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许世坛说，世茂过去资金回报率不高，主要是商场和酒店占用了太多的资金。如果是小而美的商业，资金回报率会大大改善。“当然，我们不会因为回报率，减少对商业的投资，但是投入的方式会改变。”
许世坛举例说，做一个10万平方米的酒店，600间客房，想要达到理想的出租率，定价可能只做到1000块，如果是一个3万方的高端特色酒店，200间客房，定价可以提高到2000块。
“如果（支撑商业的）住宅等可售物业能做到85%回款，卖1000亿能有850亿的回款，我就去做Mini Mall、Mini Hotel。这个不影响我们的财务模型。”许世坛说。
按照经济观察报的梳理，世茂在2011年以前，从拿地到销售的周期一般在12个月，2012年缩短到9个月，到2013年有些项目甚至实现了4个半月。
沉淀资金和运营体量的双双降低，给世茂自持这些商业提供了可能，“我只做吃喝玩乐，电商影响不到”。由此，世茂可以通过更大的自主度来运营商业，提高配套服务水平。
吃掉每一口蛋糕
对经营效率的要求，在世茂福建石狮项目上表现尤为显著。2013年4月，世茂拿下石狮摩天城项目，6个月后项目首期开盘，仅用了3天，就实现了20亿的销售。这也是该幅土地的总价。
“有人问我，石狮那么小的地方，怎么能卖那么多？我觉得最重要的是细分好市场。”许世坛说。
与过往专注高端产品不同，世茂现在将产品线甚至细分到8～10种产品。“每种产品十个亿，那么100亿的目标实现起来就比较容易。如果推出总量200亿的小户型，对任何一家企业难度都大。”
市场趋势，决定了产品客群的分化，世茂的思路是做产品线上的全能型选手。
在区域布局方面，全国化的世茂有着明确的思路。
许世坛对投资人说，从500亿到1000亿甚至更多，并不需要从20个城市到100个城市。
“一方面是加大区域渗透的深度，就像杭州，以前世茂只有一个项目，现在五个项目，三年后会是十个项目。同时，有一些城市我们不会为了进而进，会选择性放弃。”许世坛说。
“世茂的目标区域，首先考虑人口居住量，其次是消费力，第三是城市对周边城市购房者的吸附能力。”世茂副总裁蔡雪梅补充道。
许世坛表示，世茂计划在目前的主战场——长三角和福建地区，占到自身45%的销售份额，“不断进入类似张家港、江阴这种很有活力的城市。同时也会抓住中西部大城市的机会。”
从土地红利到客户价值
日前，许世坛公布世茂2014年的销售目标在800亿左右，这显然是一个保守的设定。该公司明年可售货值已经达到1300亿，如果再加上新购土地，可售货值将达到1500亿左右。如果能保持过去几年7成去化率，2014年世茂则有望实现1000亿的销售。
在千亿的水平线上，如何保证持续的成长，是这位少帅考虑的更多的问题。
蔡雪梅说，世茂不仅着眼于现在能卖多少个亿，更希望能有持续成长。“由以土地为核心作为主要的经营模式，转变到以客户的需求为导向，展开所有决策”。
过去，世茂以土地红利为基石，通过打造具备高增值能力的产品，实现了高端客群的粘度。随着产品的多元化，产品本身优势有所弱化。
“如何运用大数据、数据库的平台，把所有的客户进行有效地区隔，采取针对性服务，是我们现在特别关注的。”蔡雪梅说。
2013年年初，世茂成立了大客户部，在目前已经成交的置业会业主中，找到有高投资能力，高价格判断力，多次购买的人群，为其提供打包的套餐性物业投资方案。
与此同时，世茂云服务体系，从教育、医疗、商务、旅游各个维度提供售后服务，增强客户的粘度。
许世坛说，世茂现在的核心是把住宅做好，与此同时能衍生很多，包括旅游地产、养老地产，甚至农业地产、文化地产。“现在PM2.5这么厉害，是不是尝试做‘零排放小区’？”据了解，世茂计划在2014年形成创新机制，鼓励区域公司规划价值创新型项目。（来自：经济观察报 陈哲） 共2页 上一页 [1] [2] 福州第一高楼世茂大厦：手机信号满格却无法通话 世茂房地产谋商业转型：以小为美 世茂系可售货值达1500亿 许世坛称将加快周转 许世坛二代接班“崭露头角” 世茂集团千亿版图在望 烟台高度不断被刷新 323米世茂海湾1号为第一高楼 搜索更多: 世茂 |
