总体量20万平方米的五彩城，辐射范围大概是上地中关村1.5-2公里内的近20万人口，整个商圈的辐射范围大概覆盖了规划的70万人口。
“当时招商的时候，遇到很多困难，很多商户不看好这里，不愿意来，在北五环外的毛纺厂、朱房这种地方，建一个这么大的商场，谁敢想！”蒋智生说。2011年6月28日，一期6.5万平方米的购物中心率先开业。2013年1月25日，13.5万平方米的二期购物中心继而开业。
“我们把沃尔玛放在商场的一期。一期占到1/3体量，二期占到2/3体量，这样一种安排，使得我们一期刚刚开业的时候情况并不是那么理想。”曾灿霞补充说，“但是等到二期开的时候，大家会看到半年左右的时间，这个商场一下就变得很火，这和我们的节奏安排有关系。我们提前把沃尔玛这个业态开出来，为二期的业态铺开奠定一个非常好的客流基础。”
除沃尔玛超市外，五彩城还有冰场、CGV影院和SNOOPY儿童乐园三大主力店，占地面积均超过3000平方米。“冰场是我们自己经营的，关键不在于说这个业态怎么样，更多是这个冰场的定位是不是匹配到目标消费者，比如我们所有万象城的冰场没有冰球，只有在北京冰场开发冰球业态，因为北京有这样一个市场。”曾灿霞介绍。
位于四楼的华润五彩冰酷运动中心，是华润置地在北京打造的首座大型室内真冰冰场，拥有3500平方米营业面积、1800平方米奥运标准的真冰冰面，这使得五彩城能够与北京市冰球运动协会等专业机构深度合作，联合举办了北京市青少年冰球联赛等，此外冰酷中心每年六一和圣诞节还举办两场花样滑冰艺术团考试。
这也为五彩城带来了大量的客流，“2013年客流量达到15万人，比2012年增长了1/3，2013年营业额达到1510万元，比2012年增长了36%。”北京华润五彩城管理中心总经理祝林介绍。
“五彩城值得一提的是，我们做了一个特色的亲子主题楼层，拿出2万平方米来打造这个主题空间，基于家庭定位在里面放了SNOOPY乐园、玩具反斗城等。”曾灿霞介绍，“我们的楼层是4楼，你尝试做一个主题楼层，一方面可以把人往上面拉，另一方面这样一个楼层对于你去做各个楼层的布局安排有一个非常好的帮助。”
“五彩城整个楼层客流分布非常均匀，一楼、二楼大家不用担心，三楼是零售最高的楼层，四楼的客流我们把它逐渐往三楼去导，沃尔玛也在三楼和二楼有一个连接，所以整个楼层的客流情况非常平均。”曾灿霞称。华润五彩城的零售、餐饮、娱乐业态比例大致各占1/3。
“我们餐饮的周期最好是签三年，因为消费者很快会疲倦，会需要新的东西，现在的消费者绝对不是仅仅满足于有就行了，一定是在求新求异，求更高的品质。”曾灿霞介绍，“我们还考虑做一个面食博物馆，把所有面食集中起来，未来打造的密云五彩城，我们打算请农民来做食品档口，未来的区域型购物中心一定是线上线下相结合的社区生活平台。”
基于合理的业态配比，华润五彩城的日均客流量在4万人左右，“周末有五六万人，节假日会更高”。“开业第一年，五彩城的租金收入达到1.38亿元，实现销售额6亿多元。”蒋智生介绍。
“密云五彩城是继北京五彩城之后北京大区操作的第二个五彩城项目，预计在2016年开业。为什么会考虑在这个时点上选择密云？大家知道京沈高铁已经启动建设的议程，另外北京的四元桥到密云之间会有一条全程封闭的快速路，交通的因素势必会为北京人口往密云区域输送外扩提供一个强劲的动力。”曾灿霞称，“在2017年之前，华润置地的商业综合体项目会达到40个，其中有近20个是五彩城系列。”
截至目前，华润置地已经开业的5个万象城和1个五彩城，开业面积已达220万平方米，合作商家超过1000个，品牌超过2500个，会员超过30万人。
母公司的支持
华润置地商业地产能够快速发展，与母公司华润集团的大力支持密不可分。“华润置地在打造两条产品线的时候，我们比较核心的几个能力，第一是央企的资源整合能力，在资本层面给了我们非常强的后盾。”曾灿霞介绍。
2012年11月底，华润置地便斥资21亿港元，收购华润集团一家控股公司股权，从而获取南宁华润中心大型商业项目55%股权，其中包括2012年9月开业的南宁万象城。
自2005年开始，这已是华润置地第9次获注母公司资产，注入的资产总金额约400亿港元，而华润置地为此支付对价的现金部分近百亿港元，其余部分主要通过向集团配股完成，资产注入令华润置地增加了超过2000万平方米的土地储备。
2007年底，华润置地便斥资45亿多元向母公司华润集团收购了大连、杭州和无锡三幅地块，其中大连和杭州地块均计划发展万象城项目，但后来计划与新加坡政府产业投资有限公司（即GIC）牵手合作开发的大连万象城夭折。
这便是华润集团的孵化战略，所谓孵化战略就是先期由华润集团来购买和管理土地与项目，等到项目成熟时再按市场价格注入上市公司。
“虽然我们可能有一些溢价，但是毕竟省去了前期的巨额投入，商业项目等到快开业的时候注入，住宅项目等到快开盘产生销售回款的时候注入。”蒋智生介绍，“而且我们也不需要全部支付现金，我们会采用定向增发、配股的方式。这两年注入比较少了，因为华润置地也很大了。”
2007年，华润置地还耗资1.7亿港元，收购了大股东华润集团的建筑和装修业务。“这便是我们的第二大能力——产品实现能力，从产品设计到施工品质，从外部交通组织到内部动线规划，以及机电设备、空间尺度把握，我们内部的研究和反思都到了非常细腻的程度。”曾灿霞称。
虽然近两年“孵化注入”减少，但是华润置地仍与华润集团下的其他兄弟公司密切合作，甚至联手拿地。“几天前我们在门头沟拿下的项目，便是和华润信托联合拿的地。”蒋智生介绍。
除与华润信托、华润旗下的基金开展“产融结合”之外，华润置地还与华润万家以及华润旗下的水泥企业开展“产产结合”合作，“这是华润集团这两年强推的协同作战计划”，蒋智生称。华润零售旗下的Olé精品超市也是万象城和五彩城的优先考虑目标，总投资80亿元、今年4月开业的郑州万象城便选择了Olé超市。
但是商业地产耗资巨大、投资回报期长的特点，也使得华润置地牵手其他地产巨头共同开发商业项目，杭州万象城便是其与新鸿基分别持股60%和40%合作开发的典范，“主要是我们操盘，虽然在香港新鸿基也是商业地产的老大，但是在中国内地还是以华润为主，新鸿基也比较信任华润，新鸿基就是投资。”蒋智生介绍。
最新的合作是1月14日，华润置地与绿地各持50%股权共同开发绿地斥资60亿元拿下的上海黄浦商业综合体地块。（来自：经济观察报）
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