红商网讯：昨日新华网刊发《兴润置业债务违约再追踪 停工项目成烫手山芋遭拒接》的报道，对兴润置业资金链断裂的原因进行了个案综述，而令社会各界更为担忧的是：这一事件仅仅是个案，还是中小房企生存状况的缩影？

　　事实上，这已经是浙江自调控以来的第二起房企破产事件，在兴润置业之前还存在着另一家房企的破产案例：2012年3月30日杭州金星房地产开发有限公司向余杭区政府申请破产。

　　两家都不是全国性的知名房企，其中一家在奉化市，一家在余杭区，然而调控之后，唯一破产的两家房企竟然都发生在浙江省内，杭州平均房价全国排名第七，宁波排名十二，为何对浙江影响如此之大？

　　虽然在兴润置业破产事件之后，不少国内经济学家跳出来为楼市的前景打抱不平，并对发表破产事件仅为个案，整体楼市依然坚挺的言论。但是该事件使一些国际评级机构以及欲在浙江地区的投资的投资者们造成悲观情绪是毋庸置疑的。

　　标准普尔评级服务公司19日指出，中国房地产开发商浙江兴润置业投资有限公司（兴润置业）违约可能预示中国小型开发商将迎来艰难时刻。小型开发商的信贷环境正迅速恶化，同时今年的销售前景并不明朗，竞争也在加剧。同样持相同观点的还包括穆迪投资者服务公司，穆迪投资者服务公司也于日前表示，浙江兴润置业投资有限公司 (无评级) 的倒闭属于个别事件，但凸显了部分负债比率高、销售能力弱及再融资需要高的小型开发商的脆弱性。

　　房贷收紧 行业利润率继续下滑

　　2014开年以来，首先发出红色警报的是银行信贷，从个人房贷首套房难觅基准利率的优惠，到房企开发贷银行只发放给一级资质的企业，整个银行收紧了对房地产贷款。　央行今年1月中旬发布的《2013年金融机构贷款投向统计报告》显示，去年12月末，地产开发贷款余额1.07万亿元，同比增长9.8%，增速比上季度末低3.3个百分点。房产开发贷款余额3.52万亿元，同比增长16.3%，比上季度末高1.4个百分点。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军曾经说过：“由于土地成本、劳动力成本、商品房销售成本和财务融资成本等逐年攀升，中国房地产企业的利润率下降趋势将在2014年得以延续。” 以杭州九龙仓君玺项目为例，2010年的地王，楼面价24621元/㎡，近4年之后，小户型均价40000元/㎡，刨去成本，利润微薄；而中海御道路一号算上保障房的实际楼面价为28022元/㎡，而首开的价格预计在36000元/㎡，难谈利润。

　　与此同时，楼市的成交也并不理想，根据杭州透明售房网数据，今年3月1日至3至26日，杭州主城区楼盘签约数量为1418套。对比2013年同期，主城区楼盘签约量达到3787套，今年的主城区成交量仅为去年的37%。

　　中小房企难奈外来大鳄

　　根据国家统计局公布，2013年浙江地区生产总值37568.50亿元，比上年增长8.2%，全国排名第四位，但是，温州的GDP同比下降了8.8%，而且浙江经济是由几百万家民营企业组成，随着大鳄纷纷进驻，以杭州的房地产市场为例，2013年上半年，“招保万金”、“华南五虎”、“千亿军团”，悉数进入杭城，中小房企的生存状况堪忧。

　　由于外来房企普遍具有国企甚至央企背景，而杭州的土地总价动辄十亿甚至数十亿，本土房企很难具备抗衡外来大鳄的实力，以象征着杭州最后一片市中心土地的华家池地块为例，三分之二落入大鳄之手，本土房企滨江不惜与别的企业合作才勉强拿下了其中一块。在2013年的拍地现场，连全国排名前十的绿城、滨江都甚少出现，更不用说其他杭城本土房企。

　　在大鳄疯狂入杭的同时，浙江土地市场呈现出地价与房价不能水涨船高的态势。杭州城北老盘的接连降价，令周边高地价的房企新盘难开。而面对外来大鳄灵活多变的营销模式，滨江房产集团副总经理朱立东在有次接受采访时表示：“外来的开发企业到杭州以后，给我们带来不少新鲜的风气，比如说它们在营造开发过程中非常快的节奏，又比如说它们非常注重营销的手段、方式，甚至于有一些对于传统的销售套路来讲是颠覆性的。”

　　资金来源过于单一 倚重民间借贷

　　据新华网记者调查得知，到目前为止，兴润置业及关联企业总负债35亿多元，其中银行贷款24亿元左右，未付的工程款3个多亿，有证据证实的非法吸收公众存款7亿多元，涉及98人。

　　此外，作为一家非上市公司，兴润置业的成本来源相对简单，24个亿的银行贷款来源于近24家银行，无销售资金回笼，而民间借贷的7个多亿成为了拖垮公司的最后一根稻草。

　　“妄图通过民间借贷来实现资金周转，这是不少浙江企业的通病。”某位不愿意透露姓名的专家表示，早前破产的金星房产的母公司中江控股，民间借贷达到25亿元。据了解，其董事长俞中江在建德、温州等地民间共借贷了约25亿元，“从月息二、三分一直到五、六分”。据内部人士透露，中江旗下企业部分员工联合亲友拿出积蓄，甚至从银行贷款出来打到中江的集资账户上，月息1.5分。

　　据了解，小企业融资难是目前存在的普遍问题。RET睿意德高级董事王玉珂日前在接受中国证券报采访时表示：“对于资质相对较好的房地产企业来说，海外融资的平均成本在3%-5%的水平，个别企业的成本更低，甚至达到2%。相比之下，从国内银行获得贷款，成本通常要在基准贷款利率上有一定上浮，成本明显高出海外融资。如果通过比较流行的信托方式获得贷款，最低成本也要12%。”

　　“以前，1000万可以撬动1个亿，现在就需要5000万了，资金的要求越来越大，对一般企业来说，做房产再也没有以前那么简单了。”该专家表示。（来自：新华网）

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