红商网讯：自2010年便开始筹谋的安定门大悦城，至今仍处于搁浅中；而外界的猜测从未停止，近日更盛传"安定门大悦城停摆，要变身为商务综合体"。

　　3月3日，有消息称，中粮置业投资有限公司预将把北京安定门三利百货将不再延续大悦城产品线，改建为"商业+写字楼模式"的商务综合体，至此，该项目或为中粮商业版图探索小型商业的"试验田"。

　　对此，中粮置地有关人士对观点地产新媒体否认称，这只是外界的猜测，并非公司的表态，目前最新调整的规划仍需相关部门审核，最快得等到4月中下旬才可能出结果。

　　中购联产业资讯中心主任郭增利指出，安定门区域的规划本身就是以写字楼为主的物业，而非购物中心为主的；"那个区域是不允许建大型商业中心的，早前外界说要改建大悦城，就只是一种猜测，跟地块本身的规划并不相符"。

　　变身商务综合体

　　之前消息表示，中粮方面把上述项目暂定名为安定门项目，三利百货所属商业办公用地性质保持不变，项目主体将以写字楼为主，改造完成后该项目商业面积约在1.2万平方米左右，项目最终更强调商务概念，建设成绿色、健康、科技、精致的企业总部。据消息人士透露，中粮方面计划安定门项目于2014年年中动工，2016年下半年投入使用。

　　对此，中粮置地内部人士否认称，之前媒体对安定门的报道还只是猜测，并不是公司的表态，目前最新调整的规划仍需相关部门审核，最快得等到4月中下旬才可能出结果；并称"项目公司还不能明确具体规划方案，规划方案还在讨论"。

　　"目前，中粮内部对安定门项目仍有两种规划方案，还未确定要采取哪种方案，"权威人士查证后对观点地产新媒体透露。据悉，三利百货商场曾是是定安门商圈惟一一家大型百货商场，目前其正在加紧拆迁，此前该项目一直被认为将被改建成迷你版大悦城。

　　而多位北京业内指出，安定门肯定是向商务综合体方面规划，根据最近政府公布的北京市职能体系的远期规划，对核心商业运用的规划要求更严格，高端商务区均将留在北京四环以内，而为了分担金融街(000402,股吧)、CBD的压力，安定门、德胜门及两广路附近等区域都是重点的商务规划区。

　　"安定门区域的规划本身就是以写字楼为主的物业，而非购物中心为主的，那个区域是不允许建大型商业中心的，"郭增利接受观点地产新媒体采访时指出，早前外界说要改建大悦城，就只是一种猜测，跟地块本身的规划并不相符。

　　据悉，安定门本身不能称为商圈，紧邻北京二环路，即安定门桥，可以理解为"老城复兴改造地块"，一直以来便规划为商务区。资料显示，和平里商务新区是《东城区总体发展战略规划(2011-2030年)》确定的重点建设功能区，致力于建成高端生态商务区。

　　因此，郭增利认为，安定门三利百货改建商务综合体的规划也与和平里商务新区步调一致；"不管谁去做，那个地方都是商务功能，而包含的商业部分只是为写字楼服务的商业配套而已。"

　　事实上，对于中粮来说，安定门项目变身商务综合体更有发展前景。据分析，该区域临近地坛和三环大型商业发展整体的限制，让中粮无法在安定门项目上大展拳脚；此外，北京特别是北二环地区优质写字楼项目稀缺，商务综合体风险小，回报率较高，而1万多平方米的商业配套运营相对也比较容易。

　　停滞的大悦城

　　经查证，三利百货与大悦城的同属中粮集团。此前三利百货的母公司是从属于中国土产畜产进出口总公司的中土畜三利实业发展有限公司，2004年，土产畜产进出口总公司在国资委重组后并入中粮集团。彼时，地理位置优越而多年来经营业绩较为平淡的三利百货便成了中土畜地产业务中首个被整合目标，按照三利百货称停业是"内部调整"，而中粮则说是"内部资产转让"。

　　根据安定门项目2010年的规划方案中，"主体部分为八层，局部五层，其中四、七、八层及屋顶各有四个大阳台，地下四层，其中B2-B4为大型停车场"，改建后的商业体量为1.8万平方米；而原来的三利百货商场为五层经营布局，营业总面积1万平方米。彼时，中粮将该项目定位为"大悦城迷你形象店"。

　　但"内部转让"的有利条件并未能加快项目运作过程，安定门项目的改建方案审批了近4年仍未通过。直至现在，北京安定门大悦城一直龃龉难行，处于停摆状态。

　　2012年2月份，中粮曾向媒体透露，由于临近地坛古建筑群，项目层高等受限，中粮集团位于北京安定门的大悦城改建工程依然处于审批状态。彼时，有消息称，如果商场层高等环节和预期落差过大，导致项目投资回报率不达标，中粮方面有可能放弃安定门大悦城的建设计划。

　　至2013年5月31日，中粮方面再次正式递交申请，希望在三利百货原址基础上进行改造，建成商场和办公楼。当时，北京市规划委网站公示的中粮申请控规的调整方案显示，三利百货所属商业用地性质保持不变，但高度将从45米增高至60米，容积率从3.2调整为4.8，绿地率从20%缩减为10%。三个月后(8月31日)，三利百货正式闭店。

　　至今，三利百货停业已达三个季度，但相关规划方案仍未获批。中粮官网的信息仍显示，位于北二环安定门桥东北角的北京安定门大悦城，项目占地面积是1.3万平方米，建筑面积是4.9万平方米，其中，商业面积是1.8万平方米，建筑组成有购物中心和写字楼，主体结构规划是地上11层、地下2层，由购物、餐饮、娱乐、文化等业态组成，而项目开业时间依然未定。（来源：观点地产网  作者：郭净净）

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