红商网讯：走走停停长达10年之久的中粮系地产业务整合终于迈出一大步，中粮集团旗下业务的住宅和商业地产分野格局已定。

　　9月24日，中粮集团此前收购的侨福企业(00207.HK)宣布对母公司资产进行反向收购，意味着中粮集团的注资将取得实质性进展。

　　与具有相同央企背景的保利地产、中海地产、华润置地、招商地产以及华侨城相比，中粮系的地产实力堪称微不足道。

　　对侨福企业的注资，将中粮集团旗下地产业务从单资本平台推向双资本平台时代，但中粮系地产能否后来居上仍充满悬念。

　　142亿港元资产收购

　　侨福企业公告显示，9月23日，该公司计划向母公司中粮集团收购目标公司连股东贷款，收购总代价为141.67亿港元。

　　这项涉资超过百亿的收购案例，主要是侨福企业将收购中粮置地所持有商用物业组合目标公司的股权，以及相关物业组合。这些物业组合主要为商业地产，包括位于成都及北京的两项综合体项目，香港及上海的两项商用物业项目，北京、南昌及苏州的四项酒店项目，三亚的一项综合旅游项目及上海、三亚及成都三项拥有少数权益的项目。

　　为完成这项收购，侨福企业建议进行股份配售，按每股不低于2元的配售价，较停牌前收市价折让50%，配售不超过23.2亿股。

　　上述收购完成后，侨福企业建议将该公司名称改为“中粮置地控股有限公司”。这意味着中粮置地在香港借壳上市进入收官阶段。

　　按港交所规定，买壳后24个月内进行大规模注资即被视为反收购，需要按照IPO的严格程序处理。因此此次收购仍需经香港上市委员会批准。

　　此前2012年7月，中粮集团收购侨福企业约73.5%的股本。此次注资完成后，中粮集团的持股量将增至75%。

　　侨福企业公告称，注资后的侨福企业将成为中粮集团的境外上市平台，拥有其综合体及其他商用物业,将拥有强大实力为物业开发筹集资金。

　　商业地产宏图

　　目前，中粮集团旗下有两家地产公司，即已经上市的中粮地产(000031.SZ)和2007年在中粮集团原物业投资部基础上发展起来的中粮置业。此外，其他地产业务还包括酒店事业部和亚龙湾开发股份有限公司。

　　此次注资的物业主要来自于中粮置业，此后中粮地产主攻住宅和工业地产、中粮置业主攻商业地产的分工更加清晰。

　　实际上，自宁高宁于2004年入主中粮集团以来，中粮集团的地产业务就一直都在不断调整和整合当中，但进展颇为缓慢。

　　曾有媒体报道称，2011年3月，宁高宁表示，中粮集团在中粮地产、中粮置业两大地产业务平台合并完成后，将会以A+H的方式整体上市。

　　但2012年3月，宁高宁又公开表示，计划拆分旗下商业地产业务，在香港单独上市。此后，中粮集团走上了香港借壳之路。

　　宁高宁成功打造的华润置地模式，对中粮集团亦产生不小的影响。2009年初，中粮集团正式提出了打造“全产业链的食品企业、全服务链的城市综合体”的两链战略，全力发展以大悦城购物中心为核心的城市综合体，并将大悦城品牌进行全国复制。

　　按照当时战略部署，未来5~10年，中粮集团将在全国拓展20个大型商业地产项目，总资产达到700亿元规模，占中粮集团总资产的30%。

　　但由于受制于房地产调控和融资渠道单一，中粮集团的商业地产版图扩张并不理想，部分大悦城的经营业绩不尽如人意。

　　因此，借助资本平台助推商业地产发展，成为中粮集团地产发展的应有之义。早在华润之时，对于通过资本市场做大地产业务，宁高宁早已是“烂熟于胸”。

　　尴尬的中粮地产

　　在一定程度上，中粮置地在香港借壳也存在客观无奈因素，一方面是国内调控“逼迫”万科、金地集团、万达纷纷赴港上市，另一方面是上市平台中粮地产的业务发展一直萎靡不振，核心净利润甚至一度亏损。

　　作为中粮集团已有的A股上市平台，中粮地产曾被母公司寄予厚望，一度被选作集团地产业务的整合平台。

　　但中粮地产却难担重任，年报数据披露，2009年至2011年，中粮地产实现利润总额分别为4.5亿、7.45亿以及10.72亿元，投资收益分别约为1.81亿、5.24亿以及4.09亿元，占比分别为40%、70%以及38%。

　　在剔除投资收益、补贴收益以及营业外收入等非经常性损益之后，其2009年~2011年归属于上市公司股东净利润分别为2.75亿元、1.64亿元、1.81亿元。

　　2013年上半年，中粮地产实现净利润1.08亿元，较上年同期增长78.05%。但研究其上半年营业收入来源却不难发现，其1.08亿元的净利并非依靠房地产开发销售获得，而是靠变卖投资性房产和金融资产换取。

　　瑞银证券分析师李宗彬针对中粮地产2013年半年报分析称，该公司上半年的核心净利润为-1.1亿元，同比少亏损13%。

　　如此来看，中粮集团重新梳理业务架构，拆分旗下商业地产业务，恐与此不无关系。但集团对商业地产的大力推动，让中粮地产亦显得更加尴尬。
　　（来源：第一财经日报 作者：黄树辉）

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