调高目标，布局全国，越秀地产(00123.HK)正在加速扩张。

　　红商网讯：近日，越秀地产公布了2013年的年度业绩，共实现营业收入约142.09亿元人民币(下同)，同比上升75%;盈利约28.8亿元，同比上升16.1%。

　　同时，在过去一年中，越秀地产大举进军一二线城市，并首次尝试与投资基金合作购地的创新模式，这些都为其进一步扩张提供了基础。

　　越秀地产将2014年的业绩目标定为220亿元，较2013年146.34亿的业绩同比增长50%。越秀地产董事长张招兴表示“很有信心能完成目标”。

　　　　经营业绩再创新高

　　财报显示，越秀地产2013年累计合同销售金额约146.34亿元，累计合同销售面积约115.52万平方米，同比分别上升19.0%和11.6%。

　　从年度销售目标的完成度来看，越秀地产完成了年度目标145亿元的100.9%。145亿元并不是最初目标，越秀地产2013年初定的目标是132亿元。

　　但由于销售业绩优于预期，越秀地产在2013年年中将全年销售目标调高至145亿元。公开资料显示，越秀地产在2013年上半年便已完成销售额86.16亿元，占最初目标132亿元的65.3%。

　　按地区分，2013年的累计合同销售金额中，广州约占72.3%，珠三角(除广州)约占8.2%，长三角约占5.5%，中部地区约占9.5%，环渤海约占4.5%。按产品类型划分，住宅及车位约占90%，商业及其他产品约占10%。

　　平均售价的提高成为越秀地产去年业绩提升的原因之一。据了解，越秀地产2013年的销售均价为12700元/平方米，同比上升6.7%，主要是因为2013年部分项目的售价有所提升，以及推出了销售均价相对高的全新项目。

　　利润方面，越秀地产去年实现权益持有人应占盈利约为人民币28.8亿元，同比上升16.1%。每股基本盈利约为人民币0.3094元，同比上升15.8%。越秀地产管理层解释，盈利的增加主要是由于2013年广州财富天地广场获得较大的投资物业评估升值。若将投资物业评估升值和相关税项影响及负商誉剔除，核心净利润约为人民币15.40亿元，同比上升28.8%。

　　不过，值得注意的是，越秀地产的毛利率却有所下降，由2012年的47.5%下降到28.9%。越秀地产管理层表示，毛利率下降是由于产品结构以及区域结构变化，2012年较多高毛利的商业产品入账，而2013年入账的产品大部分是2011年下半年和2012年上半年销售的受市场调控而影响到售价的产品及新开收项目的初期产品。

　　鉴于2013年的良好业绩表现，越秀地产2013年实现的累计合同销售金额增长约50%。据了解，截至2013年底，越秀地产拥有已售未入账的物业金额约为人民币129.14亿元，其中约人民币87.95亿元预计可于2014年入账。

　　越秀地产管理层表示，2013年共有34个在建项目，在建面积773万平方米，未来将加大建设，缩短开发周期，以实现项目能半年开工、次年销售。据了解，目前大部分项目已实现购地后半年内开工一年内销售的目标，最快的项目实现购地后9个月开售。

　　模式创新与布局全国

　　良好业绩的背后，可以看到越秀地产在模式创新上的探索，以及向全国性房企转型的努力。

　　2013年，越秀地产首次与投资基金合作购地。越秀地产管理层称，与基金合作拿地的方式，通常越秀地产占5%~20%权益，基金占80%~95%权益，双方合作18个月后越秀地产可回购股权。这种创新的合作模式通过资源整合和优势互补，大大提高了财务灵活性，在保持较低负债比率的同时，加快实现规模效应。

　　这也为越秀地产的全国化布局提供了有力支持。越秀地产2013年分别在广州、杭州、佛山、武汉等一二线城市购入7块优质地块，总金额约为201.24亿元，总建筑面积约275万平方米。其中4块土地是通过与投资基金合作的模式投得，越秀地产应付的土地款金额仅约58.17亿元。

　　不仅如此，越秀地产的融资成本也在下降。2013年1月，越秀地产首次成功发行3.5亿美元5年期和5亿美元10年期定息债券，票息率分别为3.25%和4.5%。越秀地产以及该批债券分别获国际评级机构惠誉和穆迪授予BBB-和Baa3评级，成为目前仅有的几家获得以上两家机构投资级评级的香港上市内房企业。通过拓宽融资管道及优化融资结构，越秀地产整体平均融资成本从2012年的7.03%下降至2013年的5.59%。

　　越秀地产表示，将继续积极打造房地产金融和联合开发等商业模式。在前端购地环节，巩固和优化与投资基金的合作模式，提高资源分配效益;在后端商业项目经营环节，深化与越秀房地产投资信托基金(00405.HK)的双平台互动，进一步落实“地产开发+商业运营+资本运作”的发展战略。

　　规模扩张方面，越秀地产称将继续实施区域深耕的发展方式，扩大现已布点城市或区域的发展，集聚优势资源，重点发展人口密度高、行业市场广和房地产市场潜力大的一二线城市，并按量入为出的原则增加土地储备。

　　越秀地产布局的12个城市中，已有八个城市在2013年实现销售，包括广州、江门、中山、武汉、汉州、昆山、沈阳和烟台，降低了单一城市的政策和市场风险，为销售规模的进一步扩大提供了坚实的基础。从现有的土地储备来看，其中，广州占37.6%，珠三角(除广州)约占15.2%，环渤海约占13.4%，长三角约占18.1%，中部地区约占14.5%，海南、香港分别占0.7%、0.5%。

　　张招兴表示：“经过这几年的全国拓展和规模扩张，越秀地产从一个广州的本土房企、年合同销售额只有三四十亿元，发展至今年合同销售金额将会超过200亿元、项目分布于全国12个城市的全国性房企。目前，我们拥有土地储备超过1500万平方米，为新一轮的跨越式发展奠定了坚实的基础。2014年，越秀地产将工作主题定为‘改革创新强实力，转型升级促跨越’，就是要继续不懈努力，一方面保持适度的规模扩张，增强实力，不辜负股东和投资者的期望;另一方面，要更加注重商业模式的创新和管理能力的提升，在激烈的市场竞争中，走出自己的发展道路。”(第一财经日报)

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