红商网讯：旺盛的消费需求吸引着越来越多的企业投资于商业综合体。在深圳这样的一线城市，它们的兴起，恰是踩着劳动密集型制造业退潮的步点。

　　“我们的深业上城项目现处位置是在原赛格日立厂房，随着深圳快速发展，赛格日立因承受不了这么高的运营成本而迁出，在政府协调下，深业置地承接了这片土地，将其改造为一个全新的商业综合体，预计总投资额达200亿元。”深业置地有限公司(下称“深业置地”)常务副总经理郝继霖近日接受《第一财经日报》记者专访时如是说。

　　郝继霖是商业地产元老级人物，曾参与上海梅龙镇广场等购物商场的规划建设及运营，去年辞掉太古汇(广州)发展有限公司总经理职务而加入深业置地，他称跳槽最大的原因就是被深业上城地块的地理位置所吸引。赛格日立旧厂房位于深圳福田区核心地段，坐落在莲花山公园、笔架山公园和中心公园之间，距离CBD仅5分钟车程。

　　“建综合体非常看重地段。一个商场的成功一般需要汇集四种人流，白天人流、晚上人流、平常日人流以及周末人流。现在地价越来越贵，要用充分发挥其价值和利用好容积率，吸引不同人流。综合体最大特点，可以汇集这四种人流。”郝继霖说。

　　拆除旧厂房而建的深业上城项目，除了包括产业研发大厦，还包括高端商务公寓、大型购物中心以及高端酒店等，定位为城市综合体，占地面积约12.12万平方米，规划总建筑面积110万平方米。

　　无独有偶，深圳另一城市综合体也是建在旧工业区上。全球最大的圣诞树生产商深圳宝吉工艺品厂在2008年倒闭后被佳兆业集团买断，近两年来，佳兆业集团已在宝吉地块上启动旧城改造项目，占地约32万平方米，预计总建筑面积达到128万平方米，将建成的城市综合体也会成为深圳市内又一个区域中心。

　　日益上涨的运营成本在不断地倒逼着深圳产业转型升级。自2000年以来，深圳第三产业比重逐步增强，其中，第二产业由2000年的25.4%下降到2012年的19.8%，减少了5.6个百分点;第三产业由2000年的74.4%上升到2012年的80.1%，增加了5.7个百分点，第三产业的比重首次超过80%。

　　深圳劳动密集型制造行业逐渐退出，在深圳从事玩具贸易生意的深圳市华坤实业发展有限公司总经理谷武对此有深刻体会，他在接受本报记者采访时谈到，近几年来，工人工资上涨到3000元以上，深圳大型玩具厂无法承受而基本外迁完毕，他不得不转到潮汕等地区采购。

　　与此同时，深圳商业地产等产业却进入发展快车道。直到2004年，首个具有深圳地标意义的城市综合体项目华润万象城才刚诞生，而目前，从华润万象城到中信城市广场，从Cocopark到在建中的深业上城，从益田假日广场到凯德中国建设中的来福士广场及海岸城等，众多项目从东到西，选址一路紧贴地铁沿线。

　　高力国际研究显示，2013年~2015年，北上广深四个城市将会有大量城市综合体陆续推向市场。其中，广州的零售物业市场供应量居首，约有230万平方米，其次深圳规模为199万平方米，上海仅排第三，有167万平方米。

　　郝继霖谈到，之前由于毗邻香港，深圳消费者不仅可以方便到香港购物，而且还有20%的汇率折扣，因此很多外来品牌进入中国市场，其扩张版图主要在北京、上海、广州及成都等地，而深圳却被排除在外。但现在消费者需求在发生变化，除了购物本身，还在乎消遣和享受的过程，购物本地化趋势明显，这促使深圳高端商业迅速发展起来。
　　（来源：第一财经日报 作者：李溯婉）