张玉良曾表示：“绿地集团做的是当地政府想做，而当地企业又做不了或者不容易做的事。在服务全国的同时发展和壮大自己，我们是最懂政府的开发商。”对此，他解释道：“所谓政府想做的事情，就是社会倡导的主流导向的事情，这些导向性的政策一定会有很大的市场空间。”因此，做绿化、做保障房、做公建、做城市配套、做超高层建筑，绿地与政府保持了高度同步。
在张玉良看来，做政府想做的事情，不是简单的政商关系，不是企业与政府捆绑在一起，更不能理解为与政府官员个人的关系。“企业是在与一级政府打交道，按照一个区域的政策、价值导向去做，而不是要跟某个官员走得太近。”
事实上，光“做政府想做的事”是不够的，绿地的企业法则还有一条：“做市场需要的事情”，按经济规律做企业。据了解，绿地在投资中坚持四条“军规”：一是反周期投资策略。在市场低迷时期主动调整，在市场较好时期谨慎而为，避免非理性市场竞价。二是可快可慢策略，如遇政策环境调整，做到能快投也能慢投。三是低成本扩张策略。四是高杠杆策略，尽量通过快速周转，取得经济规模和高于行业平均水平的投资回报率。
绿地把为地方政府建设超高层建筑作为重要的战略之一，也让外界产生了一定的质疑，甚至有人将绿地的成功归结于张玉良对政府关系的把控上。
对此，在接受记者采访时，一位接近绿地的房企高层告诉记者：“从绿地整个发展来看，是完全市场化的。当然，与政府关系好是肯定的，做房地产企业，特别是做超高层建筑的房企，与各地政府关系都比较好。但关系好并不代表不用市场化手段，今年以来，包括上海在内的很多地方，都能看到绿地与其它房企一起去抢地。这体现了绿地灵活、非常市场化的一面。”
调整结构急速扩张
随着一座座绿地中心迅速在全国各地落桩，绿地的发展重心也开始逐步向商业地产倾斜，在绿地房地产体系中商业地产比例已接近40%。
早在2012年，张玉良就提出，在两年内绿地的商业地产比例将调整到40%-50%。从最新的数据来看，2013年商业地产对其房地产板块销售贡献就将突破60%，提前一年完成既定目标。
张玉良说：“如果简单做住宅，房地产企业在未来几年很可能保持一个低速增长的态势，实现高增长很难。我们率先转型，才有现在的高增长。”
不过，目前商业地产的区域泡沫化已经开始。即使力主做商业的万科总裁郁亮，也在今年表示出对商业地产局部过热的担忧。而商业地产的龙头万达，在遍布全国的60多家万达广场中，也有少部分出现招商问题。
对此，张玉良说，“我们更高端，更注重配比，比如一万平米应该配什么商业，配多少商业，我们研究得比较深刻。小公司做专业，大公司做综合。”
此外，去年以来，绿地更将产业地产作为房地产主业转型升级的主攻方向加以推进。今年10月18日，绿地集团启动位于海口的绿地空港产业城和五源河旅游文体中心项目。据了解，以上两个项目加上绿地在海口的“骑楼老街”历史旅游文化区，三个综合体项目总共占地2.23万亩。资料显示，此三个项目均为海口市重大战略性城市综合开发项目，并涉及历史旅游、文化体育、空港物流、现代服务业等多个产业。按照规划，绿地集团将在此投入500亿进行发展。
除了加紧产品结构的调整之外，绿地不再满足于在国内的发展，积极拓展海外市场。而这正符合张玉良所说的“公司发展全国化、资本化和全球化”的三大阶段。
日前，绿地集团与Forest City Ratner Companies(森林城公司)签署谅解备忘录，双方将成立合资公司，共同收购开发后者持有的布鲁克林大西洋广场地产项目，总投资预计将超过50亿美元。这是纽约近20年来最大规模房地产单体项目，同时也是中国房企迄今为止在美最大投资项目。
至此，绿地的海外项目依次落地：绿地韩国旅游健康城首期住宅产品销售势头良好，一期已去化逾八成，年内将实现销售额超10亿元，投资回报率也相当可观；澳大利亚悉尼“绿地中心”即将启动改建并对外销售，其展示中心已于11月初正式对外开放，市场反响热烈，项目即将在悉尼、上海、香港、新加坡全球同步发售，目前已预订150套，总货值超10亿元人民币；美国洛杉矶“绿地大都会”项目已正式进入规划调整及国内外审批流程；德国法兰克“福铂骊酒店”已顺利挂牌运营；同时泰国曼谷、芭提雅，以及澳大利亚墨尔本等地项目均在有序推进中。
据透露，今年绿地集团海外板块销售收入计划达20-30亿元人民币，酒店业务计划新进入2-3个国家，到今年年底，集团海外项目总投资额预计将达200亿元。
对此，绿地相关负责人告诉记者：“我们明确了当前所实施的商业模式，即利用中国市场资源实施全球化战略，‘做国内市场的海外延伸’。优先选择中国投资者、移民群体较为青睐、中国游客及留学生较多的国家及城市参与投资开发，确保项目成功销售和稳健运营。”
显而易见，从快进快出的住宅转向周转率低的商业地产，将给开发商带来更大的资金压力。相关分析人士指出，国内超高层建筑的建安成本为3000-5000元/平方米，在定价上，绿地可获得较高的溢价，但这对绿地的资金实力和整体营销能力也带来了不小的考验。
那么，绿地如何保证“不差钱”呢？在采访中，一位接近绿地的房企高层告诉记者：“在商业模型上，绿地采用租售并举的模式，通过的出售与出租部分的合理配比、开发节奏的合理安排来平衡现金流。以其最主打的绿地中心为例，该中心将涵盖写字楼、商铺和酒店等业态，一般酒店和大型商业持有经营，办公产品则大部分出售。（来自：新浪）
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