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引黑石、凯雷入股铺路 深国投商置上市进行时
http://www.redsh.com 2013-11-06 红商网 发布稿件

  红商网讯:当华润选择退出深国投商置的缘由,随着时间后移,成了个谜时,接手深国投商置的新东家龙柏商置,却已将深国投商置推向了更大的发展平台。

  11月4日,深国投商用置业有限公司宣布,世界最大的房地产机会投资管理人黒石,与中国工商银行旗下香港全资子公司工银国际控股有限公司,将购入公司40%及6%的股权。

  而据外媒报道,此项交易中黑石投资了4亿美元左右。并称这笔交易正值中国许多房地产集团遭到贷款限制之际,尤其是融资买地受到限制,从而让黑石这样的境外投资者有了机会。

  深国投商置公告显示,深国投商置投资来自于黑石房地产亚洲基金,公告另外也显示,于交易完成后,深国投商置的总资产值将超过20亿美元。

  吸纳黑石

  对于是次吸纳战略投资者黑石与工银国际控股有限公司,深国投商置董事兼CEO丁力业表示,此项交易别具意义,黒石作为战略合作伙伴,可以凭借其经验的广度与投资的深度帮助深国投商置提升业内地位,加速在中国的业务网络扩张。

  不过,对于深国投商置此次吸纳战略投资者,光大证劵分析师谢皓宇认为,作为主力发展商业的深国投商置来说,吸纳动作会对其今后在资本运作方面大有裨益。

  “商业地产对于资金的运用包括资金的来源、资金的退出都比较考究的,否则规模做不大,而此次深国投商置吸纳战略投资者,意图主要或是助力其扩大其商业的发展规模”。

  同时,吸纳战略投资者,对主打商业的深国投商置而言,也为其今后退出商业项目套现,奠定了基础。

  谢皓宇举例分析补充称,在国外做商业地产,都需要找一个Reits来接手,项目做完后开发商再选择退出,否则开发商前期投入的资金很难收回。

  “靠获取租金收益的方式谋扩张的速度比较慢,所以一般情况下,会采取售后返租的行为”。据谢皓宇介绍,真正成熟的商业运作模式,发展商会先找好可以接管项目的基金公司或者投资者,等项目运作完成后,开发商会考虑先将项目卖出去,然后再返租回来。

  “这个中间,开发商可以从租金方面去收取差价,再赚取相关物管费,如此一来,可在前期迅速回笼资金,进而做大整个商业规模”。

  谢皓宇认为,商业地产的资本运作水平会比住宅运作的水平更高,而深国投商置此次之所以会引入黑石,或也是出于黑石在商业项目运作方面拥有丰富的操盘经验。

  资料显示,黒石房地产基金创立于1991年,是世界最大的房地产机会投资管理人,管理超过640亿美元投资资金。

  黒石的投资组合包括位于美国、欧洲以及亚洲的酒店、办公楼、零售、工业及住宅地产。持有的主要物业包括希尔顿酒店集团、EquityOfficeProperties、Brixmor购物中心和伦敦Broadgate综合办公大楼。

  深国投商置除此次引入战略投资者助力其规模外,于早前5月份,全球另类资产管理公司凯雷投资集团,也曾以收购深国投商置旗下苏州印象城和杭州古墩印象城49%股权为依托,与深国投商置建立了战略合作伙伴关系。

  而这两宗吸纳战略投资者的案例,在外界看来,均为深国投商置为其年底拟赴港IPO准备的“枪支弹药”。

  据戴德梁行相关分析师透露,对于拟上市IPO的企业来说,于上市前可以吸纳战略投资者,但也可以不用吸纳战略投资者,主要根据企业自身的需求及性质而定。

  而据谢皓宇分析,发展商之所以引入基础投资者,一方面可以保证配售股份的架构处于理想状态,另一目的则是为锁定控股股东,保证足够的股东权益。“这个权益就是说,基础投资者比例超过一定数量后,能进驻董事,而这对包括未来项目退出等方面的操作会更便利”。

  商业引擎

  于早前9月份,曾有市场消息指,深国投商用置业计划在香港首次公开募股,融资规模约10亿美元,预计最快今年第四季度于港交所挂牌。

  不过,对于拟融资的金额10亿元,相关分析师认为,对于主打商业的深国投商置而言,意义不大,因为10个亿都不够做一个商业项目。

  “如果是住宅项目,你可以开发一栋楼的住宅,但做商业项目的话,你不能只开发一小片的商业,你还要做周边的一些配套”。

  由此可以看出,深国投商置意在率先建立一个融资平台,而一旦上市,深国投商置在某些条件方面会更符合融资的要求。

  那么深国投商置是否能如愿完成IPO,顺利实现上市呢?对此,光大证劵分析师谢皓语认为问题不大。谢皓语表示,看好深国投商置上市最主要因素就是其主业为商业地产。

  “在上市公司里面,拥有商业地产标记的公司不多,做纯商业的更是少,而这样的标记还是比较受投资者青睐的”。

  资料显示,深国投商置于2003年成立于深圳,是一家专业专注的商业地产开发及运营商。目前累计开发及管理的购物中心建筑面积已超过400万平方米,旗下品牌有印象城、新一城和深国投广场。

  其中,印象城系列筹备于2006年,最初由美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金与深国投商用置业有限公司,共同出资建立的深圳格瑞企业管理咨询有限公司投资及运营。而在金融风暴后,美国西蒙地产集团、摩根士丹利房产基金相继退出印象城,此后,华润集团一度成为深国投的主要股东,随着华润的退出,印象城再度重归深国投独家投资运营。

  目前已开业的印象城系列项目包括:常熟印象城、杭州古墩印象城、苏州印象城、佛山印象城、郑州印象城,其中规模最大的为杭州印象城,总建筑面积为14万平方米,规模最小的为杭州古墩印象城,总建筑面积为为5.3万平方米。

  同时,新一城系列定位于社区的、大众化的家庭型区域购物中心。已开业的项目包括惠阳新一城、顺德新一城、北京新一城、马鞍山新一城、江阴新一城等。

  另外,深国投广场则主要是作为商务配套存在,包括深圳福田深国投广场、深圳宝安深国投广场等。

  截至目前,深国投商置已开业购物中心12家,项目重点分布在珠江三角洲、长江三角洲和环渤海等地。而到2014年,深国投商用置业预计开业的购物中心数将达到20家,深国投方面更希望至2016年,这一数字能达到50家。
  (观点地产网 陈业)

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