红商网讯： 掉队的招商地产开始谋变，三年来，招商地产实现了三年翻番的目标。作为曾经“招保万金”的头牌企业，2013年报全年销售金额为432亿，这一数字不仅落后于同样掉队的金地（450亿），更远少于早已跨过千亿门槛的万科、保利。业绩增长速度慢于对手，住宅质量更是让人越来越不放心，多地接连曝出住宅质量问题。

　　加速二三线城市拿地 一线城市表现不佳

　　3月17日，招商地产发布2013年业绩。招商地产新进昆明、大连、宁波、南宁、杭州、烟台等6个城市，数量是前两年的两倍，新增项目资源666万平方米，在全国已进驻25个城市。

　　今年一月份招商地产在广州、武汉、哈尔滨等6城市拿下近300万平方米的土地，斥资83.2亿。而整个2013年，招商地产拿地的建筑面积不过590万平方米，总地价234亿元。今年1月，招商地产的拿地金额已超过去年总额的30%。至此，招商地产的土地储备已达1600万平方米。

　　值得一提的是，2013年招商地产拿下的所有地块均在二三线城市。曾有媒体报道招商地产在南京“打了一年的酱油”，参加了14场拍卖会却颗粒无收。同样的，今年春节后在广州的两场拍卖会上，招商地产来势汹汹，喊价积极，参与了多块地的竞争，最终只以14.6亿元拿下了番禺区南村镇万博商业区一幅地块，再次输给中海保利，甚至抢不过来自珠海的华发。

　　对于公司的拿地策略，招商地产董秘刘宁此前亦表示，主要是坚持了避开一线城市白热化的竞争，把注意力放在二线城市，同时非常谨慎选择三线城市。

　　但有分析认为，招商地产拿的地块目前主要集中于广州、深圳及此外的二三线城市，且随着一线城市地块的稀少，招商地产只能被迫转战于风险激增的二三线城市。而在这些城市要面对供应过剩，销售遇阻的风险。 

　　5年曲折融资 狼性文化回归

　　2013年9月16日，刚履新不久的贺建亚团队抛出总额达64.87亿元的增发方案。当日，招商地产股价闻此跌停，市值一天暴跌超过48亿。自上一次2008年招商地产增发募集资金59.4亿元获批，已有5年之久。

　　而在2009年7月25日，招商地产曾发布公告，预计融资金额不超过50亿元，但跟2013年的增发方案一样，市场并不看好。在其披露增发方案后，招商地产股价遭遇大幅下挫，招商地产市值从634亿元跌至292亿元，蒸发了342亿元。

　　2013年12月底，招商地产首笔海外融资获批，发行5亿元美元债券。当时，招商地产总经理贺建亚就表示，“将尽快利用招商局置地这个平台进行债务融资的研究及尝试。”

　　在此不得不提起招商地产第一负责人贺建亚，让公司扩张步伐已明显提速，对存量项目的周转速度显著提升，一种狼性文化正在公司内部回归。在2013年中报中，一向以稳健温和著称的招商地产首次提到“突出狼性”的字眼，并提出未来五年千亿元收入、利润百亿元，进入中国房地产企业十强的战略目标。

　　2013年，招商地产累计实现签约销售面积274.06万平方米，实现签约销售金额431.97亿元，同比分别增长10.72%和18.72%。今年　1-2月，公司累计实现签约销售面积47.06万平方米，同比增长30.48%；签约销售金额60.60亿元，同比增长21.83%。

　　对招商地产自身来说，增速已经很快，但放在整个行业，却并非如此。尽管业界认为，以此增速，招商地产可能会在2018年之前就实现千亿销售目标。但是在目前，中国房企中销售超千亿已有7家，超过500亿有4家。这显然与招商局提出的重回第一梯队目标还有一段距离。

　　加码商业地产开发 住宅质量问题凸显      

　　有专家解释，招商地产的思路，就是快速拿地，定位刚需，快速销售，实现周转。不过，随着一线城市的地块稀少，招商地产只能被迫转战于如今风险激增的二三线城市，加上刚需定位，其毛利率开始转低。

　　因此，招商地产将目光转向了商业地产，将商业地产纳入产业的重点发展方向，并将原本的商业地产中心分立出来，成立了独立的招商置业投资有限公司。招商地产建成的商业地产90%集中在深圳蛇口，随着招商局“再造新蛇口”战略的实施，这部分商业地产的价值日益提升。去年年末蛇口海上世界进入市场，这个超大滨海城市综合体是招商地产花费600亿元打造。

　　2013年以来，招商地产明显加大了推盘节奏。迫于近两年来市场上中高端产品的去化和周转均呈恶化之势，一直走中高端路线的招商地产也开始调整产品结构，更多地以去化较快的刚需产品为主。适时调整了推货户型，别墅等高端物业占比呈下降趋势。

　　广发证券一份研报明确指出，截止到13年末，招商地产存货总量300亿左右，2014年预计公司新推货值在560亿左右，总货值或将达到860亿，与去年相比增长20%左右，在2014年全国房地产市场维持相对稳定的状态下，保守估计公司销售规模将超过500亿。

　　但是招商地产的楼盘却发生了多起业主维权事件。2012年，均价高达4.5万元/平方的北京公园1872身陷漏水门，有业主投诉房屋存在诸如墙面渗水、屋顶漏水、门变形、窗户漏雨、墙面开裂、装修质量偏差等方面的问题，甚至有业主在收房时就发现了19处质量问题。这个项目在2011年的年报中是高达56%的毛利率，招商地产一直强调建造中高端精品住宅，因此，在这样一个获取了高额利润的项目上，出现质量纠纷格外引人关注。

　　无独有偶，今年在江苏常州的招商花园城被媒体曝光，施工现场出现整层楼板露筋、混凝土浇筑问题多、存严重质量隐患、建筑工地脏乱差、安全意识差、等众多问题。而据开发商宣传，招商花园城将被打造成以绿色建筑为理念的低碳生活居住区。

　　同样，在广州的招商金山谷，有媒体报道，地下停车场违规建起1600平方米的员工宿舍，遭到业主强烈反对。据了解，自去年12月建成以来，业主多次向物业和相关执法部门投诉，当地城管向招商金山谷下发停工整顿通知，并要求拆除，均未奏效。

　　这让人不得不怀疑招商地产是否为了完成“三年再造一个招商地产”的口号，加速发展而忽略产品质量。招商地产要重新进入国内地产行业的第一梯队，是否能达到销售目标达500亿还有待检验。 （来自：凤凰 作者：翁晓琳）

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