红商网讯：又一个大型地产商杀入商业领域，这将掀起昌平中心城区的商业升级。万科在北京打造的首个购物中心金隅万科广场昨日亮相昌平，这也是昌平城区首个商业地产项目。金隅万科广场的亮相，也正式拉开昌平中心城区商业升级的大幕。在这之后，乐多港假日广场、长城国际名品购物中心等不同定位的大型商业将陆续落户昌平。

　　新城商业升级明显

　　北京商报记者昨日走访看到，商场开业当天吸引了不少当地居民光顾。据了解，金隅万科广场总体量达13.8万平方米，涵盖了时尚百货、生活超市、品牌院线、娱乐餐饮等多种业态，将辐射金隅万科城及周边品牌消费需求。

　　北京商报记者调查发现，尽管该项目距离北京中心城区较远，但相比于几家新城购物中心的品牌和业态构成，已经有了较大程度的提升。在商场1-2层，基本都是消费者耳熟能详的知名品牌。

　　据万科集团执行副总裁兼北京万科总经理毛大庆介绍，万科将现有商业项目分为三条产品线：万科广场系列、生活中心系列和邻里家系列。其中，万科广场系列定位为区域型购物中心。北京商报记者了解到，由于并非科班出身，万科将选择主打“轻资产”的凯德作为学习对象。凯德的运营模式大致为运营到一定程度比较成熟之后，将商业项目大部分股权出售，自持小部分股权用于握有商场管理的主导权。这样一来，凯德可以通过创造出的管理效益来盈利并收取管理费用。

　　目前，金隅万科广场的招商工作已经完成95%以上，预计年净租金将在8000万-1亿元之间。毛大庆表示，万科将以金隅万科广场为标杆，经过管理试验后再研究具体扩张计划。

　　商业团队决定成败

　　不过，无论是地产商或是其他领域的企业涉猎商业，真正的核心仍将是商业运营，这也是一切商业地产模式的根基。

　　来自北商商业研究院的分析显示，“轻资产”模式核心是专业团队通过物业的运营价值变为优质资产，随后进行高价的资产处理。不过，如果单凭区位好，商业项目运营价值不高也难以有好的回报。目前，凯德商用在京打造的10个商业项目中，尽管部分项目也实现了预期，但还有多个项目仍处于培育期。

　　在中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平看来，主业是地产的万科需要通过自己操盘一个商业项目积累招商、运营管理等经验培养专业化的商业运营团队。王永平认为，万科进军商业地产是一个被商业化的过程。此前，发展商业地产并不是万科的主要战略方向，但是万科在拿地时强制性配备了一些商业用地，这也导致万科不得不有做商业地产的考虑。 

　　昌平商业密集亮相

　　今年，昌平中心城区也迎来了重要的商业升级转型期。此前，包括华联、永旺等内外资巨头相继落户回龙观等昌平“外围”，但昌平中心城区却步履缓慢。从今年底开始，这一情况得以改变。除了金隅万科广场外，由京能集团和世贸天阶集团投资40亿元打造的“乐多港假日广场”已于8月23日启动建设，该项目地处十三陵景区，临近正在建设的昌平线地铁。据世贸天阶集团首席执行官褚梅灵介绍，乐多港项目将分为奥特莱斯、五星级酒店和高科技文化体验区三部分，该项目还将包含北京首个全年无休的大型室内游乐场。

　　今年9月，位于昌平区南口镇、烂尾14年的“亚洲最大乐园”沃德兰开拆，该项目将改建长城国际名品购物中心。
　　（北京商报 记者 刘宇/文 韩玮/制表）

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