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学习九龙仓负债低于50%
绿城得以涅槃重生，离不开去年6月份那两次重要的合作。
绿城先是从香港请来“过江龙”九龙仓当救兵，九龙仓的战略入股，为绿城带来约51亿港元的资金。宋卫平个人为此付出的代价是：作为绿城第一大股东，他的股份被稀释至25.45%，仅略高于九龙仓的24.6%。
从现在的眼光看，后者更为重要，九龙仓成为了绿城的第二大股东，在绿城净负债率超过100%后的拿地和投资计划，九龙仓具有一票否决权，这种股权结构的优化可以改变绿城以往激进的步伐。宋卫平也称，九龙仓在风险管控和财务安排上的过硬本事也值得绿城学习。
事实上，与九龙仓的合作，绿城在此后借款融资上也得到较大的便利。
“绿城与九龙仓在香港组建了一个公司。比如，我们在国内买地是不能用银行借款的，但这个香港公司可以跟香港银行借款去买地，而且是有九龙仓的信誉，所以就基本是用他的会计去借钱。”冯征称，“我们已经享受了香港蓝筹股的待遇，借款利息非常低，相信很多内房股都会非常羡慕绿城可以借到这么便宜的钱。”
时代周报记者统计发现，进入2013年，绿城截至目前已发起六次海外融资，合计金额超过120亿元人民币。相比其在2011年融资利息率高达20%甚至25%的情形，眼下绿城融资成本已降低至8%上下浮动的行业平均水平，其在今年5月发起的美元优先票据年利率更仅为5.625%。
“到去年底，绿城财务方面已经日趋于健康，今年仍花大力气让财务结构合理化。”有港股分析人士对时代周报记者介绍称，绿城以往短期债务负重的情况已缓解。绿城今年半年报数据显示，公司一年内的短债已从去年底的156亿元减少为上半年的77亿元，净资产负债率为49.5%，维持在一个较低水平。标普发布报告称，截至2013年7月底，绿城已偿还所有高成本信托贷款。
不过冯征也表示，负债率太低了也不太正常，对公司的发展也不是太有利。他对时代周报记者说，现在没有拿到多少地，公司净负债率维持在一个较低的水平，但为了拿地做准备，净负债率可以放大到70%，从企业角度，这也是健康安全的水平。
学习融创销售效率提升20%
如果说九龙仓为绿城提供了财务信心，那么引入融创则在销售模式上改变绿城。
从最初生意的角度解读，融创与绿城的合作也不过是各取所需，融创借绿城开拓长三角市场，绿城借融创过桥，双方不过是“出钱、出力”的关系。
最终效果却是喜人的。今年7月，上海融绿总经理田强向融创和绿城双方股东汇报合营平台的情况，宋卫平评价，上海融绿合作一年取得“1+1大于2、3，甚至5的效果”。
今年以来，融绿平台频频拿地，这个平台的可售资源已经由最初的675亿元增加到1300亿元，几乎翻番。高盛高华6月初的报告预计，合作项目产生的合约销售，将会占到融创2013年全年合约销售额的38%，在绿城方面则占到30%。
冯征告诉记者，与融创合作最重要的诉求，除了缓解现金流之外，是要把项目全权交给融创操盘，借助融创“狼性”的销售模式加快项目的去化率。这或许就是出售9个项目股权当天，宋卫平说“一来一去，绝非33.7亿元那么简单”的含义。
事实上，宋卫平对融创的管控力极为赞赏，并迅速“拿来”，用其招牌式的“尖刻程度”加以应用。在今年中的经营会议上，他甚至将画有“骷髅头”的红牌，和“登至半山”的黄牌，放在未完成经营业绩的项目总经理的名字标牌旁。
宋卫平用航海来比喻如今绿城的销售提升难点，“速度提高一倍，耗油量是立方数”。他坦承，绿城销售队伍年轻化，重新训练，培训量非常大。在去年进步比较明显，销售能力增加了20%-30%，但需要持续的改进，提高素质是一个综合性问题。如今，绿城自身销售管控还是不太理想，已不是管控体制的问题，而是个体素质提升的问题，这是一个艰苦的过程。
截至目前，绿城虽然没有积累出最有效的销售经验，但尝试未有中断。据内部人士跟时代周报记者透露，去年下半年至今，公司反复研究合作伙伴融创的“狼性营销”。在绿城的内刊里，仍清楚记载着绿城一大批高管多次赴上海融绿平台学习的记录，甚至可以查到他们学习融创经营计划、销售管理、成本管理和绩效管理等方面的笔记记录。用孙宏斌的话，通过合作，融创也向绿城输入一项重要的东西，就是一种强烈的内部竞争意识。 共3页 上一页 [1] [2] [3] 下一页 绿城深蓝广场项目开建 327米打造青岛第一高楼 揭秘万达、万科、保利、绿城等开发模式有何不同特点 杭州地铁上盖百大绿城·西子国际两套沿街商铺即将入市 浙能绿城·玉兰广场全面开工 购物中心预计2016年开业 台州浙能绿城玉兰广场购物中心举行开工典礼 搜索更多: 绿城 |
