出1.17亿元。项目的内部收益率约为7.47%，盈利能力一般。”上述《旺座中心项目可行性研究报告》称，“截至2008年第三季度末，此区域的商业存量约为100万平方米，未来将有约160万商业面积进入北京市场，其中约有28%的面积位于CBD（约45万平方米）。在经济增速放缓的背景下，大量的供给量将进一步加剧开发商之间的竞争，在中短期内对租金产生压力。”

　　在频繁出售商业地产项目的背后，是商业地产日益凸显的供应与运营风险。盈石中国发布的2013年第四季度报告显示，截至2013年底，中国20大城市商业地产总存量达到6461万平方米，预计在2014年，20大城市总体新增供应还将增加1500万平方米。“而且国有企业每年都有严格的业绩指标考核，很多国企对房地产业务并不专业，房地产业绩并不理想，尤其是商办项目，在会计报表中是按折旧算的，一旦转让后就变成利润了。”高通智库总经理张宏称。

　　3月7日的挂牌文件显示，标的企业所持房产面积约4.3万平方米，占大厦总建筑面积近50%，含整体商业房产、地下车库及部分公寓，房产布局合理，“房产均拥有独立的权属证明，且不存在抵押、担保情形”。

　　首地集团于2006年6月成立，是首都机场集团所属的全资二级公司，是首都机场集团临空地产业务的运作平台。目前，首都机场集团管理着中国国内9个省市的近40个机场，以及哥伦比亚的7个机场。

　　资金聚拢指向二机场契机

　　“首地集团主要做机场周边的临空地产开发，我们想紧紧抓住第二机场建设的历史性机遇，以航空性产业为基础，在南城打造ABD（Airport　Business　District），也就是临空商务区，临空商务区作为下一步北京首都新的增长极，带动南城的发展，促进北京城市建设的进程。”首地集团总经理兼法人李洪在其官网的发展战略中介绍。

　　旺座中心相关负责人表示，“转让旺座中心的原因是集团战略规划调整，回笼资金”，首地集团官网显示，按照临空地产发展战略，公司将依托和服务机场，因地制宜开发机场综合体、空港生活城、航空物流中心、城市航站楼等四条产品线，实现临空业务与机场主业的协同发展。“去年，已经开业的首地大峡谷转让给凯德，就是为了符合公司的战略调整。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利表示，“第二机场的建设对于首都机场来说，是一个大项目，比如说类似空港的概念，首都机场会有别的公司完全不具备的优势，从资源、战略储备，包括各种品牌、资金优势，在它的主导产业上面会有一个更大的收益。”“各个公司在一个波动的市场，会把他们盈利能力很强的优势产业进一步强化，弱化边缘产业。”郭增利称，“所以不排除有些公司为了发展战略性产业而收缩，目的是服务战略调整，首地集团也是处在这个层面。”（来自：经济观察报）

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