红商网讯：3月4日，SOHO中国发布2013年年报，SOHO中国2013年营业额为146.21亿元，较2012年的161亿元下降9.43%，毛利润率为55.5%。其中出售物业单位所得143.42亿元，合同销售金额约46.87亿元，投资物业的租金收入为2.79亿元。

 

　　尽管SOHO中国董事长潘石屹不到一年的时间内两次宣布SOHO中国转型成功，并称“2013年给股东交上了一份满意的答卷”，但从营业额、利润、现金流等数据以及市场分析人士的评价来看，从销售向持有转型的SOHO中国显然还处于磨合和阵痛期，现状并没有老潘描述的那么美好。

 

　　2012年8月份，SOHO中国宣布在未来的三年，公司将逐步告别一直以来散售的商业模式，改为持有出租物业。同策咨询研究部总监张宏伟表示，从大方向上来看，SOHO中国的转型是明智的。

 

　　大方向上的明智，不代表转型过程就能顺利。从销售转型持有，长期来看固然能够均衡风险，使得业绩有持续性保障，但短期首先面临的就是现金回笼速度的大幅减缓，现金流压力骤增。SOHO中国也预料到了这一点，其2012年转型当年就曾下调了销售目标，然而当年年度销售目标完成率仅79%，业绩连续两年下滑，还是使其压力倍增。年报显示，SOHO中国所持有的货币资金也从2013年年初的197亿元减少至年中的141亿元，再到年底的106.5亿元，一路下滑。

 

　　2011年之后货币政策转向稳健，甚至阶段性地出现收紧的状况，如2011年货币政策偏紧、2013年下半年至2014年年初货币政策总体上转向“盘活存量、用好增量”，“阶段性”的信贷收缩与“钱荒”，都使房企在近两年面临更为严峻的融资环境。由销售转为持有的SOHO中国面临的压力更为严重。

 

　　租赁难起

 

　　对于寄予厚望的租赁业务，SOHO中国方面表示，2013年是公司从“开发-销售”向“开发-持有”模式转型的第一个年头。并称迄今为止，公司的转型是顺利且成功的。据其介绍，首个全部自持的投资物业SOHO世纪广场项目于2013年年中已达满租。前门项目在经历了重新定位为旅游体验主题后，引入了杜莎夫人蜡像馆、三星、联想等著名品牌，租户品质大大提高。SOHO复兴广场将于2014年交付开业，截至目前41%的商业面积已经预租。

 

　　从实际数据来看，2.79亿元租金收入仅占营业收入1.91%的现实，还是显示SOHO中国转型租赁的难度。SOHO中国重点布局的北京、上海两大市场，接下来的商业地产租金走势也不被看好。第一太平戴维斯的报告显示，2014年上海将会有10个新甲级写字楼项目入市，总计增加约67万平方米供应量，将在一定时期内拉低上海的租金水平。北京的写字楼市场，在高位运行的租金、放缓的本地经济及疲软的扩租及新租需求的共同作用下，全市净吸纳量跌至近十年最低值。第一太平戴维斯预计持续上涨的整体空置率及业主间竞争的加剧预计将迫使2014年租金继续下跌至少2%。

 

　　中房信分析师杨晶晶表示，伴随公司模式转型，SOHO中国面临两难问题：一方面，前期项目销售资金回笼后，重新投入新项目开发，后续没有项目销售提供新的现金流；另一方面，从销售模式转变为出租模式，转型的持有物业短期内难以提供充裕资金。

 

　　断尾图存

 

　　发布年报前几天的2月28日，SOHO中国宣布将上海的SOHO海伦广场和SOHO静安广场及其权益全部出售给金融街控股股份有限公司，总交易金额为人民币52.3亿元。这两个项目是SOHO中国在2011年高速扩张期时在半个月的时间内连续收购的产物：2011年4月1日，SOHO中国宣布以16.34亿元收购静安区万航渡路716弄至794弄地块，后被命名为SOHO静安广场；4月13日，SOHO中国以24.7亿元收购海伦路地块，后被命名为SOHO海伦广场。

 

　　彼时在上海雄心勃勃的潘石屹，2011年仅在上海一个城市的投资就超过150亿元。不过2012年SOHO中国就与其在上海的销售团队发生不和事件，“拖欠工资”“薪资不合理”等传言甚嚣尘上，再加上此后与复兴集团在外滩项目对簿公堂，SOHO中国在上海的发展显现出水土不服的一面。

 

　　此次出售上海两项目，相比于41亿元左右的收购价，SOHO中国用三年时间实现了11.3亿元左右的溢价，收益率仅为27.5%，再加上三年来的资金、财务成本，收益率远低于市场预期。潘石屹对此的解释是对区域投资比例的正常调整，截至2013年年底，SOHO中国在上海投资近500亿元，占总量的四分之三，而未来这一比例将被调低至50%。不过在业内人士看来，对于现金流的渴求，才是其出售项目的根本目的。

 

　　评级机构穆迪的研究报告指，随着SOHO中国继续向“建设-持有”的业务模式转型，预计该公司2014年的房地产开发业务的收入会进一步降至人民币60-70亿元，出售项目获得现金流成为SOHO中国当下最好的选择。与此同时，包括前门项目、朝阳门外SOHO、望京SOHO塔三、SOHO世纪广场、外滩SOHO等多个处于投资期的京沪项目，都需要大量资金支持。

 

　　“商业地产持有物业应该具备两个基本条件，一是开发商需拥有比较充裕的现金流支持持有物业，并且不会因此而增加在财务上的风险；二是开发商角色要转变为运营上，并且对于持有商业地产物业经营管理经验比较丰富，能够在一定时期内产生经营性物业的现金回报。否则即使持有，也不会产生收益，反而增加公司财务成本。”张宏伟表示。SOHO中国的转型挑战依然不小。

　　（来源：天津网）