红商网讯：2013年，万达旅游地产项目先后在广州、哈尔滨、南昌、无锡、合肥和青岛6个城市签约或开工，投资总额达2000亿元。

　　截至目前，万达在全国各地共签约12个文化旅游城项目或旅游度假区项目，除了福州和武夷山项目从2010年签约至今无下文，以及无锡和广州项目至今还未正式宣布动工外，其余8个项目已经全部开工，且部分项目已经建成投入运行。万达董事长王健林曾在不同场合宣布，未来几年内，万达将在全国范围内开发10个文化旅游城项目，这一目标即将达成。

　　对于万达大规模发力旅游地产项目，劲旅咨询总经理魏长仁认为，这只是万达战略布局的一部分，即以旅游地产为载体，用来承接其旗下商业、酒店、影视、百货和旅游度假业务，“旅游地产也是万达各种业务的承接平台”。

　　打造资金链

　　如此大规模的投资旅游地产，让万达陷入了圈地和资金的质疑。对此，万达某内部人士告诉中国房地产报记者，对于每一项投资行为，万达均是经过严格论证的，不会存在资金的问题;王健林也曾表示，外界是对项目总投资简单相加后，质疑投资高风险，但“总投资不等于当年投资，我们宣布的总投资是从项目开始到结束的总额。”“每个文化旅游城项目都宣称是几百亿元投资，实际上万达自己拿出的只有十几亿元，万达很多旅游地产项目都有合作伙伴，并不是自己全部投资，另外，万达在项目建设过程中也会通过商业、住宅项目回笼一部分资金。”魏长仁表示。

　　万达旅游地产项目分为两类：一类为文化旅游城，以文化、商业、旅游和酒店为主，主要由万达自己投资开发，这类项目通常位于靠近城市位置或未来城市商业中心规划区，是万达广场的升级版本，哈尔滨、武汉、南昌和合肥等项目均具备类似特征。

　　另一类为度假区项目，是由万达联合泛海集团、联想、用友、一方集团、亿利资源等8家企共同开发，主要以旅游度假为主，与文化旅游城偏重于商业不同，这类项目更多倾向旅游度假，如长白山、大连金石滩、西双版纳项目均由上述联合体共同开发，搁浅的福州和武夷山项目也均属于此类。

　　王健林曾在公开场合表示，万达每个旅游地产项目注册资金为30亿元～40亿元，其中拿地成本和启动资金需要8亿元～10亿元，项目投资时“万达拿出35%～40%的注册资金，银行融资30%左右，剩余靠预售款收入解决”。

　　构建承接平台

　　据万达官方公布的数据显示，截至目前，万达全国范围内处于开业运营状态的有81座万达广场、46家五星酒店和超五星酒店，此外还有万达百货、万达影视城和旅行社等数个产业平台，其持有物业面积仅次于美国西屋而位列全球第二。

　　未来万达的版图中，商业、文化、酒店和百货将成为万达的4个支柱产业，并相互协同。发展旅游地产项目无疑是在为其四个产业构建一个理想的整合平台。

　　万达2013年上半年年报显示，万达集团上半年收入745.1亿元，同比增长33%，其中商业地产公司收入567.2亿元，占集团上半年总收入的76.12%，文化集团上半年收入109.3亿元，租金收入36.7亿元，在整个集团收入中，商业地产仍然占据大半。

　　王健林在上半年年报中表示，当一个国家的城镇化达到80%以上，房地产行业就会出现大面积的萎缩现象，中国房地产行业繁荣还能持续15年～到20年，万达必须要主动转型，未来要把文化旅游作为万达的支柱产业来发展，与商业地产一起使万达未来形成双轮驱动，到2020年的时候，房地产行业在万达的比重要下降到50%以下。

　　从目前万达已经开工或运营的文化旅游城项目中，不难看出其构建综合平台的用心，万达每个文化旅游城项目几乎均由文化、旅游、商业和酒店四大项目构成，具体内容包括主题公园、商业中心、酒店、影视城等内容，旅游地产建设内容基本与万达现有的业务实现完美对接。

　　构建全产业链

　　种种迹象显示，万达正在由一家传统的房地产企业向以文化旅游为主的综合企业转型，万达依托其在地产行业的优势地位，目前正在谋划文化旅游全产业链模式。

　　在传统的旅游市场中，旅行社组织、景区游览、商场购物、酒店休息配合相应休闲设施是主要内容，这些内容分布在不同区域，由不同的商家经营，而旅行社是其中主要接入口和协调者，处于主导地位。

　　截至目前，万达已经在江西、湖北和北京收购了三家中等规模旅游社。江西南昌和湖北武汉均有万达文化旅游城项目，目前武汉万达中央社区项目已经部分投入运营;南昌项目正处于建设过程中;而北京则是全国旅游市场的主要客源地。

　　中国休闲文化产业研究中心副主任孙小荣认为，新旅游法的出台为万达提供了构建文化旅游全产业链的机遇，“旅行社好比为万达转型业务安装了一扇大门，可以把万达全部的非地产业务整合起来”。

　　构建文化旅游全产业链，不仅在与竞争对手交锋过程中处于优势地位，同时也把自身经营风险降到最低。在目前旅游地产并无普遍成功模式的背景下，万达凭借其雄厚的资金和影响力率先进行大规模布局，一方面显示出万达转型的急迫性，另一方面也凸显了万达对行业的前瞻性。

　　魏长仁告诉中国房地产报记者，旅游地产项目一般都有一定的成长期，一旦成熟起来，其潜力将不可小视，“就拿长白山项目来说，因为交通原因，这个地方当地客源并不具备优势。万达项目进驻后，当地政府在附近修建机场、打通交通要道、改善现状，最终结果是双赢”。

　　孙小荣表示，从文化旅游城和度假区项目布局可以看出，万达开发文化旅游城项目并非一时跟风，“这些项目都分布在传统的旅游区，具备一定的文化旅游资源，比如长白山、大连、西双版纳都是很成熟的景区。与此同时，这些项目都有一定的辐射性，都是政府规划中未来主要发展区域，唯一非省会项目是无锡项目，主要针对上海和整个长三角地区。”另外，作为商业文化综合体，万达广场在项目成熟后，快速复制到全国各地，并成为当地主要商业中心，万达文化旅游城作为万达广场的升级版本，其如果同样具备复制性，对万达未来业务的整体扩张将产生深远影响。
　　（中国房地产报 田国宝）

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