红商网讯：随着宝能5年1200亿40个商业项目扩张计划的公布，宝能的商业地产渐入投入期。

　　而随着一笔36亿元规模信托的发行，可以看出，宝能正走在一条筹钱的商业地产之路。

　　36亿信托融资

　　根据用益信托网最新公布的信息显示，华润深国投信托有限公司将发行名为鼎新108号深圳宝能地产股权投资集合信托产品，该信托发行预计发行规模为36亿元，实际发行规模为18亿元。发行期限为自2013年11月13日起，至之后的24个月，信托预计收益率为8.6%至9.5%。

　　收益率方面，根据投资规模级别有所不同，若信托计划存续期间，为固定收益：300万以下为8.6%/年;300(含)-1000万为9.1%/年;1000(含)-5000万为9.3%/年;5000万(含)以上为9.5%/年;而若信托计划存续期超过2年，延长期内优先级固定信托收益的预期收益率均上调1%/年，以实际延长天数计算。

　　同时，在上述信托计划未触发对赌条件、信托计划存续期超过2年的情况下，优先级浮动信托可能产生浮动收益，浮动收益视信托计划终止时处置目标股权的收益水平而定。若信托计划终止时目标股权投资增值净收益超过设定值，则优先级与劣后级按2比8分配目标股权投资增值净收益超过设定值的部分。

　　就该笔信托，宝能控股以其所持有宝能地产22%股权作质押;同时，宝能控股及实际控制人姚振华个人连带责任担保;深圳宝能公馆项目取得土地证后抵押给华润信托，未来可解抵押释放于开发贷银行，华润信托获得第二顺位抵押。

　　对于该笔信托，在相关分析师看来，36亿规模着实较大，但综合预期的收益率大致在9%左右，算正常水平。

　　据该分析师介绍，目前不管是从存量还是新增的信托产品的预期收益率来看，像万科这种大型的公司能保持在8%-9%水平内，而一般公司则需要9%-10%，或者10%以上。

　　因为，该笔信托分为优先级信托及劣后级信托，所以该分析师猜测，前期发行18亿优先级信托为公开发行，而其余18亿劣后级信托或为宝能控股自己购买。
　　（来源：观点地产网 作者：陈业）