红商网讯：“业内的一个共识是：三四线楼市很危险，一线和部分热点二线城市的楼市还是不错的，而杭州楼盘的降价，对二线城市而言也会产生分化表现。”

　　杭州楼市马年第一降，随即引发楼市价格战的猜想。作为房地产开发商的阳光100在近期地产股连续大跌的背景下，还是选择在此期间赴港上市。

　　分析人士认为，阳光100大多数项目位于二三线城市，相比而言楼市调价压力较大，在降价预期充斥市场的背景下，潜在购房者可能会选择观望的态度，这会使阳光100的“出货”有一定困难；而由于目前地产股估值不高，投资者有较多担忧，有分析人士称阳光100最终可能“贱卖”股份。

　　二三线城市降价风险突出

　　阳光100于1994年开始营业，是国内首批在发展迅速的二三线城市发展大规模多用途商务综合体（通常着重写字楼，附带零售店铺、酒店、公寓及配套设施）的房地产开发商。截至2013年11月底，阳光100有25个物业项目开发，遍布国内15个城市，包括天津、重庆、武汉、长沙、南宁、沈阳、济南、成都、无锡、烟台、东营、柳州、桂林、潍坊及清远。

　　通过在国内二三线城市发展预期会成为当地地标及新市中心的多用途商务综合体与复合性小区，阳光100为该等城市的物业买家营造都市化的生活方式，多用途商务综合体主要售予当地富裕阶层，而复合性小区主要售予新兴中产阶层及白领专业人士。

　　尽管面临着房价下降的风险，阳光100管理层依然信心十足，招股书称“国内二三线城市受益于中国的城市化进程，物业发展的增长潜力超过全国平均水平。本集团所进军的大多数城市人口达百万或以上、本地生产总值达2000亿元或以上且商品房年度总销量按建筑面积计算达300万平方米或以上。根据中国指数研究院的资料，国内约有67个二三线城市符合上述标准，可见本集团可选择进军的城市范围庞大”。

　　华南一家知名券商地产行业分析师对《第一财经日报》记者称，全国的房地产企业一般负债率较高，库存也一直增长，这次杭州降价一方面是对未来前景悲观，另一方面也是中小开发商在融资成本越来越高、资金紧张下率先行动。阳光100主要项目位于二三线城市，而楼市降价的风潮逐步从三四线城市蔓延到杭州等二线城市，这对阳光100来说，无疑是很大的挑战。

　　“最近楼市确实‘变天’了，上周末接到许多机构的电话会议邀请，大家都在关注这一块。目前，业内基本形成的一个共识是：三四线楼市很危险，一线和部分热点二线城市的楼市还是不错的，而杭州楼盘的降价，对二线城市而言也会产生分化表现。”某上市房企董事会秘书对记者称。

　　资金压力亟待缓解

　　在如此市况之下，阳光100为何要冒着可能被贱卖的风险登陆资本市场呢？

　　一位香港分析人士认为，某些内地房地产企业在香港上市募集的资金并不多，就目前房地产行业市况来看估值也很难做得高，从长远来看，它们上市后可以通过香港市场的平台，通过发行债券以及银团贷款等方式融资，使得募集资金的方式更加丰富，这也是部分有长期资金压力的企业急于赴港上市的原因。

　　目前阳光100资金压力的确较大，从2010年到2013年前九个月，经营活动所得现金流量净额都是负数，截至2013年9月底九个月，经营活动所用现金净额为4.95亿元，其中已付所得税及营运所用现金分别为2.36亿元及2.59亿元。

　　阳光100估计，扣除就全球发售应付的包销费用及开支后，假设并无行使超额配股权，全球发售的所得款项净额将约为20.7亿港元（假设发售价为每股4.40港元，即指标发售价范围的中间价）；按照公司预测2013年每股收益不少于0.35港元计算，市盈率大约为12.5倍。

　　其中约60％或12.43亿港元的所得款项净额用作增购中国的项目或待发展土地，主要专注多用途商务综合体及复合性小区。约30％或6.2亿港元将用作发展现有项目的资金。截至2013年11月底，阳光100拥有12个发展中项目，分布于11个城市，4个未来发展项目，分布于4个城市，约10％或2.07亿港元将用作营运资金及一般公司用途。（来自：第一财经日报）

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