吴亚军认为,高周转和高毛利,并不完全矛盾,回顾过去,2012年买了不少地,2013年龙湖做了一个审慎的开工和安排。如果2013年大量的开工,很多会在2013年销售,但是更多的会在2014年销售,如果市场不好的情况下马上会形成存货压力。龙湖在过去两年里,学会更精细化的管理自己的存货,管理自己预期,说明管理团队更加成熟稳健。
龙湖地产表示,2014年龙湖地产运营的关键词是去存货、控成本。坚持扩纵深、近城区、控规模、持商业的基本策略,以期将可售物业的周转保持在高水准。抓住市场时机加快销售,尤其是加快库存房屋的去化。同时,集团将进一步加强开发成本管理水平,令未来毛利率稳步提升以达到良好水平。
展望2014年,龙湖地产对2014年的房地产市场走势持谨慎预期,随著境内外流动性趋紧和国内实体经济的增速放缓,“相信区域及公司间的分化将进一步扩大。未来市场的波动仍是常态,并将更多来自供需格局的变化”。
拿地更加审慎
邵明晓表示,龙湖在买地节奏上集中于2012年和2013年上半年,所以龙湖目前管道里的项目,30%以上毛利率项目非常多,龙湖地产会权衡存货和毛利之间的平衡,根据市场变化来做微调。另外一直坚持“有盈利的增长”和“有回款的签约”,是龙湖的优势。去年我们完成481亿的销售,并且回款率还明显高于行业水平,这一点龙湖会一直坚持。
在不断变化的市场中,龙湖集团将坚持“量入为出”的稳健财务管理策略,根据现金流入的情况合理规划和安排投资及运营支出,保持公司稳健的财务状况和负债率水準的同时,也将加强外部合作,以期抓住更多的市场机会并达成共赢。
关于龙湖今年首二月销售同比下滑,韦华宁表示,一二月份我们销售同比去年有所下降,实际上去年一整年整个市场处在一个比较自然的释放和增长的状态。来到今年其实最重要的两个变化,第一个就是银行的按揭跟去年相比水平相对是偏低的,而且息率还在升,这个对销售会有一定程度的影响。
邵明晓表示,龙湖一贯策略是坚持每年20%左右的增长。这是基于环境和自身资源的匹配,在现在这个时点上,龙湖坚持要把供销存管理好,经过这两年的调节,会在一个非常合理的状态。 另一方面,龙湖去年仅买了100多亿的地,不是特别激进。龙湖在买地上也是非常审慎的,未来会更加审慎。选对城市、选对地非常重要,我龙湖会进一步聚焦一二线,优中选优。
对于在华南的布局,邵明晓表示,目前龙湖在华南布局是定在厦门,厦门市场非常好,但厦门的问题拿地不太好拿,地的供应量少。今年上半年会在广州、佛山找机会。
坚持低成本融资
浙江小房企近日爆出违约,韦华宁表示,国内出现违约的事件,市场上还是受到了一些惊吓。这其实在境内外流动性紧缩的背景下是可以预见的。龙湖还是要利用好自身差异化的优势,目前能够在香港做银团贷款的内房企业是非常少的,龙湖是仅有的几家之一,龙湖要运用银团的渠道来扩大融资成本优势。这个成本,几乎是债券的一半,在十几、二十亿美金融资规模之下,这一优势对我们的毛利保护作用非常客观。
韦华宁介绍称,在国内,银行也在推行更加严格名单制管理,而龙湖从来没有出现过任何一笔贷款的展期和延期的行为,龙湖目前在四大银行都保有着很高的资信的评级。去年上半年,龙湖甚至还拿到基准下浮的贷款,去年6月30号的贷款,龙湖的息率是基准,最近大部分的贷款仍然是在基准的利率以下,龙湖要利用这种优势,强化银团和国内银行部分的下贷,来保证整体头寸安全。
龙湖地产年报显示,截止2013年12月,公司综合借贷为人民币377.0 亿元,净负债率为57.9%,对比2012年增长10个百分点,在手现金为人民币146.8亿元,平均借贷成本由年利率6.72% 降至6.58%,平均贷款年限由4.1 年提升至4.6 年。
吴亚军表示,融资安排要早做判断和早做安排,另外保持长期的信用很重要。用便宜的钱,坚持低成本融资是龙湖一贯的策略,围绕这个目标,龙湖也做一些融资组合。目前看境外银团最便宜,还有境内的基准利率贷款。债券现在来看相对贵,龙湖会非常谨慎。关于理财、表外资产、信托,龙湖一笔都没有。 共2页 上一页 [1] [2] 龙湖地产去年营收增49% 纯利80亿、毛利率28% 龙湖签署29.25亿港元银团贷款 刷新今年房企贷款规模 成都龙湖时代天街年底将开业 万达50亿建蜀都广场 龙湖地产获五年期银贷 总额逾29.25亿港元 龙湖地产重庆江悦汇项目规划出炉 与韩国CGV影院签约 搜索更多: 龙湖 |