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红商网讯：中国民营酒店企业大佬——开元酒店集团的上市梦拖延5年之后，或迫于与投资者签订的5年上市规划压力，开元酒店正欲通过其他方式曲线“圆梦”。
《第一财经日报》昨日从知情人士处获悉，开元酒店集团正拟从原本的公司赴香港IPO（首次公开募股）转型为以部分酒店资产打包REITs（房地产信托投资基金）方式进行资本运作。
业界指出，由于港股市场去年走低，导致开元酒店在上市“临门一脚”时止步。而此次拟用REITs方式相当于变相实现证券化交易，并以此融资扩张新酒店。但REITs目前在亚洲市场并不如欧美市场受追捧。
上市方案多变
作为风险投资，凯雷2007年年底以约1亿美元入股开元酒店，当时凯雷支付首批资金约3.4亿元，开元为此还做了重大战略调整，并增加进军景区板块的投资计划。
“目前开元的确是做到了进军景区产业，已联合外资在浙江投建了结合主题公园、酒店、游乐场和房地产的综合项目。可谓形成酒店、地产和景区三大板块业务，但是在产业结构完成调整的同时，开元的上市计划却一直被拖延。”上述知情人士表示，原本在凯雷入股初期，双方希望在2008年能完成赴港上市，预计募集资金20亿港元，但是之后的数年内，具体上市方案一改再改。
“凯雷入股的是开元酒店集团，因此最初是希望酒店板块赴香港独立上市，但之后由于考虑到香港方面的会计准则等不同于内地，而当时定位全高星级酒店的开元酒店集团净利润不算很高，于是为了提高市盈率、市值和股价等指标，开元和凯雷打算将开元酒店集团的房地产业务和酒店业务一并捆绑上市，这样就变成‘开元旅业’的整体上市。但随着房地产政策多变而再次将计划改为酒店板块独立赴港上市。”知情人士告诉记者，“原本去年开元酒店已通过上市聆讯，但鉴于当时香港股市不景气，怕公司股价被低估，最后选择延后上市。”
或许对开元酒店集团来说，上市与否并不一定影响发展。近几年，开元酒店以每年一二十家新酒店的规模快速扩张，目前签约酒店已达100多家，开业酒店60多家，是最大的本土民营高端酒店集团之一。
但对于凯雷来说，假如上市被搁置，那就无法实现获利退出，因此转向其他方式进行资本运作对凯雷很重要。
“当时开元方面与凯雷基本说好是5年内要上市，但至今却上市未成。于是考虑到投资者利益和资本运作需要，开元酒店集团方面正拟转变方式，计划启动REITs融资，就是拟将集团麾下约5家自持物业的酒店房产资产打包，谋划以REITs方式推向证券市场，这相当于曲线实现上市。”知情人士透露。
目前，开元酒店集团拥有豪华定位“开元名都”酒店、“开元度假村”，高档商务的“开元大酒店”和中档商务定位的“开元·曼居酒店”及文化主题类酒店“大禹·开元”五大品牌系列，计划到2015年末，开元酒店集团将投资和管理超过123家酒店，因此未来发展需要大量资金。若REITs方式成行，所获融资将大量投入开元酒店的扩张。目前，开元酒店具体的REITs资产包价值和发行时间等具体信息还未可知。
REITs是否更合理？
华美首席知识专家赵焕焱分析，单纯的公司IPO和REITs的最大区别在于，前者以公司为融资主体，且并不一定包含房地产业务，而后者则以具体的资产包为主体，且一定是房地产项目。“既然担心IPO后公司市值和股价被低估，挑选一部分优质酒店房地产业务打包REITs是开元酒店既能实现证券市场交易和融资，又有助于改善交易价格和市盈率的举措。”
记者在采访中了解到，目前内地市场并没有开放REITs融资，因此估计开元酒店的REITs计划可能在香港进行。而以已有案例来看，REITs在欧美很受追捧，因为欧美市场公司大多将麾下最优质资产打包REITs运作，但亚洲市场企业很多都首选公司IPO模式，资产打包REITs并非首选，有些企业甚至将麾下并不优质的资产以REITs方式发行，因此REITs在亚洲市场并不如在欧洲市场受投资者热捧。比如“凯德REITs”的两级结构需更多成本，其净利润部分还需要缴纳所得税。
“不过对于凯雷来说，不管开元酒店未来的REITs发行情况如何，至少其找到一条相对合理的退出道路，且公司IPO和REITs也很难说哪个回报更好，要看具体情况，假如操作得当，凯雷通过REITs所获回报可能并不少于公司IPO模式。”赵焕焱表示。
知情人士表示，尽管开元酒店正谋划REITs融资，但也并没有明确放弃公司IPO计划。
（来源：第一财经日报 作者：乐琰）
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