红商网讯：出售位于上海的三个商业项目，让市场人士开始重新评估SOHO中国（00410.HK）的转型进程。
三个项目分别是位于静安区曹家渡板块的静安广场，以及位于虹口区的SOHO海伦广场和虹口SOHO。
在其个人微博上，SOHO中国董事长潘石屹将出售上海的三个项目解释为正常的商业决定。“我们同时看好北京上海未来的市场。正在优化投资、增大北京，达到两地平衡。”潘石屹称。
但对SOHO中国此举，市场却见解不一。
“项目出售可以令资产变现，有助于达到2014年的盈利预期，同时补充现金。”摩根士丹利在近日的一份研究报告指出，“不过，由于三个项目的拿地成本较高，也会让投资者对出售过程中存在的风险以及SOHO中国的转型产生疑虑”。
昨天，在接受包括《第一财经日报》在内的媒体采访时，潘石屹对出售上海三个项目作出进一步解释：三个项目为2011年收购而来，当时SOHO中国仍执行散售策略，现在来看，三个项目的条件不能满足由售转租的策略。
潘石屹还表示，北京、上海两地投资所占比例各半是公司的战略部署，过去五年上海投资总计近500亿，占到总量的75%，比重偏高，因此下一步会调整收购的重心到北京。
转型效果尚待观察
SOHO中国在去年宣布告别以往的散售模式，从“开发-销售”转向“开发-自持”。
SOHO中国方面当时乐观地预计，3年后租金收入将成为公司盈利的主要来源，5年后现有物业的年租金收入将超过40亿元人民币，而销售收入将逐渐成为辅助收入。
对于SOHO中国能否成功转型，投资界以及媒体均投入了极大的关注。
位于上海浦东世纪大道的SOHO世纪广场是SOHO中国转型后第一个自持项目，因此被视为转型效果的“试金石”。
该项目的出租率目前已达到100%，其中50%面积租给上海期货交易所，入驻的租户还包括光大期货、招商期货、银河期货等公司。
不过，星展银行的一份报告显示，SOHO世纪广场实现满租很大程度上依赖于SOHO世纪广场上半年对项目租金进行的一次调整。
星展银行的报告指出，SOHO世纪广场自去年入市至今年3月，出租率只有60%。其后SOHO中国通过下调项目租金，将租金水平由最初9元/平方米·天调整至7.5元/平方米·天的平均水平，出租率随即出现上升。
“SOHO世纪广场下调租金，说明最初的租金定价偏高，现在的做法是让租金回归合理水平。”一位要求匿名的商业地产顾问此前对记者表示。
SOHO世纪广场租金价格的调整，从某个侧面反映出此前SOHO中国对上海写字楼市场的预期或许过于乐观。
不过，潘石屹昨天强调，对SOHO世纪广场的投资回报率感到满意。SOHO中国今年的中期业绩报告中称，SOHO世纪广场的租赁业务经营利润率高达88%。
全年购地支出或少于预算
如何平衡在北京、上海两地市场的投资，一直是SOHO中国管理层被问到最多的问题之一。
过去五年时间，SOHO中国显然更倾向于上海市场，在上海投资总计近500亿，占到总量的75%。就在今年4月，SOHO中国还以总价31.9亿元竞得位于上海的第12个项目——虹桥古北5-2地块。
不过业内普遍认为，未来几年，随着大量新增供应的入市，上海写字楼市场将面临日趋激烈的竞争。
一方面上海写字楼市场短期内竞争加剧，另一方面，随着在7月与美国汉斯争夺静安区石门二路街道60号街坊地块的较量中败下阵来，以及与复星围绕外滩地王项目的纠纷迟迟无解，SOHO中国逐渐流露出将收购重心移至北京的趋势。
9月底，SOHO中国宣布与北京国际信托有限公司一起以人民币19.22亿元投得北京丽泽金融商务区核心地块，在阔别多年后重返北京市场。
北京甲级写字楼租金水平自2010至2012年三年间经历了大幅攀升，增速明显快于上海。
不过，研究机构的数据也显示，自去年三季度开始，北京甲级写字楼租金水平出现增长放缓的趋势，并于今年二季度出现了三年来的首次下跌。
今年第三季度，北京甲级写字楼市场租金水平继续出现下调，平均有效净租金季度环比下降0.6%，其中CBD商圈租金降幅达到约2%。
潘石屹认为，租金的轻微下跌并不影响SOHO中国对北京写字楼长期前景的乐观看法。
不过因为市场布局的重新调整，SOHO中国将面临无法实现年初制定的拿地计划的局面。今年初，SOHO中国计划全年收购土地的预算为100亿，但实际的拿地支出预计将会小于100亿。
（第一财经日报 作者：王肖邦）
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