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红商网讯：号称国内最大房地产私募基金的星浩资本，最近不大太平。
据媒体报道，星浩资本旗下房地产私募基金“星光耀基金I期”承诺的预期收益的大幅下降，LP（有限合伙人）认为GP所执行的任务中存在多项违背投资者利益的行为，同时质疑大连项目溢价交易。LP们越来越担心，在已投资项目盈利模式并不明朗的情况下，投资可能会“血本无归”。
对于上述问题，LP曾就此与星浩方面沟通，不过大都不欢而散，LP投资人不得不自发组织起来，成立“星瀚、星仁咨询委员会”，以咨询委员会为代表与GP进行艰难的谈判，但到最后都没结果。
1月3日，星浩资本针对媒体报道，以《致星光耀城市综合体开发基金1期投资人的一封信》做出回应，称从“星光耀基金I期”的整盘角度来看，投资人的收益状况依然有保障；对于大连项目，星浩资本表示整个项目的交易过程合规合法，交易价格符合当时当地市场公允价格，也对投资人进行充分披露。媒体报道称，LP们认为基金项目运作可能存在关联交易、挪用资金的嫌疑，对此，星浩资本回应，管理费收取均经过咨询委员会审议通过，财务数据也经过第三方的安永会计师事务所审计，公平、公正、公开。
资金回报从35%调低到16.3%
根据官方资料显示，星浩资本成立于2010年，其业务涵盖私募基金、开发管理、商业与现代服务业三大业务范围，为市场化运作下中国规模最大的房地产私募基金之一，旗下基金的投资人包括复星、阿里巴巴、易居、苏宁电器、巨人集团、均瑶集团、华谊兄弟、涌金集团、新光集团等数十家中国知名企业领袖。
据了解，“星光耀基金I期”募集规模达37亿元人民币，杠杆融资后可投资金额超过70亿元，目标市场为二线城市和长三角三线城市，其投资组合包括三个综合体，大连CBD(滨海城市综合体约58万㎡)，哈尔滨CBD(高端成熟城市综合体约148万㎡)，南通CBD(崇川新城中央商务区绝版城市综合体约33万㎡)。
LP称，“星光耀基金I期”在路演时给出投资回报“五年三倍，年化收益35%”的承诺，并冲着有星浩资本有实力雄厚民营企业加盟，GP品牌影响力，LP投资了“星光耀基金I期”。然而，2013年12月28日下午，在数十位LP参加的“星仁星翰”年会上，调整了预期回报，将此前年化回报约35%的承诺调低为16.3%。
在给投资人的信中，星浩资本称，星浩资本管理的1期基金旗下金浩基金在2010年12月封闭，星仁和星翰两家基金在2011年3月封闭。到目前为止，1期基金存续期仅3年左右，距5+1年的期限仅过去一半。并表示，旗下管理资产的估值和回报水平尚处于动态变化阶段，目前预测的基金IRR约为16%。其中，哈尔滨和南通项目相继蝉联当地市场的销冠。尽管大连项目经营目前收到市场阻力，但从1期基金的整盘角度来看，投资人的收益状况依然有保障。
大连项目和投资预期有差距
“星光耀基金I期”投资的三个项目之一大连CBD滨海城市综合体，LP质疑基金管理人GP为获得大连地块的权益进行溢价交易，交易结束后方才通知投资人按股权比例进行出资。LP称，从基金运行开始，星浩方面并没有拿到合适的地块，为了做业绩，星浩购买了由上海复星拍下的大连市一宗港口改建地块的50%股权，交易以溢价方式进行，总体溢价8亿元，星浩方面则支付了4亿元的溢价款。“现在这个项目占用的资金最多，效益最差，很明显我们的投资者利益已经受到损害。”
星浩资本称，大连项目交易过程合规合法，交易价格经第三方戴德梁行的评估，符合当时当地的市场公允价格，并对投资人进行了充分的披露。
基于当时周边物业的成交价、该物业所处片区的高成长性和2010年之前房地产市场规律等因素，对项目投资收益做出了乐观的预期。然而，2010年-2013年的宏观环境以及区域的发展速度未能达到前述预判，虽然星浩资本团队竭尽全力，大连项目在东港地区的成交状况也处于领先位置，但仍然和最初的投资预期有一定的差距。
基金运作存在挪用资金嫌疑
此外，LP们认为整个基金项目运作可能存在关联交易、挪用资金的嫌疑，“星瀚、星仁咨询委员会”提供的审计资料指称，星浩存在多项损害投资人利益情况，如复星大连东港地块以不对等分红方式提前兑现收益和划转40519万元，在没有知会投资人的情况下私自进行关联交易，违背合伙协议规定。
而在成本方面，“星瀚、星仁咨询委员会”认为，GP在各项管理费用上也有诸多侵害投资人利益嫌疑，如至2013年5月累计列支于开发成本的管理费有5059多万元，其中职工工资及福利200多万元，差旅费500多万元，办公费用270多万元，咨询评估费260多万元。
对于这两方面的质疑，星浩资本在回应中称，在投资管理费收取的问题上，星浩资本充分尊重LP的意见，具体的费用边界和提取原则均经过咨询委员会审议通过。星浩资本的全部财务数据均经过第三方的安永会计师事务所审计。
此外，对成本、费用等经营方面的信息也秉持公开、公平、公正的态度对LP进行了充分披露，并在2013年接受了由LP委托的第三方“北京国信鑫业工程咨询”机构的专项审计和评估。（来自：赢商网 记者 陈巧明）
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