目前距离今年2月的“新国五条”才5个月，新国五条是在重申以限购、限贷为核心的调控政策上打击投资投机性购房。

　　单看对价格的影响，限购令似乎目前在一个领域是有效的，那就是香港的奶粉限购令。虽然价格本非调控目标，却作为副产品出现——今年3月开始限购后，香港市场的奶粉4月就开始降价，到7月底普遍降价10%以上，有的降价20%。限购令在另一个领域是失败的，那就是国内部分大中城市的房产限购令。虽然直接将价格作为调控对象，但限购后房价却不跌反涨。限购政策最早最严厉的地方是北京市，该市6月份商品房价同比涨幅高达16.7%，居全国之首。

　　考虑到婴幼儿奶粉作为生活必需品的色彩，不得不说半年时间20%的降价幅度十分惊人。同样是限购令之下，奶粉能降价，房产为何不会降价反而上涨?要知道，房地产业一直声称“刚需”是楼市价格坚挺的主要原因;要是他们说的是真的，那就和奶粉有了可比性。

　　解答这个问题之前，咱先从政策后续动作开始观察。最近看到香港特区政府针对奶粉限购令左右摇摆，其官员不时放风说准备取消限购令。香港一向以自由贸易精神为其核心价值，出台罕见的限购令不得不解释一番：这是为了应对日渐频繁的“奶粉荒”，并打击猖獗的“水货”走私客。特区政府之所以接连放风要取消限令，主要是限奶令快速见效，同时奶粉商反对声浪加大了——奶粉滞销、价格直降、业界强烈反对。行政力量的原意是调节市场上商品的稀缺情况，商品积压、价格下降，已经体现了市场新的面貌。

　　再说内地针对部分房价过快上涨的大中城市楼市限购令，调控想要达到的效果是：即使楼市不降价，也不该继续大涨。结果是房价继续大涨，几乎绝大部分城市房价创历史新高。

　　同样是调控市场供需，同样是限购令，不以价格为目标的奶粉政策却重挫销量和价格;以价格调控为目的的楼市政策却偏偏不能让价格下降，到底为什么?

　　有意栽花花不开，无心插柳柳成荫，貌似只能这样解释了。如果硬要说，那还有一种解释，香港实施奶粉限购令后两天时间，特区有关部门就拘捕了45人;作为国家最重要的调控政策之一，房地产市场调控执行得怎样?内地实施楼市限购令的城市，听说过什么严厉处罚?新国五条有多少省市出台了具体细则?又有多少是具有可行性，又有多少真正执行了?

　　最后提一下，香港去年以来也在调控楼市，今年房价渐有下降势头。用的方法看起来比较单调，就是提高印花税税率。这方法国内宏观调控也用了啊。同样是打击楼市过度投机，看看香港怎么实行的：去年10月起，购房半年内转手的，额外印花税率为20%;两年至三年转手的，也收10%额外印花税。炒房者如果预期短期房价涨幅低于10%、20%，自然不想炒了。外来投资者炒高楼价的问题，香港也遇到了，内地人士购房比例近年急剧上升;特区政府也采取了变相的限购措施，那就是非香港户籍人士购房要交更高的额外印花税。

　　调控政策出台后，香港也遇到了各种利益集团硬抗政策调控、打各类擦边球的情况，特区政府的办法是今年2月起将购房印花税翻倍。如大家所见，香港房价在今年3月见顶，逐步回落。所谓调控，特别是多轮调控之后还没有效果，甚至反效果，从逻辑上推断，无非三种原因：政策准心失调、执行不力、调控之时就成分不足。

　　股市今年一直担心楼市出现更紧张的政策，A股主流板块房地产股的活跃度大减。不过，这几天地产股又重新活跃，无疑是减轻了政策顾虑。事实上，从楼市屡屡调控却从未出台打击投资性购房的核心武器可以看出，房地产泡沫最终的破灭很可能来自市场本身——当城镇化率上升空间已小、市场供大于求的局面无法化解之时。也就是说，一旦破灭就是崩盘式下跌，具体情形可参照当年日本泡沫的破灭。在此之前，房地产板块或许还有数年好日子可过。
　　（来源：证券时报网）

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