红商网讯：“买住宅坐等快速升值的机率，目前基本上不可能，就是买商铺，要想买了就赚更不容易。”佳宇商业投资有限公司副总裁陈正斌表示，伴随着楼市黄金十年的过去，商铺投资需要越来越专业化的眼光。
陈正斌认为，可能很多人对商业地产的投资都有一定认识，但真正要买到能有快速增值的商业地产，已很不容易。目前的商业地产，要么价格过高透支掉未来前景，要么就因地段差人气不足导致租金收益低下，要么项目规划定位呈现问题。
“从目前重庆主城区的商铺投资回报率来看，三年前还可以达到8%左右，但现在大多只达5%。”陈正斌分析认为，随着这几年商业地产的大量增加，商业地产的投资回报率还将呈下降趋势，一铺养三代的旺铺越来越难寻找。
以重庆江北区某非商圈地段商铺为例，一平方米最高卖到13万元，按照合理的年回报率8%反推，13万元/平方米的商铺需要月租金达867元/平方米才够，“什么样的商业形态才能支付如此高额的租金?投资者又需要多少年才能回收其成本?”陈正斌提醒商铺投资者一定要警惕风险。
系列解读之一
2014刚刚启幕，关于楼市风险的声音便不绝于耳。
一向看多的任大炮更是非常罕见地发出了盛世危言：“太乐观了，很危险”。姑且不论任大炮的观点到底是不是危言耸听，但可以肯定的是，楼市发展到今天，买房子坐等快速升值的时代已一去不复返。
就算是商业地产，如今要寻找到高增速的楼盘也越来越不容易。近日，晟城地产发布2014年楼市投资报告显示，商业地产售价被开发商提前透支的项目越来越多，风险也越来越大。
对此，楼市投资专家、佳宇国际商业投资有限公司副总裁陈正斌表示，不是所有商业地产都值得投资，对于普通投资者来说，要涉足这是个水很深的投资领域一定要看清项目涉及的规划、人气、品牌影响力等因素。
商业地产越来越考验眼光
投资回报增速才是关键
“商铺的投资回报增速，往往是考量这个商铺是否值得投资的关键。”晟城地产商业总监李亚鹏表示，从重庆目前的市场上看，一些有潜力的新商圈核心物业机会比较大。
以巴南万达广场为例，无论是从人气、政府规划还是万达品牌本身，都无愧于去年底亮相21天就卖出7个亿的销售佳话。
首先，从政府规划上看，巴南万达广场地处龙洲湾新商圈核心;其次，周边将有数十万人口入驻，根本不需要担心人气问题;再加上万达作为中国商业地产航母的品牌号召力，其自身所拥有的庞大商业体系和超强的运营能力，为巴南万达广场商业氛围提供强力支撑。据了解，万达旗下已拥有连锁百货如万达百货;文化产业如万达电影院线、大歌星KTV等品牌;酒店产业以及旅游产业等多个品牌支撑，加上近5000个品牌商家的联动效应，让巴南万达广场更具竞争力。
在其商铺价格上，拥有人气、规划、强大品牌三大优势的巴南万达广场，其商铺大多数都在3—7万元/平方米，与目前商圈商铺每平方米动则10余万元相比，巴南万达广场已成为重庆主城区商圈物业中非常难得的低价商铺。更何况，整个项目预计2015年4月就将建成营业。对于其投资回报速度的快慢，相信地球人都知道。
除此之外，巴南万达广场提出包括十字步行金街、三大中心广场、中央公园与大型购物中心等在内的商业规划，首创的城市综合体模式，避免了社区商业等商铺因功能单一留不住客源的盈利弊端。同时，巴滨路、渝南大道与轻轨3号线的立体交通网覆盖，将带来的消费人潮不可小觑。
在总体量上，巴南万达广场也足以肩负一个商圈核心商业的重任，巴南万达广场总开发体量达100万平方米，其中有56万方都是商业项目，而纯商业业态占据10万平方米。加上龙洲湾商圈其他项目商业的集合、补充效应，龙洲湾商圈繁华更是指日可待。
据了解，整个巴南万达广场包括大型购物中心、甲级写字楼、商业街区、高端住宅和SOHO公寓，如今，除住宅外，SOHO公寓、写字楼、商铺正全方位呈现，给投资者多样的选择空间。
巴南万达广场：重庆1号投资品
从重庆主城格局来看，随着时代天街等大型城市综合体进入销售尾声，在重庆主城区具备大体量格局、地处城市新兴商圈核心肩负改写商圈商业现状重任、又具备强大品牌号召力的城市综合体，似乎只有巴南万达广场等为数不多的项目。
对此，巴南万达广场相关负责人也表示，巴南万达广场按计划也被定位为2014年重庆商业地产的1号投资作品打造。
市场观察人士认为，买商铺傍“大款”是很多非专业人士投资的一道捷径。在实际过程中，辨别“大款”就要看商业地产开发商是否拥有足够多的联盟品牌，其自身的商业运营管理能力等。
作为中国商业地产航母的万达为龙洲湾带来了城市综合体，不仅承载着改写龙洲湾商圈商业格局的重任，还将带来一大批品牌商家，让整个万达广场一开业便呈现出火热之势。
纵观万达广场在全国的布局来看，万达广场也有足够成熟的经验。目前全国80余城市拥有万达广场，而巴南万达广场是重庆范围内继南坪、万州之后的第三座。万州万达广场更是在开业3天人流量突破百万大关，吸金力不可谓不惊人，而南坪万达广场如今每天平均人流量也达7—8万人，节假日更是达数十万人流。
去年底亮相的巴南万达广场，也是万达在渝的第三个万达广场，其品牌的强大号召力通过南坪万达广场和万州万达广场的实例见证，加上龙洲湾商圈的核心地位，以及具备竞争力的销售价格，奠定2014年重庆1号投资品的江湖地位似乎不在话下。
（重庆晨报）
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