“对方态度不是太友好，实在不行只能走司法途径。”8月2日，在接受本报记者采访时，永辉超市副总裁翁海辉表示，该店已经关闭，但双方租赁合约并未解除，目前正在与大房东河南家饰佳物业方面进一步协商。

　　“进入河南市场两年来，永辉超市的经营风格已经得到了当地市场的认可，让我们感动的是当地一些老百姓已经自发地在帮我们寻找新的合适的物业。”翁海辉告诉记者，公司会尽力与开发商达成一致，同时也会坚决维护一家上市公司的利益。

　　事实上，近一两年来依赖租赁模式发展的零售企业在经营上受制于开发商的现象越来越多地见诸报端。难道这也就是业界所言，与开发商的矛盾纠纷已经成为零售业经营的“第一杀手”？

　　施工堵死主入口

　　“作为该项目的主力店，永辉超市、百盛商场等为整个项目商圈的培育发挥了很大的作用，而如今对方却直接开工进行二期酒店、写字楼项目的开发。”翁海辉告诉记者，当初大房东方面并没有说明要进行二期开发，如今该项目有了人气，商圈成熟了，对方却不考虑经营商家的利益。

　　2011年9月30日，位于郑州的永辉超市百盛店开业，该店位于百盛购物中心的地下一层，经营面积9000多平方米。记者了解到，永辉超市该店的二房东为百盛购物中心，大房东是河南家饰佳物业，系上海城市商业集团旗下的控股子公司。

　　“一家上万平方米的门店，我们的投入一般在2000余万元。”翁海辉告诉记者，该店经过一年多的市场培育，经营状况日趋良好，当初为了吸引人气，培育整个商圈，永辉超市在这一过程中承担了很大一笔促销、营销的费用。“开发商不能为我们的正常营业提供物业上的保障，我们必须要讨得一个说法。”

　　在永辉超市上市之后，河南大区成为其全国市场拓展的一个重要区域。如今，在此区域的门店数已经达到10家，经营方面也逐渐达到了盈亏平衡。在如此发展形势大好的情况下，首店的关闭对永辉超市来讲，并不是一个好消息。

　　“主入口被施工的围栏封死，在这样的物业环境下，永辉也只能先选择停业闭店。”知情人透露，当初这家门店的物业结构永辉超市并不是特别满意，在2011年永辉超市正式入场后，还提议对其所使用的物业项目做修整，但被大房东拒绝了。“此次矛盾激化，是大房东计划在南侧新建酒店、写字楼各一栋，并与超市所在物业形成合体建筑。但永辉超市提出，施工影响其经营，需要对永辉给予补偿，并协商该店未来续约问题。大房东并不认可，直接在今年4月份开工，施工围栏将永辉超市的主入口封死。”

　　“大房东方面只谈‘空头支票’，总部不得不决定撤店。”翁海辉告诉记者，入口被封的3个多月时间里，超市客流骤降三成，导致该店陷入亏损，因此供货商、小商户情绪不安，拒绝为该店正常供货。

　　“项目的招商、商圈的培育是决定一个项目最终成败的关键，大房东此举有过河拆桥之嫌。”对此，有分析人士认为，一期项目的成功运营给开发商的二期运作奠定了基础，但对于像永辉超市这样的商圈中的主力店来讲，开发商应该拿出足够的诚意来支持其正常经营，对于开发商来讲，永辉超市的正常营业要远远比诸如租金带来的收益要重要得多。

　　租金飞涨是根源？

　　实际上，今年3月22日，永辉超市沈阳东中街店也因物业方条件未达到，需要整改而暂停开业。据当地媒体称，“与物业方沈阳天润广场的租金纠纷”或为永辉超市突然清仓、撤店的主因。

　　2012年，中国连锁经营协会就曾发出预警，“与物业矛盾”已成中国连锁零售企业的第一杀手。而今年7月，星巴克中国一号店（北京国贸店）也因租金上涨被迫撤店，震惊国内零售业。

　　“永辉超市百盛店的关闭，貌似与租金无关，但从开发商一方来讲，上海城商或许希望迫使永辉超市退出。”对此，某外资超市河南公司高管透露，当年永辉超市该店的合同租金价格不超过每日1.4元/平方米。但如今，郑州三环内的大型商用物业租金已飙升至1.6元/平方米。对面积过万的大卖场而言，2毛钱的差价意味着全年租金收入少拿70万元以上，房东当然乐此不疲。

　　在当前租金成本持续高涨的市场环境下，依靠租赁模式经营的零售企业将面临越来越大的经营压力。也有分析人士指出，无论是开发商还是经营商家来讲，基本的契约精神、商业经营底线还是要恪守的。

　　“以租赁模式拓展的零售企业，即使有很强的市场影响力，在与开发商的合作中，也会无形之中在经营上受制于人。”对此，有业内人士认为，在租金成本不断上涨的当前市场环境下，一些开发商追求“商业利益最大化”无可厚非，但一定要是在遵守“契约精神”和有长远考虑的前提之下的。比如，对于一些具有品牌号召力的企业，开发商应该从整个项目的运作来权衡，而不应该“丢了西瓜，去捡芝麻”。

　　“绝大部分合作的物业开发商伙伴，与永辉的合作都是双赢的。”对于百盛店的关闭，翁海辉告诉记者，这只是个案，无论发生何种纠纷，合作双方都是平等的，没有谁弱势、谁强势，而未来永辉的拓展方式还是以租赁物业的方式为主。
　　（中国商报·超市周刊  记者刘朝龙）

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