红商网讯：5月6日，随着深圳市规土委一纸广而告之的公示，佳兆业位于盐田三、四村和西山吓村的旧城改造项目正式宣告落定。
对于拥有庞大旧村改造体系而言的佳兆业而言，这或仅是其从以往旧改大本营龙岗走出来的标志性一步。
首获盐田旧改项目
对于佳兆业的盐田旧改项目，外界并不陌生，因为早在几年前，佳兆业就已对外公布有意向参与盐田三、四村和西山吓村的改造，而这次仅是宣告该项目正式落定，随即该项目的整体搬迁工作也将启动。
资料显示，盐田三、四村和西山吓村旧改的位置处于深圳市盐田区后方陆域，北靠东海道，东接洪安三街，南临明珠道，西连盐田北四街;项目规划拆除用地面积43.52万平方米，独立占地的城市基础设施与公共服务设施用地面积16.96万平方米，开发建设用地面积为26.56万平方米;
项目计入容积率建筑面积为107.08万平方米，其中住宅建筑面积84.97万平方米，商务公寓建筑面积1.37万平方米，商业建筑面积13.59万平方米，办公建筑面积4.88万平方米，公共配套设施建筑面积2.27万平方米。
据佳兆业方面确认，盐田三村、四村和西山吓村项目是佳兆业首次进入深圳盐田区进行旧村改造。同时，该项目也是深圳盐田区有史以来最大规模的旧村改造。
据悉，佳兆业自1999年便开始涉足旧城改造领域，先后成功开发了深圳佳兆业·桂芳园、佳兆业·金翠园、佳兆业大都汇、佳兆业城市广场等。
截至目前佳兆业旧改项目共有30多个，占地面积已接近1000万平方米，其中一半的旧改项目分布在深圳。
据佳兆业方面透露，目前佳兆业还在洽谈位于深圳宝安的尖岗山项目，若项目成功落定，亦将会成为佳兆业进入宝安区的第一个旧改项目。
随着旧改项目的增多，项目的运营周期较长则成为佳兆业不得不面对的问题，事实上，也正是由于旧村改造存在的运营周期问题，也影响到了佳兆业此前制定的“快速开发，快速销售”的高周转模式。
2012年中报数据显示，佳兆业总资产周转率仅为0.05，而2011年同期的总资产周转率则为0.12。
同时，对于旧改规模不断扩大的佳兆业来说，参与旧村改造，带来的最大压力或在前期投入与后期开发周期的不确定性带来的资金问题。
今年以来，佳兆业分别于年初和3月份两度进行海外发债共融得10.5亿美元，随后又于4月份发行了一笔于2016年到期的18亿元优先票据。
据年报显示，截至2012年末佳兆业负债总值为428.98亿元，负债率为74.02%。
盐田“旧改”挑战
即便参与旧改会存在前期投入较大、项目运营周期较长、项目回报不确定等多方风险，但佳兆业却乐此不疲。深究其原因或在于项目未来的发展前景，而在寸土寸金的深圳来说，尤为如此。
有数据显示，2008至2011年间，深圳中心城区的土地供应量从93.48万平方米下降至0.92万平方米，而2012年深圳中心城区更是出现零地块出让的景象。因此，从城中村改造中获得土地，则成为房企在深圳发展的不二途径。
同时由于城市的不断发展，房企也将目光从福田中心区城中村的旧改项目转移至周边区域，而盐田或是个典型。
据了解，盐田是深圳特区四个行政区之一，是深圳市区通往大公半岛的关键节点，盐田区因为拥有盐田港，因此仓储类产业比较发达;另外，整个盐田背山面海，因此还有部分旅游产业，所以相对来说盐田的产业比较丰富。
但另一方面，盐田区的房地产发展比较滞后，因缺乏支柱产业，所以村集体用地和仓储用地则成为商品房开发的主要用地来源。因此，未来盐田旧改项目建成后最大的问题在于交通、目标客户及周边配套等方面。
“目前盐田通往市区只有三条路，分别是去往大梅沙的二通道、沙嘴角路及往横岗方向的盐排高速，因此要是遇上高峰期，会存在堵塞问题，只能寄望于以后地铁八号线的开通”，对于相关交通问题，金鹰地产营销总监林晓华如是称。
“目前盐田区是整个深圳楼价的一个洼地，靠近盐田港，目前该片区房价在深圳市区是最低的，因此尽管存在交通不便利等问题，也仍能吸引到刚需人群购买”，谈及该项目未来发展前景，林晓华认为，目前该项目周边楼盘的价格在一万六至两万之间，若开发商根据这个价格来定价，仍有利可图。
对于该项目今后整体的投资回报率，林晓华表示，佳兆业考虑的或是综合运营所给予的回报，而不是从单一方面来计算利润率。
上述人士补充称，单从利润考虑来做旧城改造，可能一般开发商比较难以承受，因为资金和整个开发体系的要求都比较高，因此开发商参与旧改多半是从长远发展来考虑，并不是追求所谓的利润率。其进一步称，做旧改有可能最后的利润率只有10%-15%左右，但因项目体量比较大能维持多年发展，这样对企业来说能有一个比较稳定的土地储备。
另对于佳兆业参与此次盐田旧改，深圳另一业内人士陈晓斌也向观点地产新媒体表明了自己的看法，其认为，佳兆业很敏锐的捕捉到了旧改会占深圳市场主流的契机。
“深圳土地资源稀缺，招拍挂土地机会比较少，拿地成本也比较大，而深圳80年代建成的建筑包括工业厂房、旧村，虽然环境杂乱都比较杂乱，但升值都比较快，能带来一定的利润空间，这方面佳兆业或比深圳其他企业更具前瞻性”，陈晓斌如此解释。
（来源：观点地产网 作者：陈业）
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