红商网讯：未来，爱琴海购物中心希望与百盛从外立面上打通产生联动，但经营缺乏亮点的两家企业打破太阳宫商业清冷氛围的商业卖点在哪?

　　距离红星美凯龙旗下红星商业首个购物中心项目爱琴海入市已有近半年，尽管一度因巨量餐饮概念红火开场，但接下来却经营持续平淡，在日常饭点，多数餐饮品牌上座率不足一成。好的开始是成功的一半，位于太阳宫的爱琴海购物中心是红星商业“五年百MALL”的商业基石，重要性不言而喻。爱琴海购物中心需要迅速在北京商业占据一席之地，因为它将成为红星美凯龙IPO过程中吸引投资者的重要筹码。

　　创意招商 低租金商户凑数

　　作为红星商业打造的首个商业项目，爱琴海购物中心凭借2万平方米的巨量餐饮配套概念赢得了业界瞩目。北京商报记者日前走访看到，商场地下一层至6层围绕“爱”主题分别设置了生活、精致、风尚、活力、珍味、分享和娱乐等主题。

　　富有创意的是，这家商场并未设置传统百货业态，而是在13万平方米的体量中主攻餐饮业态，汇集了星巴克、外婆家、雕爷牛腩、将太无二等60余家精品餐饮品牌。同时，在这家商场中休闲娱乐等体验业态的比例也很高。目前，购物中心引入了红星太平洋影城、温莎量贩式KTV、云尚部落高尔夫会所以及规模庞大的儿童体验区。

　　尽管与周边商业项目形成了差异化，在北京商业领域独树一帜。但相比零售业态，体验业态商户的承租能力低却是业界共识。

　　数据显示，餐饮承租水平仅有服装品牌的1/3，化妆品的1/15，平均承租水平为7元/平方米/天。KTV、儿童业态更低为3-5元/平方米/天。“弱化零售业态背后，爱琴海购物中心可能需要依靠红星美凯龙的长期‘输血’。”在一位业内人士看来，爱琴海购物中心内有较强租金贡献能力的零售品牌并不亮眼，吸引力有限，未来业绩可能会有压力。东方广场总经理蒋领峰也曾在接受北京商报记者采访时表示，购物中心的利润来源还是零售业态，仅依靠餐饮、儿童等业态很难赚钱。

　　北京商报记者走访发现，也许是急于让商场“满员”，一层位置甚至出现了更应该在红星美凯龙出现的销售热水器的史密斯水体验店。一般情况下，购物中心会依据规划、定位，采用预招商形式提前与品牌接洽进驻。据悉，去年1-2月，爱琴海购物中心初期招商进展几乎为零，后来通过免租等形式加速了招商进度。但这未得到爱琴海购物中心方面的确认。

　　在中国购物中心产业资讯主任郭增利看来，爱琴海购物中心尝试了创意招商的思路，根据项目特色形成主题，尽管招商理念超前，但郭增利认为，红星商业涉足的第一个项目体量大，而且选址在商业不成熟的太阳宫商圈，这是一个不利因素，让爱琴海购物中心可能会遭遇较长的培育期。“商圈吸引力与消费习惯的改变需要过程。红星商业需要有足够耐心来培育商圈而非单纯培育项目。”

　　商圈魔咒 赔的起时间?

　　在北京三环内限建大型商场的大背景下，红星商业成功在三环边上的太阳宫商圈给首个购物中心项目找到了落脚点。不过，这一区位看似便利背后却暗藏硬伤。当初规划时，太阳宫商圈按照居住区规划，缺乏商圈概念和地标性建筑。而且，东有燕莎、国贸，西有亚奥，在三方夹击中，太阳宫商圈的培育难度不小。太阳宫商圈的交通规划也增加了商场运营的难度。将总部迁至太阳宫商圈的外资第一店百盛就成为“受害者”。

　　尽管美团网等上线了不少爱琴海购物中心餐饮品牌团购，但北京商报记者多次走访看到，饭点时，商场滇草香等餐饮品牌上座率不足10%。在五环外的华润五彩城，热门品牌外婆家每日都需排位就餐，但晚间就餐时爱琴海购物中心的外婆家却可以找到空位。红星商业相关负责人表示，商场大量的餐饮品牌和丰富的体验业态可以很好地吸引周边客群。郭增利认为，身处太阳宫地区，单靠一个项目放大商圈吸引力有些力不从心。太阳宫商圈需要多个商业项目形成合力。北商商业研究院特邀研究员、北京商业经济学会秘书长赖阳表示，红星商业的首个项目需要有品牌组合、主题的精心策划，以餐饮切入做强社区生活服务，提高区域消费者黏性。

　　在多位商业专家眼中，无论北京爱琴海购物中心多么艰难，红星商业都会坚定对标杆投入，这也让爱琴海购物中心有了突围太阳宫商圈的资本。不过，竞争激烈的北京商业留给红星商业的时间还有多久?

　　借鉴万达 缺少成功样本

　　根据红星商业方面的规划，公司五年要在60个城市建设100家MALL。目前，红星方面已实现了北京爱琴海项目的开业，今年还将迎来无锡、昆明、天津项目开业。也就是说未来四年内，红星将要以每年建24个MALL的速度进行快速连锁。这种速度只有红星效仿的万达能够做到。

　　去年4月26日，红星美凯龙宣布进军商业地产领域后，红星地产总裁谌俊宇曾指出，“红星商业的模式基本和万达模式一样”。为此，红星从万达挖脚来了原万达常务副总经理张华容任职红星商业执行总裁、副董事长。原世茂股份副总裁兼首席财务官陈汝侠、助理总裁贾涛也跳槽到红星美凯龙。原万科集团执行副总裁袁伯银、原重庆金科地产总裁谌俊宇也加入红星队伍。不过，在缺乏商业根基的前提下，挖脚队伍组建的运营团队无论是相互磨合还是与红星美凯龙的企业文化融合都需要时间。在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，爱琴海购物中心不算是一个成功的商业项目但也谈不上失败。但现实却是，红星真的不需要一个成功的样本开启复制之路吗?

　　显然，成功的商业样本对于连锁品牌格外重要。同样跨界商业地产的中粮在2007年开出西单大悦城后，经过三年后开始复制。尽管西单项目也曾受到质疑，但依托选址优势和运营团队，西单大悦城开业第一年就完成了10亿元销售额，市场培育期不足一年，中粮实现了当年开业，当年盈利。随后在2011年，中粮在非核心商圈朝青地区开出了第二家朝阳大悦城，但即便有成功样本后，朝阳大悦城也是经历过一番“折腾”才渐入正轨，而中粮在沈阳、上海等外埠市场的门店还在寻找状态。

　　定位摇摆 商业梦浅海徘徊?

　　作为家居巨头，红星美凯龙近一年在商业地产方面备受业界关注。 为了快速进入“五年百MALL”时代，红星方面可能借改造部分红星美凯龙家居卖场实现爱琴海购物中心的打造。

　　在一位业内人士看来，爱琴海购物中心已有丰富的餐饮、娱乐、体验业态，但运营团队并没有把这些业态串联，使得爱琴海购物中心从亮相到目前的运营一直缺乏个性化优势。缺乏区位优势的华润五彩城、朝阳大悦城通过家庭、时尚的主题特色步入快速发展轨道，但爱琴海购物中心“打法”还不清晰。

　　尚未摸清门道的红星商业是否能将一纸蓝图变成现实还是未知数，但红星美凯龙的转型策略却让业界摸不清头脑。大手笔进军商业地产后，红星美凯龙前不久又以不低于20亿元的自有资金收购了吉盛伟邦。

　　有业内人士认为，红星美凯龙的连番动作制造了较大舆论声势，为其在全国拿地做了铺垫。红星美凯龙董事长兼首席执行官车建新曾表示，由于北京比较特殊，目前开业的北京爱琴海购物中心采用租赁物业，但是公司在其他城市希望通过自持物业开设购物中心。

　　不仅如此，近期红星美凯龙排队上市。跨界商业地产能够让一直有上市意愿的红星美凯龙为投资者描述更美好的未来。然而猛下功夫后，红星美凯龙却又大举收购吉盛伟邦，似乎在挥师商业地产的战略线上出现了些许动摇。

　　自从2010年受楼市调控政策影响，家居行业一度深陷经营危机中。权威部门的统计数据显示，家居流通企业严重供大于求，以北京为例，仅近五年新增的营业面积就超过300万平方米，很多品牌较弱的企业经营惨淡。

　　红星美凯龙此前谈及此次收购行为的目的表示：“提高中国家居行业的品牌集中度，促进大品牌厂商的形成，具有较强的品牌孵化器作用。”业内人士认为，这折射出红星美凯龙通过收购模式做大自己、打击竞争对手的野心，不排除今后还将收购其他品牌家居流通企业的可能。做大传统家具还是发展商业地产，红星美凯龙的战略方向还在摇摆。
　　（北京商报 记者 王运）

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