红商网讯：由京基主导的罗湖区蔡屋围城市更新统筹片区旧改项目，日前传来消息，将与钓鱼台美高梅酒店携手，在该旧改项目中造一座超白金五星级酒店。
据了解，作为2013年全市首批城市更新项目，早前市场有传闻称，京基将在该区域建666米的高楼，而若传闻属实，该五星级酒店将位于其中。
除上述酒店外，当日京基还宣布于未来几年集团还将在北京开发一个高端酒店项目。
或基于此，京基地产董事长陈华也表示，酒店业将是京基未来战略部署的重要方向，选择与钓鱼台美高梅集团展开南北项目战略合作，也是京基旗下酒店业态发展的重要里程碑。
引入美高梅
就此次引入美高梅，据京基集团董事长陈华介绍，其深圳项目地处蔡屋围晶都片区，酒店内部将引入时尚文化娱乐业态。
但具体如何与美高梅合作，相关业内介绍，主要是指项目建成后，京基会按美高梅酒店的格局装修，且今后项目具体的经营管理也都将由美高梅负责，但彼此会签署相关协议，例如京基每年给予美高梅多少的管理费用，但需要求其在多长时间内，需收回项目成本等。
对于引入美高梅酒店品牌，相关分析认为，在专业品牌进驻后，对酒店后期运营、更符合市场需求外，还可提升旧改区域的价值。
同时，在品牌酒店进驻后，项目其它可售物业的价值自然也有了提升空间。
据悉，京基集团此次与钓鱼台美高梅酒店集团合作，选择的为其旗下“宝丽嘉”酒店品牌，而宝丽嘉“一直定位为高端市场人群”，因此较京基100综合体的酒店项目定位或更为高端。
资料显示，京基蔡屋围旧改项目，东起红岭中路，西至红岭路，北至红宝路，南至滨河大道，片区拟更新方向为商业、办公、居住、教育等功能；整个片区面积约为31万平方米。
于早前市场曾有消息指，京基晶都旧改项目已确定规划建筑面积270万平方米，相当于建面为60万平方米的京基100综合体的4-5倍，旧改规模仅次于华润于2007年3月，以60亿资金夺得的大冲旧改项目。
另据介绍，目前蔡屋围统筹片区项目的规划编制已进入尾声，3月底前可全面完成，而京基地产与蔡屋围股份公司就改造事宜的磋商正在进行中，规划确定后即刻启动拆迁谈判。
旧改压力犹存
虽然引入美高梅能提高晶度旧改的区域价值，但目前京基在深圳已经布局多个旧改项目，因此相关分析还是认为，京基于深圳旧改大盘还存在较大的开发压力。
根据2014年深圳市城市更新单元计划第一批计划显示，京基位于南山的珠光村城市更新单元(范围调整)，计划已经出炉，该项目拟拆除重建的面积为13.55万平方米，拟更新方向为居住、商业等功能；同时，京基于深圳南山长源村的旧改项目，于去年也已启动了前期谈判拆迁工作。
另外，京基集团于去年还分别签署了深圳罗湖、宝安、龙岗四大区域的多个城市更新项目，分别为罗湖的水贝更新项目、龙岗木棉湾更新项目、宝安沙一更新项目、龙岗大围村项目。
而据不完全统计，上述项目的总体改造面积为63.9万平方米，预计开发总量达到300万平方米，是京基100综合体总建筑面积的5倍。而根据京基地产的相关规划，预计上述项目的改造投资额度将接近255亿元。
值得一提的是，对于旧改而言，拆迁无疑为最难攻克问题，相关业内认为，即便城市更新项目的牵头人为政府，且京基自身也累计了一定的旧改经验，但蔡屋围片区目前居住人口情况复杂，顺利完成拆迁或也并非易事。
相较于拆迁赔偿问题，在一位熟悉旧改运作的分析师看来，对于新获得的旧改项目来说，重点不在赔偿上，而在于项目开发周期所引申出来的资金沉淀问题。
另据相关业内早前介绍，目前京基投入项目运营的资金一方面来自销售，另一方面则来自境外的集资动作。
“去年京基在售项目，仅为位于深圳的云景梧桐及滨河时代，项目销售都较为理想，但毕竟规模有限，现金回流也有限”。
据相关统计数据显示，2013年，深圳云景梧桐及滨河时代的网签额分别为24.7亿元。（来自：观点地产网 作者：陈业）
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