红商网讯：《华夏时报》记者掌握的一份最新数据表明，预计2050年，中国养老市场的需求有望突破17万亿。庞大的服务需求量下的养老产业，早已是房企眼中新的蓝海，然而，要想在这块大蛋糕上抢食一口却并不容易。

　　至少，养老地产仍未找到清晰而有效的盈利运营模式，但这并不阻碍开发商们不疲的探索兴致。保利地产近日就宣布，将旅游地产和商业酒店资源用于养老，采取异地候鸟式分时度假养老模式，实现“以一地入会多地养老”。

　　实际上，分时度假式养老并不算新鲜，然而成功推行者寥寥，云南卧云仙居堪称是失败的先行者。如今国内分时度假仍尚处萌芽时期，保利地产此时重提分时度假式养老，能否成功破局？

　　盈亏难平衡

　　保利如今已开始将这一计划付诸于实践，据悉，已在5个城市有6个在建试点项目，未来10年计划打造50个养老项目。北京保利西山林语项目中的“和熹会”老龄公寓，则是保利地产在养老地产方面的首个试点项目。

　　“和熹会”老龄公寓由西山林语小区内的酒店改造而成，2013年年初开始运营，截至目前，该公寓共拥有200多个床位，已有114人入住，年龄大都是80岁左右的老人。

　　保利地产相关负责人透露，“和熹会”将作为保利在养老地产方面的专业品牌，未来将向全国推广。而类似上述和熹会的养老机构未来10年可能会建50个，预计保利布局的每个城市可能都会建一个甚至两个。

　　“在老年持有公寓方面，公司建设的项目中留出部分面积作为老年性持有公寓，将来每个城市有五六个项目会持有老年性公寓，这将是个长期投资。”保利地产集团董事长宋广菊还指出，对已建成的社区将投入5亿-10亿元，进行适老化改造。

　　保利地产方面称，旗下养老产业盈利模式将是微利模式。但要用3-5年的时间使养老产业基本实现盈亏平衡还是有很大的压力，故保利将这一“未来利润增长点”的战线延长至10年。

　　这也意味着，保利地产至少在未来10年里，必须不断地往里投入资金，甚至可能更需要不惜成本。那么，钱从哪里来？

　　据了解，首个试点的“和熹会”老龄公寓目前处于亏损状态，且前期的投入全部来自于公司地产业务的盈利。保利地产胡在新透露，毕竟目前国外养老地产的回报率都是在10%，而国内因市场接受度以及收费控制，养老产业营收情况基本是亏损状态。

　　据和熹会相关客服人员介绍，和熹会采用会员制加房租的收费模式，目前会员费10万元，加上医疗押金2万元，每人伙食费900元/月，综合服务费500元及以上不等。房屋租金则根据居住面积和朝向从5000元到15000元/月不等。

　　和熹会相关负责人早前更向媒体坦言，目前所收的会员费连装修成本都远远不够覆盖，更不用说土地成本和建筑成本。

　　事实上为了减轻资金压力和分担风险，2011年保利与北京安平投资共同出资2000万元开发养老地产，此前又联手信保基金拿地，或又将成为一个资金渠道。保利更希望，未来可以进一步打通金融通道、实现REITs上市。

　　“和熹会”困境

　　不难发现，和熹会与当年金曦公司的卧云仙居操作模式很类似。

　　因为主打分时度假、高端养老服务，卧云仙居的收费一样颇高，金曦亦希望借高昂会员费迅速回笼更多的资金以撬动项目运作，但却因此陷入集资的误区，最终还是因为高息融资无法兑现陷入困局。现在该项目虽仍在运作，但运营情况一般。

　　和熹会会成为下一个卧云仙居吗？

　　“金曦当年主要的问题还是出现在资金链上，相比较之下保利在资金方面应该问题不大，不大可能会走到利用高额的会员费来集资弥补资金不足这一步。”一名行业人士对本报记者表示，“不过尽管现在关于养老地产的利好声不断，但其实相关配套的政策还没有出台，这是当年金曦无法顺利运作陷资金问题的主要原因，也是眼下保利面临的最大难题。”

　　和熹会相关负责人早前亦坦承，在和熹会改造过程中，在硬件和软件方面的总投入超过2000万元，但由于很多政策和实际情况不能衔接，政府并未给出相应的补贴标准。

　　不仅如此，据了解，和熹会成立至今，在争取医保一事上还未有下文，而这也直接影响到和熹会的入住率。

　　“现在入住养老院的老人体量并不算太多，而有能力入住高端养老项目的客户更是非常少。很多开发商只看到庞大的市场空间的一面，却忽视真实需求不足的一面。加上现在做养老地产的很多策划人员、管理人员都没有相关经验，要做得好困难重重。”一名行业机构研究人士直言。

　　同时，上海易居房地产研究院研究员严跃进还提出了质疑：在分时度假养老基地未来的推广中，房企是否会借养老地产名义来进行高端物业的开发与出售，从而规避价格的管制？

　　严跃进还称，分时度假养老基地或会陷入重视地产开发、营销与服务，却忽视老年人情感呵护与培育的误区。

　　“并不是提供医疗、教育等功能，就能带来老年人情感价值的提升。实际上，陌生的地点与环境下，老年人可能会厌倦或反感这种方式。若不重视养老地产体验功能的发掘，以及居家感觉的营造，那么此类产品运营也会陷入举步维艰的困境，”严跃进如是说。（来自：华夏时报 作者：梁嘉欣）

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