红商网讯：就在广州新城市中轴线珠江新城不远处，广州大道以西，中山一路以南一带，一片高低错落布局林立的居民楼，看上去已经有一定的历史年头了。而在靠近中山一路和广州大道中的交界处，有一片10多万平方米的土地正在紧张地开发建设中。
这是富力地产广州杨箕村旧改项目，如今已定名为“东山新天地”，经过历时三年的拆迁与改造，首期产品终将于本月中下旬入市。
作为富力地产20年的豪宅旗舰力作，这一项目的售价并不低。据了解，住宅部分售价5万元/平方米起，最低门槛1200万元/套，这也令其还未入市就先赚足了市场的眼球。
与此同时，随着东山新天地等重磅项目的入市，外界更为关心的是，在年末冲刺阶段，富力今年是否能摆脱每年300亿左右销售业绩的瓶颈？
冲刺420亿
据了解，东山新天地项目占地11.51万平方米，总建筑面积约27万平方米。根据规划，项目将发展成为一个涵盖高端住宅、写字楼及酒店的综合性项目。
早在2011年富力取得杨箕旧改项目开发权之时，曾有业内预计售价会超过珠江新城，而如今，这一项目的定价亦与当时市场预测一致。
据了解，该项目首期将推出住宅和写字楼，其中住宅主力户型为242平方米四居和299平方米的五居，价格为5万元/平方米起，以一套最小的面积242平方米的房子计算，最低总价亦达到1200万元/套。
不过东山新天地在此时高价入市，销售前景是否如富力预期中好，还不好判断。
“东山新天地项目位置较为稀缺，5万元/平方米的价位还可以接受。但在目前调控政策前景不明朗，市场观望情绪浓厚的情况下，能买得起高端房的客户群也在不断缩小。”经纬行研究中心研究经理许婉婷告诉本报记者。
不过许婉婷认为，虽然目前吹风价为5万元/平方米，但不排除开盘时会下调价格，下调的幅度可能只在1000-2000元/平方米左右，量也不会太多，否则不利于后期项目的推进。
实际上，东山新天地是富力年末重点推售的项目之一。项目首期虽只推出一栋楼宇，仅86套，但如果全部以5万元/平方米的价格顺利入市，相信仍能为富力带来至少10亿元的销售额，这可为富力冲刺全年420亿元的销售业绩贡献不少。
截至2013年11月底，富力地产共录得合同销售额375.12亿元，合约销售总面积约308.34万平方米，同比分别上升21%及14%，已完成年度420亿元目标的89.31%。
相关分析人士表示，12月通过推售大量项目冲刺，最后一个月里销售四五十亿还是有可能的，完成业绩目标应当问题不大。
尽管并未透露最后一个月的推盘计划，富力地产董事长助理陈志濠还多次向本报记者强调，“我们对完成年度目标很有信心。”
这意味着，连续三年一直在300亿元关口徘徊，富力今年终于摆脱了发展的瓶颈期，重回扩张路线。不过，富力并不满足于此，按照富力的发展计划，明年的销售额是560亿元-570亿元，2015年将达到700亿元。
扩张与高负债之惑
为配合发展需要，富力正在不断地扩充土地资本，尤其今年，富力在拿地方面显得相当进取。据不完全统计，富力今年以来在国内就斥116亿元购入17个项目，拿地面积比去年全年激增约5倍。
问及后续是否还会有其它收购的动作，陈志濠表示暂时没有考虑。
据本报记者观察，今年至今，富力在北京、广州、上海、福州、杭州、无锡、佛山等城市皆有新增项目。从中不难发现，过去完全倚重一线市场贡献的富力，现在开始拓展二三线城市。
“虽然现在很多企业回归一线城市，但毕竟一线城市首先会受到调控的直面影响，富力过去几年其实也感受到调控下销售发展的制约。”一名分析人士指出，“一二三线城市的组合未来会令富力得到较好的发展。”
不仅如此，富力对海外“蛋糕”也相当觊觎。日前富力高调宣布，以人民币85亿元收购了马来西亚柔佛州新山地区一块116英亩的宗地。
可是虽有碧桂园马来西亚亮丽的销售业绩在前，外界对富力这一决定仍然显得忧心忡忡，穆迪评级机构日前更指出，这次收购具负面信用影响，因为会提高富力地产的财务及执行风险。
穆迪指出，这次收购的总土地价格庞大，占该集团截至今年6月总资产的7.3%。在上述项目于2014年底进行预售之前，将需要庞大的前期投资，包括建设成本。
富力地产相关人士日前亦告诉本报记者，集团现在还没成立相关的公司负责马来西亚项目的开发，且还没确定相关负责人。这多少令人产生怀疑，富力出海的决定是否太仓促了？
与此同时，随着规模的迅速扩张，不可避免还是带来净负债率的急速攀升。数据显示，在进行相应的策略调整后，富力净负债率一度从2008年的123.8%下调为2012年末的86%，但今年披露的中期报告显示，该数值已回升至100.9%。
今年年初富力还发行了6亿美元的优先票据，用于支撑今明两年业绩快速增长的需求。8月29日，富力再度宣布将在国内发行本金总额不超过60亿元的境内公司债券，债券期限为5-10年。
“不过富力应该还是有把握把负债率控制在100%以内，而且房地产企业多数还是采取高负债增长模式。”上述分析师表示。（来自：华夏时报 梁嘉欣）
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