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110亿帐面存货资产
在应对毛利下滑方面，吴亚军表示，龙湖现在110亿帐面存货资产，其中有一部分是在一线城市去化压力不大，另一部分在二线城市，以重庆为例，库存占比非常大，大概有十几亿，它会拖累毛利率。龙湖的策略是逐步去化。存货对毛利率有所冲击，但是没有那么大的冲击，龙湖还有空间，来保证既去化掉，同时又保证毛利率处于25%到30%的区间。
根据龙湖集团层面的部署，将用6至12个月的时间，加大存货去化力度，逐步提升整体去化率水平；并在保障品质的前提下，梳理、刷新住宅产品，尤其是刚需公寓的综合成本能力，以提升公司的投资效益。
韦华宁认为，从总体上看，龙湖的存货量并不高，处于行业平均以下。未来几年龙湖控制存货的目标：2014年控制在90到100亿，2015年控制在80到90亿，2016年控制到60到70亿，呈现逐年下降的状态。
吴亚军认为，高周转和高毛利，并不完全矛盾，回顾过去，2012年买了不少地，2013年龙湖做了一个审慎的开工和安排。如果2013年大量的开工，很多会在2013年销售，但是更多的会在2014年销售，如果市场不好的情况下马上会形成存货压力。龙湖在过去两年里，学会更精细化的管理自己的存货，管理自己预期，说明管理团队更加成熟稳健。
龙湖地产表示，2014年龙湖地产运营的关键词是去存货、控成本。坚持扩纵深、近城区、控规模、持商业的基本策略，以期将可售物业的周转保持在高水准。抓住市场时机加快销售，尤其是加快库存房屋的去化。同时，集团将进一步加强开发成本管理水平，令未来毛利率稳步提升以达到良好水平。
展望2014年，龙湖地产对2014年的房地产市场走势持谨慎预期，随著境内外流动性趋紧和国内实体经济的增速放缓，“相信区域及公司间的分化将进一步扩大。未来市场的波动仍是常态，并将更多来自供需格局的变化”。
拿地更加审慎
邵明晓表示，龙湖在买地节奏上集中于2012年和2013年上半年，所以龙湖目前管道里的项目，30%以上毛利率项目非常多，龙湖地产会权衡存货和毛利之间的平衡，根据市场变化来做微调。另外一直坚持“有盈利的增长”和“有回款的签约”，是龙湖的优势。去年我们完成481亿的销售，并且回款率还明显高于行业水平，这一点龙湖会一直坚持。
在不断变化的市场中，龙湖集团将坚持“量入为出”的稳健财务管理策略，根据现金流入的情况合理规划和安排投资及运营支出，保持公司稳健的财务状况和负债率水準的同时，也将加强外部合作，以期抓住更多的市场机会并达成共赢。
关于龙湖今年首二月销售同比下滑，韦华宁表示，一二月份我们销售同比去年有所下降，实际上去年一整年整个市场处在一个比较自然的释放和增长的状态。来到今年其实最重要的两个变化，第一个就是银行的按揭跟去年相比水平相对是偏低的，而且息率还在升，这个对销售会有一定程度的影响。
邵明晓表示，龙湖一贯策略是坚持每年20%左右的增长。这是基于环境和自身资源的匹配，在现在这个时点上，龙湖坚持要把供销存管理好，经过这两年的调节，会在一个非常合理的状态。 另一方面，龙湖去年仅买了100多亿的地，不是特别激进。龙湖在买地上也是非常审慎的，未来会更加审慎。选对城市、选对地非常重要，我龙湖会进一步聚焦一二线，优中选优。
对于在华南的布局，邵明晓表示，目前龙湖在华南布局是定在厦门，厦门市场非常好，但厦门的问题拿地不太好拿，地的供应量少。今年上半年会在广州、佛山找机会。
坚持低成本融资
浙江小房企近日爆出违约，韦华宁表示，国内出现违约的事件，市场上还是受到了一些惊吓。这其实在境内外流动性紧缩的背景下是可以预见的。龙湖还是要利用好自身差异化的优势，目前能够在香港做银团贷款的内房企业是非常少的，龙湖是仅有的几家之一，龙湖要运用银团的渠道来扩大融资成本优势。这个成本，几乎是债券的一半，在十几、二十亿美金融资规模之下，这一优势对我们的毛利保护作用非常客观。
韦华宁介绍称，在国内，银行也在推行更加严格名单制管理，而龙湖从来没有出现过任何一笔贷款的展期和延期的行为，龙湖目前在四大银行都保有着很高的资信的评级。去年上半年，龙湖甚至还拿到基准下浮的贷款，去年6月30号的贷款，龙湖的息率是基准，最近大部分的贷款仍然是在基准的利率以下，龙湖要利用这种优势，强化银团和国内银行部分的下贷，来保证整体头寸安全。
龙湖地产年报显示，截止2013年12月，公司综合借贷为人民币377.0 亿元，净负债率为57.9%，对比2012年增长10个百分点，在手现金为人民币146.8亿元，平均借贷成本由年利率6.72% 降至6.58%，平均贷款年限由4.1 年提升至4.6 年。
吴亚军表示，融资安排要早做判断和早做安排，另外保持长期的信用很重要。用便宜的钱，坚持低成本融资是龙湖一贯的策略，围绕这个目标，龙湖也做一些融资组合。目前看境外银团最便宜，还有境内的基准利率贷款。债券现在来看相对贵，龙湖会非常谨慎。关于理财、表外资产、信托，龙湖一笔都没有。
（网易 杨秋波） 共2页 上一页 [1] [2] 龙湖地产获五年期银贷 总额逾29.25亿港元 龙湖地产重庆江悦汇项目规划出炉 与韩国CGV影院签约 龙湖地产规划出炉：年内将有20万方商业项目开业 龙湖地产商业项目战略：未来10-15年收入超100亿 龙湖地产首两月销售50.7亿 将进一步加大供货量 搜索更多: 龙湖地产 |
