红商网讯：济南二环南路与二环东路交界处往南、兴隆庄的5个村庄里，原本空荡的山坡上突兀地矗立着几处多层建筑，大多只建了半截;几辆小型货车时不时地进进出出，三三两两的村民沿街有一搭没一搭地聊着天。

　　这个有着2600多年历史的兴隆村正在因为华润置地旅游项目的落地失去往日的平静。据悉，华润置地将在这里投资350亿元，打造一个占地3.15万亩的旅游地产项目。

　　业内人士认为，作为一个战略和利润导向型企业，雄厚的集团财务支撑和高杠杆操作使华润置地撬动一个350亿元的项目看起来并非难事，但市场前景的不确定性、游乐类旅游项目开发经验的欠缺，以及旅游产品高投入、慢回报等因素仍使得华润置地在济南的首试充满了风险。

　　背靠母公司融资

　　这是继奥体中心东部板块和西客站西部开发之后，济南市最大规模的招商引资项目。在放弃与济南民企合作开发兴隆片区的计划之后，济南市政府在2010年的香港山东周上，与华润集团签订了兴隆庄片区合作协议，计划把该片区打造成中国首个都市泛旅游综合体。

　　据悉，华润置地济南旅游综合体项目建成后将有齐鲁文化公园、机械风暴大冒险乐园、水公园、光电迷城主题公园和郊野公园5个主题项目。

　　据华润置地方面透露，目前，华润集团已经开始着手寻找旅游项目方面的合作方。目前正在与日本世嘉公司洽谈水世界项目合作，而机械冒险乐园项目正在与韩国的一家公司协商合作。在合作形式上，华润将进行资金投入和后期运营，相关专业公司进行旅游产品的开发。

　　目前，华润置地(山东)发展有限公司已斥资近11亿元，分别以255万元/亩和233.5万元/亩拿下了兴隆庄片区2012-G024地块和2012-G025地块共453亩居住用地。加上华润置地参与该片区市政基础设施建设的2.5亿元投入，目前，华润置地在济南的投入至少已有20亿元。未来两万多亩土地出让金和高投入、慢回报的大型游乐综合体投入等，仍需要华润置地更大规模的资金流。

　　“2012年，整个房地产行业的平均加权融资利率是11%，而华润置地仅有3.7%，是极低的，并且它的资金池可以说非常充裕。”兰德咨询总裁宋延庆认为，华润置地会采用高杠杆的模式运作，即仅通过几十亿元资金撬动350亿元的综合体项目。

　　作为战略和利润导向型企业的华润集团向来都有一个清晰的账本。“哪些是纯投入部分，哪些投入会产生收益，哪些是纯收益产品，我们都会把账算得很清楚，并且对于开发节奏也会有一个很好的把握。”华润置地内部人士表示。

　　与大多数旅游综合体项目开发模式一样，华润置地济南项目仍是先通过前期住宅产品回收现金流。据业内人士给中国房地产报计算的该项目的盈利情况可以发现，其毛利润是非常高的。按照兴隆庄片区2012-G024地块共225亩、购地金额57375万元、地上容积率1.8%计算，其楼面价仅为1550元/平方米。根据公开信息发现，该项目从2012年10月开盘以来销售情况非常乐观，定价均在7000元/平方米以上;目前二期住宅的销售价格已经达到1万元/平方米以上，其盈利情况可见一斑。

　　另据了解，在这个项目上，华润置地依然采用了经典的孵化发展模式。背靠着母公司华润集团，定向增发注入母公司资产，形成所谓“母公司孵化战略”模式，再以央企身份获得大量成本相对较低且平稳的银行贷款用以融资，并凭此继续扩张，两相作用之下，华润置地几乎是坐地数钱。“对于一个前期不盈利的大规模投资项目来说，这样的模式能够保证华润置地在资本市场不会受到影响。”上述华润置地人士表示。

　　潜在风险

　　据华润置地方面介绍，济南旅游综合体项目是华润做的第二个旅游项目。其第一个旅游综合体项目是位于海南万宁的石梅湾旅游度假项目。但据中国房地产报了解，该项目仅是借助自然资源打造的度假房地产，并没有规划大型游乐设施。做游乐类旅游地产项目，华润还是第一次，再加上济南旅游业仍处在初级阶段，这些都给华润置地的济南项目带来了发展的不确定性。

　　潜在的风险还在土地方面。

　　2010年5月，华润集团与济南市政府签订协议后不久，兴隆庄片区的拆迁工作便已启动。时至今日，拆迁工作进展颇为缓慢。

　　此前，为了应对随即出现的大规模的村民突击建房行为，政府冻结了兴隆地区2.5万亩土地的使用，禁止项目建设、户口迁入及土地、房屋的变更。然而，这样的政令并没有挡住村民们连夜加盖房屋的行为。据中国房地产报记者了解，为了争取到尽量多一点补偿的村民们正在与当地政府进行着抗争。

　　然而，这样的拆迁节奏却让华润置地方面面临着较大压力。上述华润置地内部人士表示，“我们希望政府能够加快拆迁进程，让项目早日启动”。

　　“开发商与地方政府之间因为权责不清而出现尴尬局面的情况时有发生，建议华润一定要跟当地政府签订明确的权责关系，防止意外情况发生。”宋延庆说。
　　（来源：中国经济网）

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