红商网讯：近年来，城市综合体的发展已逐渐成为了一个城市展现自身发展面貌的天枰，而在西安经济飞速发展的这几年中，各种城市综合体也似乎如雨后春笋般一夜间拔地而起，为西安大小型商圈的繁华做出了不可磨灭的贡献。如2006年江苏金鹰进入西安、2008年西安第一家万达广场开业、2010年世界五百强大商新玛特抢占解放路商圈、2011年怡丰城投入使用等等。这些外来的商业大鳄在西安这片富有内涵的古老土地上，各自发挥着自身优势，争抢着西安商业市场的份额。

　　我市巨头商业综合体频现空置商铺至今无人敢接手?

　　如大家所知，欲了解中国商业地产，绝对绕不开万达集团。从他的订单式地产，到自持型商业，万达都在以燎原之势在全国扩张。以西安民乐园万达为例，当过去提及五路口、解放路、民乐园等，大家或许都会首先联想起无论是环境还是人流都极其复杂的火车站，以及周边脏乱差街道和破旧的筒子楼与各种无执照经营的小商小铺，而如今，万达的出现无疑重振了解放路商业圈的辉煌，新型的商圈让大家对五路口、解放路有了全新的看法。民乐园万达广场秉承了万达传统“自持”的特点，所有项目由公司统一招商，统一经营，统一管理，其中包括万达希尔顿酒店、万千百货购物中心、民乐园万达住宅公寓、万达国际影院、大玩家电玩城、大歌星KTV等主力店等，这些种种都为整个区域磁聚了大量人流，同时让其他中小业主的经营风险也降低了许多。

　　然而在记者实地走访民乐万达商业步行街时发现，民乐园万达目前所持有的商铺自09年面世到今天，依然空置许多，有的商铺虽然出租，但却在一年内连续异主，而随处可见的是到处张贴着出租商铺小广告但却紧闭着的门面，整个街面也是冷冷清清，而每当下午临近傍晚时分，这里更会遍布各种地摊小贩。一位摊主大叔告诉记者“这里的商铺几乎没人租，租了还不如摆摊，好几家商铺都是一直在换老板，以前这里有开过婚纱店的关门了，开服装店没几天也倒闭了，就有几家理发店和小餐馆还一直开着，但有些生意也不怎么样。”

　　繁华商圈人流密集 大型商业缘何受冷落?

　　同样的城市商业综合体，被人熟知的小寨赢商网银泰城位于小寨西路和朱雀路交叉口，是由原安南城改造而成，于2013年4月盛大起航。小寨区域可谓是西安多年的成熟商圈，聚集了一群庞大的年轻人士和热爱时尚的群体，曾有数据显示这里日人流量高达三十多万人次，无疑是老西安城第二大的传统商圈。而小寨银泰城也是集合了休闲、购物、餐饮、娱乐等多种业态的综合性购物中心。

　　经记者走访发现，银泰城2、3楼服饰的人流量相对其他几层稍微好些，但总体人流量并不算大，而商场里的博纳国际影城也并未像其他影院那样人潮涌动。银泰城的店员告诉记者“小寨附近商场卖场很多，到处都可以逛，而这里离长安路还有段距离，开业时间也不是很长，所以人流量一般”。 也有市民坦言对者说这个商场二楼很多牌子都没听过，没啥逛的。有的店面还在等待开业，来这就是因为离家近”。

　　而位于西安市南二环与太白路交汇出的怡丰城曾经因为很多品牌进驻的关系也吸引了不少的消费者。怡丰城周边的大专院校较多，紧靠小寨商业圈和高新商业区，所以从市场潜力上说，他拥有着得天独厚的地域优势。而在经营过程中，怡丰城也经常会组织一些明星见面会，新品发布会等娱乐活动来吸引人气。而记者在现实走访中也发现位于怡丰城负一层的小吃城在吃饭时间人气较旺，很多餐厅都会打出优惠或者团购等活动来吸引消费者;位于最顶层的电影院人流也较多，而大多的消费者都是周边高校学生与高新的上班族。但就商场的整体店铺而言，人流较多的店面屈指可数，大多数的店面，尤其位置较偏僻的门店顾客更是冷冷清清。由现场可以看出商场客流的两级分化较为明显。

　　世界500强败走解放路黄金商圈成“笑话”?

　　2010年世界五百强零售业巨头大商新玛特西北旗舰店进驻到了有“西北第一金街”之称的解放路。然而开业仅仅三年多时间，却已然以失败告终。而在采访中有市民告诉记者“新玛特也经常促销，只不过每次新玛特都要过马路走地下通道很不方便，而他们的服饰品牌都和对面的万达、民生差不多，活动力度相差也不是很大，再加上万达开业比新玛特早，去那里更熟悉。而且较之环境万达比新玛特更时尚大气，吃喝玩乐应有尽有，再加上有很多新玛特没有的商家品牌，所以就很少去新玛特了”。

　　然而大商的倒闭必然不是偶然，西安独立地产评论人李连源曾分析“新玛特商场进深小，柱距小的局促结构缺少厚重感，这让不少大品牌不愿进驻新玛特，对于已在新玛特的商家，店铺的局限也使各个品牌的优势不能发挥”。

　　西安商业地产存在两难陷入尴尬谁之过?

　　面对西安现有种类繁多的商业综合体，也有业内人士表示 “不是因为他是万达，或是别的品牌，所以成功。就如世界级五百强也倒在了解放路的黄金商圈。一座商业综合体是否能够成功绝对不是偶然，这要讲究商业综合体的核心价值，他是否能像一个引擎，吸引消费者和各类商家等等，能否带动整个周边区域的发展?能影响他所在的商圈?这要讲究他背后的财团、他的实力、他的专业度、以及对市场和消费者乃至整个所在城区发展的把握。”

　　面对以上各家商业综合体的成功与失败，可以看出，商业综合体的发展无疑为整个城市的经济发展带来了不可忽略的推进作用，但发展的同时也存在着巨大的问题。黄金般的地段，良好的商业氛围，丰富的惠民政策，为什么依旧会有商铺的空置、门庭的冷清、商场的倒

　　究竟是客户的问题还是商铺本身存在的问题呢?

　　面对如今全国各地商业地产的遍地开花，各个商家运营的策略、产品的定位、商品的特色很容易出现同质化现像，而电商的发展也强劲的冲击着传统的商业模式，如2013年的双11光棍节，淘宝一夜间单日所创造的销售额超350亿元，无疑与现实中某些冷清的商业地产形成为了鲜明的对比，这个电商史上的突破引发了众人对未来电商趋势的热议与探讨，然而，在传统商业和电商的对决中，传商业到底还能撑多久?
　　（八百家资讯中心）

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