每平方米直降6000元
“公司近一个月前重新定制了项目售价表,降价促销整个项目的尾盘”。银峰SOHO销售中心的上述销售人员向记者介绍道。同时,该销售人员还向记者出示了整个剩余的30套左右商铺和部分写字楼销售表,上面标注了每个商铺、写字楼位置,销售单价以及面积等具体信息。
记者在这份表格上发现,商铺最高售价达到了85000元/平方米,而多数商铺售价则在70000元/平方米以上。
“这是以前的定价表,现在销售价格有所下降,下降幅度大概在5000元-6000元/平方米。”该销售人员向记者透露,目前整个项目除了3号楼为SOHO中国持有外,剩下的商铺和写字楼货值大约为10多亿元。
记者根据北京市住房和城乡建设委员会网站数据统计后发现,银峰SOHO备案案名为“望京搜候中心”,3栋楼均为2011年7月15日获得预售证。目前1号楼和2号楼未签约部分为8000平方米左右,以此计算,此次SOHO中国促销后,可能要至少损失近5000万元的销售金额。当然,这是在市场接受,银峰SOHO尾盘能够全部顺利出售的情况下。
除此之外,记者还获悉,SOHO中国旗下另一个项目三里屯SOHO的尾盘也开始降价促销。
对此,有知情人士向记者透露,SOHO中国2012年8月份宣布告别散售,全面转型持有。这一决策将导致SOHO中国由散售带来的快速回笼资金渠道紧闭,令其转型面临重大资金压力。而此次SOHO中国甩卖北京项目尾盘,可能也是出于快速回笼资金,支援上海项目开发,缓解转型资金困局的考虑。
不过,该人士同时向记者表示,即使甩卖项目,市场能否全盘接受仍不好说。
快速回笼资金或落空
实际上,正如上述销售人员所示,SOHO中国4月25日耗资近32亿元拿上海古北地王后,5月初,记者就陆续接到SOHO中国销售人员推介银峰SOHO的电话,该人士称,项目剩下30套左右的商铺,降价销售。
但直至6月18日,记者在银峰SOHO项目销售中心却依然获悉,项目所剩商铺依旧为30套左右。“写字楼倒是售出了一套”,该销售人员坦言。
对此,有分析人士向《证券日报》记者表示,银峰SOHO所在位置比较特殊,处在望京新CBD中心,同时也正是远洋、绿地、融科智地,包括保利地产推出商业地产项目的集中地。从这一角度看,银峰SOHO尾盘销售面临竞争压力较大,销售可能不会一帆风顺。
事实上,记者在项目现场勘查后也发现,保利地产的保利国际广场、绿地中心以及银峰SOHO实际上呈三角形形状分布,步行来往项目之间大约需要10多分钟,而且站在项目中心街道,三个项目均在近距离视线范围内。
而据记者现场调查了解,保利国际广场项目下半年正式进入销售期,该项目的钻石灯笼建筑为商业项目。同时,该项目享有政府对望京地区的产业扶持政策,入驻这里的企业有机会享受多样的税收减免、置业补贴、产业基金、人才扶持等实际优惠项目,甚至其写字楼用户在符合政府设定条件下可享受前三年免税政策,而这些则是银峰SOHO所不具有的优势。
此外,记者在绿地中心销售中心也获悉,目前项目3号楼已经整栋出让,出让均价不足31000元/平方米,这一价格要比银峰SOHO的办公楼均价几乎低了近一半。此外,该项目6月6日取得预售证的商务楼最高拟售价格仅为45100元/平方米。显然,绿地中心更具价格优势。
转型凸显资金压力
“如果所剩尾盘在月底前不能顺利销售,那么公司将全部持有”。银峰SOHO销售人员向记者透露。
不过,根据该销售人员向记者出示的销售表来看,所剩商铺的面积多为单套面积300平方米以上,且位置并不集中。那么,如果SOHO中国选择持有,该如何管理?
对此,该销售人员称,这不太清楚,“可能只能出租”。
除此之外,该销售人员还向记者表示,银峰SOHO3号楼为公司持有物业,目前SOHO中国正与两大企业商谈租赁合同,其中有来自韩国的企业。至于租金方面,该销售人员表示,可能为每天10多元/平方米,但目前尚未签约。
值得注意的是,SOHO中国去年8月份宣布转型持有之后,公司多位高管相继离职。一位离职高管曾向记者透露,SOHO中国转型自持后要经历一些阵痛,这可能来自运营经验不足,但更重要的是现金压力。而目前公司近两年在北京无新项目“进账”,战略重心几乎全线转移上海,投资区域和产品业态分布相对较单一,商业项目又处在城市中心地带,投入成本很高,这将加重公司转型后的资金压力。
事实上,据记者了解,SOHO中国自2009年8月进入上海市场以来已收购十二个项目,累计收购金额约287亿元,而项目全部建成后的总投资额将近500亿元。此外,自持项目的资金回收期相对于散售的较长,从这一角度看,即使SOHO中国能够顺利甩卖北京项目尾盘,回收的资金也许仍旧是“杯水车薪”。
(来源:证券日报-资本证券网 作者:王丽新)
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