华润置地细分商业扩张租金稳增助力销售624亿

华润置地细分商业扩张租金稳增助力销售624亿 http://www.redsh.com 2013-12-05 红商网发布稿件

　　红商网讯：根据华润置地最新公布的销售数据显示，11月份实现签约额约58.2亿元，签约面积54.0万平米，较去年同期分别增长39.8%和40.3%。

　　截至11月底，华润置地2013年度累计实现签约额约623.8亿元，累计签约面积539.1万平米，较去年同期分别增长35.6%和26.7%，前11月总销售额，较华润置地2013年销售目标570亿，多53.8亿元。

　　另一方面，华润置地今年的投资物业租金也稳定增长，数据显示，华润置地2013年10月实现租金收入约港币4.29亿元，较去年同期上升31.3%。截至10月底，共实现租金收入约港币39.93亿元，较去年同期增长35.4%。

　　或是出于其自身投资物业租金的增长带来的动力，华润置地仍在细分商业，不断增加自身的产品线。

　　销售、租金双车头

　　就目前华润业绩的完成情况来看，已超过其年初制定的销售570亿、年增长10%的销售目标。

　　对于华润置地前11月的销售情况，招银国际分析师文干森认为，今年以来，内房股的各大房企表现均较好，而华润置地自然也不例外。

　　文干森指出，华润置地今年推出销售货源比较多，且推出产品多以刚需产品所需的小户型为主，这很好的带动了产品的销售。

　　同时，德意志银行亦在12月4日发表报告称，截至11月，华润置地已超额9%完成今年销售目标，同时销售均价亦较一年前增长7%，达到1.15万元/平方米。

　　除销售收入超预期外，华润置地今年的租金收入也同比增收四成。对此，文干森透露，过去几年，华润有两个“火车头”贡献业绩，其中一个便是租金收入。

　　就租金收入，文干森补充指出，华润置地的租金收入主要来自旗下商业项目万象城的商场部分。

　　而租金收入的增长，在德意志银行看来，主要是受惠一线地区商铺及优质管理的投资物业。

　　此外，德意志银行还认为，目前华润置地的资产净值折让达38%，低过历史平均水平，预期华润置地将持续增加内地商品房的市场占有率，一线优质的投资物业租金收入亦会维持高增长。

　　据了解，在华润置地目前的投资性物业结构中，能为其提供租金收入的，主要是华润旗下万象城、五彩城两个系列的商业项目，项目位于杭州、成都、沈阳等地。具体来看，该两个系列的商业项目分别承担都市综合体、区域商业中心和邻里中心的定位。

　　就华润置地目前商业项目的结构层次，相关分析曾指出，这种明确清晰的产品线不仅为华润置地抢占了更多市场，而且其商业综合体的业态多样性在国内商业地产商中亦属出类拔萃，同时产品档次也具互补性。

　　不过，值得注意的是虽然华润置地在商业方面的产品线已相当丰富，但在有限的市场空间下，其仍在尝试将旗下商业产品线做更多细分为商业扩张做准备，而其中，于今年其全新打造的华润1234space项目，或为新的细分尝试。

　　细分商业扩张

　　今年11月3日，华润置地位于深圳东门的华润1234space项目正式入市，因物业面积仅有约1万平米，因而又有mini万象城之称。

　　据华润置地项目相关负责人介绍，为更好的将大小万象城进行品牌细分，1234space定位较已运营成熟的万象城有所下调，项目主打为潮人的时尚前沿阵地，同时增加了更多的体验业态，这其中包括引进了多家香港餐饮品牌及书店等。

　　同时，在传统商业的引进方面，其走的也是较万象城更加亲民的路线，多数商业品牌为高端品牌下的子品牌及中高端商业品牌。

　　另值得一提的是，该项目为地铁上盖物业，由华润置地与深圳地铁共同打造，而之所以选择地铁上盖物业，或也是为在深圳热门商圈，能吸引到更多客流的考虑。

　　不过，虽然该项目集聚了上述多方面的优势，但有一个问题不可避免，则是该项目面临与周边多家包括茂业百货、天虹百货、以及太阳百货等三大传统商场的竞争。

　　对此，相关业内表示，东门商圈的传统商业不管从项目定位、还是商业品牌的选择方面都已固化，随着人们思维意识的逐渐开放，人们不管是从生活方式、着装，还是起居饮食方面，都有追求新鲜感欲望，而主打潮流时尚的1234space或能为东门商圈注入新的血液。

　　该业内同时也补充指，商业项目仍重在运营，目前1234space项目仍处于运营初步阶段，项目今后能否如万象城般成功，还有待后续的有序管理。

　　虽然对华润置地来说，上述新的商业细分品牌今后能否全国性的扩增还是未知数，但就华润置地增加上述商业产品线这一动作，在相关研究机构高层看来，在商业竞争激烈的当前，还是能窥见华润置地仍在丰富其商业产品线以适应市场发展需要。

　　“任何一个商业物业的开发，无论是商场还是综合体，即便有一个品牌效应，但是到了每一个城市，不同的区位定位还是要有一定的调整，去适应新的城市或者新的区位的开发。这也是华润的万象城已非常成功，但还会推出迷你万象城和五彩城的原因”。

　　该高层还补充指，因为深圳是华润置地的一个总部，所以在深圳推出这样一个迷你万象城，更多的是集中优质管理资源，尽量使得该商业品牌能有个好的开始，为该品牌今后全国性的复制奠定基础。

　　“每一个商业都需要培育期，新的业态、或者新的商业体出来都需要有一个验证，让消费者去认识它，理解它的过程”该高层如此补充称。
　　（观点地产网陈业）

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