红商网讯：SOHO中国是上一轮商业地产开发销售模式的代表企业，在北京成功开发销售了多个以SOHO冠名的标志性项目之后，于2009年携百亿资金进入上海。在短短的两年时间内，以风卷残云的速度拿下8个项目，其中包括备受争议的当年地王上海外滩8-1项目。较为著名的静安区“东海广场”项目和长宁区“中山广场”项目在收购之后，都在很短的时间内完成了销售，把别人认为不可能卖掉的办公楼在所在区域卖出了天价。

　　但随着上海外滩8-1项目权益争夺事件之后，SOHO中国的好运气似乎也耗尽了。之后，SOHO中国的运作碰到了重重障碍：

　　其一，上海政府方面不接受。信誓旦旦说要给区域政府添砖加瓦的SOHO中国，结果销售的办公项目都是中小户型，而引进的都是来自西北的投资客户，没有带来真正的大牌企业实体经济。

　　其二，销售方面也逐渐遇到瓶颈。上海毕竟不是北京，主流客户群体也不是西北客户，客户群体多来自江浙沪，北京行得通的销售模式在上海并不被接受。随着销售陷入僵局，SOHO旗下的销售团队也逐渐出现内讧、发生分裂，从营销总经理到销售总监纷纷离职，把SOHO那一套销售模式带到上海其他项目中，也“祸害”了不少项目。

　　其三，上海战略的失败。从2012年潘石屹提出“SOHO中国不再散售，改为持有物业并出租”开始，标志着SOHO中国销售模式的溃败。从2013年年底爆出SOHO中国要出售上海的3个项目，到现在成功的交易了两个，又代表着SOHO中国上海战略真正的溃败。来自北京的上市公司，最终也没能够成为上海的主流房企，这只能说是SOHO中国的遗憾。

　　其四，北京战略可能也是一个烟雾弹。今天，再回北京，你信这话吗?现在的北京，已经不是潘石屹原来玩的那个北京了，办公、商业的价值也已经逐渐凸现出来，最重体现在地价上，已经没有机会再以当年的价格，在如此好的地段上获得项目。未来北京项目的运作，绝对不是单纯依靠这点现金就够的。SOHO中国现在的新闻主要在海外看楼看地，也预示着SOHO中国很有可能将被中国的地产行业摈弃出主流地产圈。

　　再来说说金融街，我们很遗憾地说“金融街来晚了”。作为中国最好的商业地产企业之一，特别是成功地运作北京金融街之后，金融街一直都想进入上海，但是一直没有。应该是3年前进入才是更好的时机，现在进入上海滩，金融街错过了外滩、错过了陆家嘴、错过了世博、也错过了虹桥枢纽，今天进入的两个的商办项目从商业的角度来讲都比较“非主流”。

　　首先，“静安广场”项目虽然名为静安，但是实际上处于静安、长宁、普陀三区交界的曹家渡，由于受到静安寺商圈、中山公园商圈和长寿路商圈的夹击，“静安项目”的商业和办公的氛围比较一般，这块三角地其实是一块鸡肋。如果你问我为什么这么熟悉，因为这块地方有我居住了30多年被动迁的老宅，我肯定要比SOHO中国和金融街更为了解。

　　其次，“海伦广场”项目也是经过两次转手，2011年4月19日，SOHO中国从杭州紫元和上海嘉联手中以24.7亿元人民币收购了海伦广场项目，而现今SOHO中国又转给金融街。四川北路其实已经在衰落，从原来上海的四大商业街之一，沦落到今天连大宁商圈都及不上的地步，你还寄希望于这个区域成为未来的城市副中心?这基本是不可能的。海伦路的这个位置实际上是非常尴尬的，如果好的话，我想潘石屹应该早就将海伦广场建立起来并且销售完毕了。你到四川北路任何一家商场中看一下，营业员比顾客多的场景比比皆是。

　　因此，金融街拿了这两个鸡肋项目作为其进入上海的标志，个人觉得金融街实际上是“起了大早，赶了个晚集”。有很多人说这两块地较为便宜，但是，在我看来，商业地产中并没有绝对的便宜，尽管收购价格和潘石屹当时的报价还是打了6折，但是众所周知，商业地产不是看“便宜”，而是看“效益”，如果未来租赁、运营都没有效益的话，表面上的便宜并不是真正的便宜。

　　这次两大商业地产巨头的交易，真心让我捏了一把汗，最后还是要提醒一句，商业地产最重要的仍旧是——地段!地段!地段!不是什么地方都能够做的。政府千万不要认为土地规划成商办用途之后，它就自然具备了商办功能、具有了商办需求，政府其实才是这些问题项目真正的责任人。（来自：中国房地产报）

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