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红商网讯：背靠首都机场集团的雄厚实力，坐拥北京南三环右安南桥南侧与右安门外大街交汇处的黄金地段，有着“京南第一MALL”之称的首地大峡谷，近日突然传出将被母公司挂牌转让、凯德或将入住的传闻。这已经是该项目6年来第二次身陷转让交易。
近日，北京产权交易所网站发布了首地集团以7亿元价格转让旗下全资子公司华坤商业投资管理有限公司全部股权的消息。据悉，华坤商业便是首地大峡谷项目的开发商和管理运营商。此外，受让方还需承担华坤商业10.6亿元贷款，所以此次的总交易额将达到17.6亿元。
为何转让?
占据南三环的区域优势，背靠首地集团的支持，却为何突然挂牌转让?对于购物中心的转让原因，首地大峡谷购物中心总经理李纲表示，这是首地集团实施战略转型，聚焦机场周边临空地产发展的实际需要。
数据表明，首地集团的商业地产“首秀”成绩单确实称不上靓丽。据首地大峡谷购物中心公布的资料显示，2012年首地大峡谷营业收入为9820.22万元，营业利润亏损5843.8万元，净利润亏损5653.02万元，账面负债112651.4万元。
因此一些业内人士倾向于认为首地大峡谷经营亏损才是其转让的真正原因。对于这一说法，首地大峡谷购物中心予以否认，“2012年首地大峡谷租金回报率已经达到8.5%，这个数字超过了行业平均水平。首地大峡谷开业不足三年，已经平稳度过了养商期，进入发展快车道。”
不过李纲也承认首地大峡谷的运营商华坤公司存在的亏损情况，他说华坤公司资本金过低，其向关联方首都机场财务公司借10.6亿元，每年利息就高达7500万元，“利息过高吃掉了利润，是造成亏损的原因。”
谁会接手?
据了解该项目历史的人士介绍，事实上这已经是该项目的第二次转手。据悉，首地大峡谷项目所在地块最早由裕昌置业开发。裕昌置业成立于2001年，该企业脱胎于北京市宣武区城市建设综合开发总公司。2007年裕昌置业将公司正在开发的商业综合体——搜宝商务中心的商业部分进行了整体转让，由华坤商业接手运营，这才有了后来的“首地大峡谷”。
有业内人士对记者透露称，到目前为止再度宣布转让的首地大峡谷其接盘者并不多，而有初步意向欲接盘的只有凯德商用一家。
凯德商用相关人士对外公开表示称，公司确实在做关于首地大峡谷项目的评估，但是目前评估的结果还没有出来，至于最终是否决定收购目前尚无定论。同时凯德商用相关人士更指出，“公司今年的重点不在于扩张，而是把即将开业以及已经开业的购物中心经营好。”
据了解，凯德商用的每次收购，都会把账算得很细，包括建筑成本、租金情况、区域消费情况，以及开业后能否达到投资者需求的回报率等等。“如果算不过这些账，凯德商用是不会勉强出手的。”凯德商用中国总裁骆伟汉如此对外表示。王永平也认为，虽然凯德商用在做首地大峡谷的项目评估，但这并不表示它一定会出手买下这个项目。
截至记者发稿之日，距离此前那位爆料人所称的凯德进驻之日已过去了大半个月，但关于这桩交易仍未有最新的进展动态消息传出。
南城商业困局
北京商业发展一直遵循着“北快南慢，东先西后”的格局，多年来，提到城南地区的商业，人们能想到的大多是人声鼎沸的服装批发市场、参差不齐的建材市场、以及大大小小的家居花卉市场。这里有号称是华北地区体量最大的商品批发集散地——大红门服装批发市场，但是却没有像样的大型商业购物中心。
2009年的城南计划无疑让整个京南区域为之兴奋。大型商业地产开发商随之开始关注和布局南城，首地大峡谷也是在这个时候高调亮相，由于其形象定位较南城其他项目有了明显拔高，不少人期望这个项目能够带动区域最终能够形成成熟、有一定档次、能够具备较高消费能力的消费者聚集的新南城商圈。这也是首地大峡谷的开业之初便对外界宣称的目标。
然而，在首地大峡谷的周围方圆2公里之内缺乏与之相呼应的其他商业中心，使得首地大峡谷略显孤独。而其10万平方米的体量对于体验式购物中心来讲也略显紧张，并且在首地大峡谷的周围已无商业规划用地，这便增加了其扩张和改造的难度，其商业氛围自然难以形成。
当年负责首地峡谷招商运营的香港司培思商业管理集团执行董事总经理司徒文杰就曾对媒体坦陈，“首地大峡谷项目真的很难做，周边什么都没有。”无奈之下，首地大峡谷只能在自己的身上下功夫，挖掘项目自身的潜力，也因此才有了后来的中国首个电影主题购物广场的定位，即将商业设计规划与电影氛围结合，针对不同年龄段人群的消费特点和需求来配置对应的商业主题。
在记者实地考察时，同样也有类似的感受。记者发现，位于五层的保利影院确实是购物中心人气最旺的一个区域，餐饮和娱乐部分占去了商场的半壁江山，而服装店面只占了约三成。因是中午时间，位于四层和五层的餐饮生意异常火爆，而与之形成鲜明对比的是商场内稀稀疏疏的购物者。
另外，首地大峡谷时装百货类的知名品牌不多，GAP算是入驻的第一家旗舰店，运动类品牌还相对比较丰富，有阿迪达斯、耐克等等，而在北京其他商场内普遍入驻的快时尚品牌，在这里只有H&M、ONLY、VERO MODA等。其他多为一些在其他中高端的百货商场中很难看到的知名度不高的小品牌。
从现有的品牌构成来看，不能说项目的定位有明显的错误。首地大峡谷购物中心目前最需要的是花时间去“养”，因为南城的区域购买力一般、该项目相对比较孤立，不具规模效应，且非地铁上盖，体量亦不大，因而在这种情况下该项目的成长就需要非常耐心去养。
（来源：安家 作者：史可）
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