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华侨城苏河湾：价格塔尖下的泡沫阴影
红商网讯：“供需是决定价格的基础，而本身的价值更是价格的核心。所谓地王并不一定会成为楼王。”对近期高价地块频出的现象，国土资源部下属机构中国土地勘测规划院在9月地价简报中指出，地王不见得就是香饽饽。
刚刚过去的一周(10月7日—10月13日)，全市单价5万元/平方米以上的商品住宅共成交61套，环比增加47套。其中滨江凯旋门、中粮海景壹号等豪宅均有单价10万元以上的房源成交。上海高端住宅市场自今年8月以来的表现也是稳中有升，其中绿城·盛世滨江一个月内认购总额达10亿，表现活跃。
然而，自开盘伊始便吸引了市场和业内无数关注目光的地王级项目华侨城苏河湾却表现平平。
销售不力
华侨城苏河湾的官方宣传语是“城市塔尖生活”。
在外界看来，“塔尖”二字不止体现在建筑高度上。2010年2月，华侨城以70.2亿元摘得苏州河北岸东块1街坊地块，楼板价高达52783元/平方米，成为全国单价地王;2013年8月，项目住宅部分入市，25万元/平方米的最高报价又一次站上楼市峰顶。
“高处不胜寒”的境遇，随之而来。
两个月过去了，华侨城苏河湾住宅的成交记录并不尽如人意。
网上房地产数据显示，位于不夜城板块的苏河湾华侨城广场于8月6日开盘，推出99套住宅，截至10月15日，已售住宅套数仅为1套，虽有7套预定，但定金逾期次数也已达9次。
分析人士认为，华侨城苏河湾推盘的时间节点相当理想，但“只有天时还远不够”，更何况刚需在楼市成交中的主导地位并未被改变，限购下高端住宅的客群争夺仍异常激烈。华侨城苏河湾没能迅速打开局，给后续销售前景蒙上了一层阴影。
价格偏高
从拿地开始，围绕华侨城苏河湾的争议始终没有平息。华侨城在该项目展现出的运营能力被深度聚焦，尤其是在公众最为敏感的价格策略方面。
如今，外界多将华侨城苏河湾市场反应平淡的原因，归结于其过高的定价。
中心地段、人文传承、塔尖地标，按照项目自身的推广口径，华侨城苏河湾在资源占有方面，具备了一流豪宅的素质，但这能否支撑起该项目在顶级豪宅市场也算屈指可数的高价?
从地段环境、得房率、景观价值等方面进行分析后，克而瑞上海房价测评中心认为，从项目的综合属性上来说，华侨城苏河湾在上海均价10万元/平方米以上的豪宅对比中处于劣势。
前景成疑
有机构分析人士指出，华侨城苏河湾的塔尖价格，并不完全由地价被动推高所致。
资料显示，2010年华侨城拿地时虽经过了上百轮竞价，但49%溢价率并不高，甚至可以说，是以相对较低的代价获得了苏河湾地区最好的地块。
而华侨城苏河湾项目所处地块实际上是由先后两块受让土地组合，除了“地王”1街坊地块外，还包括2010年7月以17.91亿元入手的苏州河北岸东块41、42街坊地块。
该人士称，拿地成本之外，项目上百亿元资金投入的压力，可能影响到了华侨城苏河湾的定价。
克而瑞研究机构总监薛建雄却认为，即使综合了建安等后期成本来分析，华侨城苏河湾住宅比较合理的单价也只是在100000元/平方米左右。
两年前，华侨城上海公司营销总监曾对媒体表示，苏河湾项目未来会按照市场形势定价，“我们对这块非常有信心”。
现在来看，华侨城对形势的判断也许过于乐观了。金九银十已近尾声，塔尖上的苏河湾仍在“云中漫步”，前景难料。
德佑地产研究总监陆骑麟表示，虽然整体表现不错，但顶级豪宅市场成交量下滑也是事实，豪宅有价无市的局面很有可能还将继续出现。
（新民晚报 丹青）
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