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同时，碧桂园近年来亦开始逐渐将土地拓展权下放到区域及项目公司，以碧桂园董事局主席杨国强为首的审核组会在每周一对区域公司的意向项目进行统一评估，这种流程管理使得快速拿地的决策得以实施，也保证了碧桂园项目的拓展速度。
当然，销售业绩快速攀升的背后，也产生了不少的“后遗症”。营销成本的上升、楼盘为“抢收”不惜冒“无证销售”的风险、销售夸大宣传乃至陷诚信危机等等。
在全员营销的模式推动下，碧桂园的销售团队增加了1万人，公司通过销售与工资挂钩来加强内部评估，员工浮动工资高达总佣金的60%，营销及市场推广成本也不断增长。
根据碧桂园公布的2013年上半年财报，上半年，碧桂园营销及市场推广成本同比增长80.4%，升至15.29亿元，主要由于广告费较去年同期的4.14亿元增长81.5%至7.5亿元以及2013年上半年销售佣金的增长。
一方面是成本费用的激增，另一方面三、四线城市的人口容量是否能支持碧桂园的持续发展成为疑问。穆迪报告认为，碧桂园的项目主要分布于广东省以及全国的三、四线城市，其每年销售的面积在600万～700万平方米。依据此类市场的容量，能否支持大供应量的快速去化，存在一定疑问。
转危为安？
当前，中国房地产市场出现了明显的分化迹象，三线城市积聚的楼市风险不容小觑。
日前，中国国家统计局公布前10个月70个大中城市房价。同比来看，除温州外，其余城市全部上涨。其中，21个城市房价涨幅高于10%。但这种“火爆”只存在于一、二线城市，许多三线城市今年下半年量价齐跌，行业正在迎来大拐点，未来的有效刚需严重小于供应量，房价不会再疯涨。
上海易居房地产研究院根据统计局数据测算得出，10月一、二、三线城市新建商品住宅价格环比涨幅分别为0.85%、0.64%、0.57%。全年一线城市房价的环比平均涨幅均“高高在上”，远远超越二、三线城市的平均涨幅，同时，二线城市房价的环比平均涨幅则一直略高于三线城市。而广大三、四线城市的房地产已经出现供过于求的结构性问题。
虽然碧桂园的郊区大盘和三、四线市场战略，客观上很少受制于限购政策，并且土地成本比一线城市低很多，但去化速度可能也会比一、二线城市慢。其大盘开发模式风险之一就是会导致存货量较多，并由此带出资金沉淀比重大等问题。
不过，碧桂园也十分明白自身的弊病。从莫斌上任后，碧桂园拿地路线也比以往多了些章法，碧桂园已不再简单复制县镇圈地的历史。尽管碧桂园对外仍坚称模式不变，但从一线城市拍卖场身影、旅游项目开发、酒店持有体量增大等迹象来看，微调的步伐早已悄然迈开。不过，多元化之路并不会一马平川。
滨海度假产品项目是碧桂园重点打造的新类型产品。碧桂园希望这种滨海旅游度假项目能成为未来发展方向之一，目前开发了4个滨海项目，包括惠州的十里银滩，海南的金沙滩，山东的十里金滩及马来西亚靠近新加坡的金海湾。为此，碧桂园6月份还在上海启动了度假地产上海营销中心，主要针对这几个项目。另外，除了马来西亚的市场以外，碧桂园对东南亚市场甚至欧美市场也在进行研究，只要有合适的土地都会去尝试。
现在，碧桂园手中拥有土地储备存量约5000万平方米，庞大的储备足够公司五年开发用量。
三线城市的房地产市场无疑是令人担忧的，对于一直以城镇化“宠儿”自居的碧桂园来说，未来其在中国城镇化中是“受宠”还是“失宠”，很大程度上决定了碧桂园“千亿”的可持续性。（来自：中国经济网） 共2页 上一页 [1] [2] 万科等30家房企年内销售已超万亿元 碧桂园增幅最高 海宁碧桂园首次亮相 造U型商业街新模式 碧桂园·欢乐城拟打造“中国儿童体验第一MALL” 碧桂园进驻甬城首秀蒙上“神秘面纱” 将走高端路线 碧桂园首个纯商业地产项目“空港国际”明日亮相 搜索更多: 碧桂园 |
