明确住宅与商业八二配比
对于万科商业地产如今的横空出世，显然已经超出了王石的预料。
还记得2009年8月，王石在中山大学的演讲中宣称：“如果有一天，万科不走住宅专业化的道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”
王石时代的万科对于专业化的坚持不容他人质疑。
万科创业之初曾疯狂多元化而困境重重，1996年万科开始壮士断腕地“卖掉辅业，专心发展主业”，向房地产业务战略倾斜。王石以美国最大的住宅开发商帕尔迪为偶像，坚持住宅产业化和专业化战略，以快速拿地开发、快速销售的高周转模式决胜市场，经过了多次的区域扩张，十多年后发展成为“地产一哥”。
但是2008年之后市场形势的变化，已经让万科不得不正视，住宅开发的下一步走向何方。
首先是城市化进程的演变下，市场对物业配套的新需求，纯粹的住宅将不再是房地产市场的主流。方焱告诉时代周报记者，“近些年地方政府的土地出让，商业地块的比重越来越大，居住用地和商业用地的混合搭配，要求开发商必须将两种业态结合起来做，这是地方政府出于经营城市的需要设定的规则，万科必须适应。”
由于缺乏商业物业开发经验，万科在拿地上跟其他房企相比已没有优势。2009年在北京房山，万科拿到的土地要比一街之隔的首创集团贵一倍，仅仅因为首创集团向政府承诺做一个大型的“奥特莱斯”。
方焱对时代周报记者说，“万科作为大型企业，发展到一定阶段后，也应该适当地沉淀一些商业物业来抵御和分散风险”。
对于是否该改变住宅专业化战略，涉足商业地产，万科内部曾有过激烈的争议，经过郁亮等人的争取，万科内部逐渐达成一致，2010年3月，王石公开表示，“万科需要顺应城市的发展趋势，在继续坚持主流住宅开发业务模式的基础上，尝试与住宅相配套的其他物业类型，提升在商业地产领域的竞争能力”。
2010年3月，万科首次与商业地产“约会”：以10.04亿元拿下东莞市长安镇长青路的商业地块，即东莞长安万科中心，该项目总建筑面积25万平米，规划打造成集购物中心、情景街区、住宅、写字楼的综合体。
此后，万科加速了商业地产的开发进程，“计划未来住宅与持有物业的开发比例为8:2”。
2011年6月，万科正式宣布进入商业地产，将从社区商业扩展为城市商业，未来进入城市综合体的开发，并确定了商业地产的三大产品线，包括购物中心“万科广场”、写字楼“万科大厦”、社区商业“万科红”。
对于万科近年来的地产多元化战略，有 “民间地产分析师”之称的尹香武对时代周报记者说，“万科光做住宅并不是真正的专业化。做商业地产、住宅地产、工业地产，都属于房地产的专业化，而且很有必要把商业、住宅、工业的空间关系进行融通，构建真正的专业化”。
单纯散售或丧失分散风险意义
尽管在开发建设上如火如荼，由于定位的摇摆，万科商业地产战略也是在摇摆中前行。
在2010年的一个内部会议上，郁亮曾经坦言不看好商业地产，“做一个10万平米的城市综合体，资金占用之大，相当于少开一个地方分公司”。
因此，“万科做的商业完全是为住宅服务的，是以社区商业为主”。
而在社区商业开发成规模后，2013 年1 月，万科成立了商用地产管理部，称未来将整合旗下各类商业地产资源，围绕住宅来发挥商住协同效应，逐步探索适合的商业地产模式。
2013年8月，万科称，商业地产模式整合的方向是成长为城市服务配套商，郁亮称，“配套商的概念内容非常广泛，我们还需要持续探索，这是一个未来前瞻性的东西，我们在主要城市都在做一些尝试”。
万科商业地产的定位是什么?开发模式是什么?一切都还在探索中。
业内人士认为，国内的商业地产的开发模式主要分为三大类，第一种，持有型，所有的项目资产都由自身持有，通过精细的管理让租金持续递增，从而实现资产升值。第二种，以售养租型，即以销售物业部分的回款来支撑持有物业的经营，实现资金的循环，国内的城市综合体多以此法运作。第三种，散售型，快进快出，通过销售获益，不参与后续运营。
时代周报记者试图采访万科董事会秘书谭华杰，了解其中有多少采取了散售模式，有多少是持有型物业，开发的城市综合体以何种模式运作，但截至记者发稿时，未能得到万科方面的回应。
而一个可以确认的事实是，万科一线公司由于业绩考核的压力和招商运营能力的不足，商业物业常常以住宅开发的惯性运作，散售了事。
赢嘉中心位于北京东三环CBD核心区，万科2010年8月以11.5亿元从中信地产手中收购赢嘉中心的B座，接手后有意将其改造成高档商住楼。北京万科为了平衡资金压力，决定经过2年的物业改造后，采取散售模式对外出售赢嘉中心。
高力国际董事陈厚桥告诉时代周报记者，散售导致业权的不统一，经营主题难以实现，后续运营管理常常受到影响，很多散售的项目后续容易陷入经营困境。万科作为商业地产的后发者，如果沿用住宅的开发模式，快进快出，快速销售变现，长久下去，很可能失去开发商业地产分散风险的意义。
（来源：时代周报 作者：郭才贵）
共2页 上一页 [1] [2]
万科多地楼盘被曝质量纠纷
万科落子余杭良渚 6.8亿获永旺梦乐城边商住地
万科北京被曝拆分精装修提售价 疑打限价擦边球
万科烟台“假日风景”一期新房现不明渗水
保利万和、乐购超市正式签约入驻扬州万科城
搜索更多: 万科
