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华润置地细分商业扩张 租金稳增助力销售624亿
http://www.redsh.com 2013-12-05 红商网 发布稿件

  红商网讯:根据华润置地最新公布的销售数据显示,11月份实现签约额约58.2亿元,签约面积54.0万平米,较去年同期分别增长39.8%和40.3%。

  截至11月底,华润置地2013年度累计实现签约额约623.8亿元,累计签约面积539.1万平米,较去年同期分别增长35.6%和26.7%,前11月总销售额,较华润置地2013年销售目标570亿,多53.8亿元。

  另一方面,华润置地今年的投资物业租金也稳定增长,数据显示,华润置地2013年10月实现租金收入约港币4.29亿元,较去年同期上升31.3%。截至10月底,共实现租金收入约港币39.93亿元,较去年同期增长35.4%。

  或是出于其自身投资物业租金的增长带来的动力,华润置地仍在细分商业,不断增加自身的产品线。

  销售、租金双车头

  就目前华润业绩的完成情况来看,已超过其年初制定的销售570亿、年增长10%的销售目标。

  对于华润置地前11月的销售情况,招银国际分析师文干森认为,今年以来,内房股的各大房企表现均较好,而华润置地自然也不例外。

  文干森指出,华润置地今年推出销售货源比较多,且推出产品多以刚需产品所需的小户型为主,这很好的带动了产品的销售。

  同时,德意志银行亦在12月4日发表报告称,截至11月,华润置地已超额9%完成今年销售目标,同时销售均价亦较一年前增长7%,达到1.15万元/平方米。

  除销售收入超预期外,华润置地今年的租金收入也同比增收四成。对此,文干森透露,过去几年,华润有两个“火车头”贡献业绩,其中一个便是租金收入。

  就租金收入,文干森补充指出,华润置地的租金收入主要来自旗下商业项目万象城的商场部分。

  而租金收入的增长,在德意志银行看来,主要是受惠一线地区商铺及优质管理的投资物业。

  此外,德意志银行还认为,目前华润置地的资产净值折让达38%,低过历史平均水平,预期华润置地将持续增加内地商品房的市场占有率,一线优质的投资物业租金收入亦会维持高增长。

  据了解,在华润置地目前的投资性物业结构中,能为其提供租金收入的,主要是华润旗下万象城、五彩城两个系列的商业项目,项目位于杭州、成都、沈阳等地。具体来看,该两个系列的商业项目分别承担都市综合体、区域商业中心和邻里中心的定位。

  就华润置地目前商业项目的结构层次,相关分析曾指出,这种明确清晰的产品线不仅为华润置地抢占了更多市场,而且其商业综合体的业态多样性在国内商业地产商中亦属出类拔萃,同时产品档次也具互补性。

  不过,值得注意的是虽然华润置地在商业方面的产品线已相当丰富,但在有限的市场空间下,其仍在尝试将旗下商业产品线做更多细分为商业扩张做准备,而其中,于今年其全新打造的华润1234space项目,或为新的细分尝试。

  细分商业扩张

  今年11月3日,华润置地位于深圳东门的华润1234space项目正式入市,因物业面积仅有约1万平米,因而又有mini万象城之称。

  据华润置地项目相关负责人介绍,为更好的将大小万象城进行品牌细分,1234space定位较已运营成熟的万象城有所下调,项目主打为潮人的时尚前沿阵地,同时增加了更多的体验业态,这其中包括引进了多家香港餐饮品牌及书店等。

  同时,在传统商业的引进方面,其走的也是较万象城更加亲民的路线,多数商业品牌为高端品牌下的子品牌及中高端商业品牌。

  另值得一提的是,该项目为地铁上盖物业,由华润置地与深圳地铁共同打造,而之所以选择地铁上盖物业,或也是为在深圳热门商圈,能吸引到更多客流的考虑。

  不过,虽然该项目集聚了上述多方面的优势,但有一个问题不可避免,则是该项目面临与周边多家包括茂业百货、天虹百货、以及太阳百货等三大传统商场的竞争。

  对此,相关业内表示,东门商圈的传统商业不管从项目定位、还是商业品牌的选择方面都已固化,随着人们思维意识的逐渐开放,人们不管是从生活方式、着装,还是起居饮食方面,都有追求新鲜感欲望,而主打潮流时尚的1234space或能为东门商圈注入新的血液。

  该业内同时也补充指,商业项目仍重在运营,目前1234space项目仍处于运营初步阶段,项目今后能否如万象城般成功,还有待后续的有序管理。

  虽然对华润置地来说,上述新的商业细分品牌今后能否全国性的扩增还是未知数,但就华润置地增加上述商业产品线这一动作,在相关研究机构高层看来,在商业竞争激烈的当前,还是能窥见华润置地仍在丰富其商业产品线以适应市场发展需要。

  “任何一个商业物业的开发,无论是商场还是综合体,即便有一个品牌效应,但是到了每一个城市,不同的区位定位还是要有一定的调整,去适应新的城市或者新的区位的开发。这也是华润的万象城已非常成功,但还会推出迷你万象城和五彩城的原因”。

  该高层还补充指,因为深圳是华润置地的一个总部,所以在深圳推出这样一个迷你万象城,更多的是集中优质管理资源,尽量使得该商业品牌能有个好的开始,为该品牌今后全国性的复制奠定基础。

  “每一个商业都需要培育期,新的业态、或者新的商业体出来都需要有一个验证,让消费者去认识它,理解它的过程”该高层如此补充称。
  (观点地产网 陈业)

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