常州商业综合体进入大调整期

　　常州商界从来不缺少跌宕起伏的故事，但这一次，对象是武进湖塘的茂业百货。

　　就在今年3月份，坊间开始传言：作为茂业泰富城内的主力店，茂业百货要改做奥特莱斯了。

　　奥特莱斯最早诞生于美国，已有近100年的历史。目前，它已发展成一个独立的零售业态。“奢侈品牌折扣店”成为奥特莱斯的标签。因而，当市场消息称：奥特莱斯要在茂业泰富城出现后，多少也就让此事变得新鲜。更多的人则是质疑：靠谱吗？

　　调整，与竞争压力分不开

　　近两年来，在南北两翼的城市商业发展战略下，一些Shoppingmall、商业综合体快速地在新北、武进两大区域落地。然而，随着项目的落地运营，日子也开始变得难过。商户频繁更迭，开门关门业已成为这些Shoppingmall、商业综合体的一种常态。人气成为其最大的企盼。

　　相形之下，于2010年亮相的茂业泰富城，表现似乎也不理想。就“城”中的主力店而言，在今年2月份时，茂业百货内的大部分品牌商品就已开始撤出，“空柜”不时可见。即便还陈列在商场内的品牌商品，都是二三线品牌甚至一些小品牌。而这，显然难与茂业百货要以“精致时尚的中高档商品”初始定位连上线。

　　调整，本在情理之中。如果真按传言所说，茂业泰富城要做的奥特莱斯又是什么样的？

　　据了解，奥特莱斯进入中国还不到10年时间，但发展势头迅猛。据不完全统计，目前全国有奥特莱斯200多家，规模以上的150家，行业竞争激烈。在常州周边城市，上海青浦、松江香格里拉度假村附近各有一个奥特莱斯；杭州也两家，分别位于下沙和钱江新城；而在常州的金坛，也有一个名为“奥特莱斯”的专业市场。

　　对于市场传闻，时任茂业泰富城的总经理称，茂业泰富城的商业体量达15万平方米，茂业百货只是其中很小的一个组成部分。为了更加战略性地分配资源，适应商业环境的变化，茂业泰富城会站在一个大的物业高度去调整项目的定位。即便是做奥特莱斯，也只是茂业泰富城调整中的一个卖点，一部分内容而已。“调整方案还没最终确定，目前不能透露更多信息。”这位负责人表示。

　　奥特莱斯，一种尚有距离感的商业业态

　　采访中，我市一些商界人士谈到，奥特莱斯最大的优势就在于品牌和价格，因为直接从品牌厂家进货，省略了中间代理商环节，价格肯定比专卖店便宜。在欧美，奥特莱斯以销售奢侈品牌的经典款式为主，一般由品牌商为商场直供，既不与商场正品冲突，也不会断货。也就是说，奥特莱斯采取了与其他业态错位经营的方式，零售市场不仅再次得到细分，还延长了商品的销售线。在欧美一些发达国家，真正生存下来的奥特莱斯，都具有强大而持续的一线品牌提供者和货真价实的一线品牌。

　　另外，奥特莱斯距市中心往往需要保持50-100公里的距离，为的就是更好地错位营销，以避免折扣店给正价店造成冲击。而在国内，由于交通等交通工具还不够完善，奥特莱斯的选址往往定在高速公路口、离城区25-50公里处，车程为30-45分钟。比如杭州，现已开张营运的两家奥特莱斯，正好暗合这一规律。钱江新城内的奥特莱斯品牌直销广场，还有处于海宁连杭经济开发区与下沙交界处百联奥特莱斯广场，距杭州市中心武林广场差不多都是25-30公里的距离。

　　远离市中心，更需便捷的交通。因此，交通往往也成为奥特莱斯运营是否良好的关键因素之一。上海青浦的奥特莱斯，离上海市区有着近1小时车程距离，在百联及香港九龙仓的成功运作下，制造了国内奥特莱斯的神话：每逢周末，这里都会挤上据说至少有5000辆的车，包括众多的常州车。

　　曾有专家说过，决定商业项目成功的关键要素，第一就是位置。香港奥特莱斯全年提供三至七折优惠。场内汇集了超过60个国际品牌，出门便是港铁东涌站，往来香港迪士尼乐园及香港国际机场也很方便，因而生意全年火爆。

　　据了解，早在去年，美国奥特莱斯方面、百联奥特莱斯就将开店目标同时瞄准常州新北区；今年3月份，百联奥特莱斯又到武进湖塘考察，然而因高速公路口选址等交通问题得不到满足，以致项目在常州难以实质性推进。

　　常州的商业综合体已超过10个，面临调整之季

　　尽管茂业泰富城的奥特莱斯项目还在运筹中，但对于常州的商业综合体而言，当下已面临一个大调整时期。

　　在商业地产开发热的推动下，细数常州最近几年新增的商业综合体，用“接二连三”来形容并不为过。据不完全统计，目前全市已建和在建、拟建的商业综合体已超过10个。仅在新北万达广场一路之隔，就布局有丰臣国际广场及月星环球港2家。其中，单个项目商业体量最大的超过30万平方米。

　　一个商业综合体的辐射人口究竟是多少？接国际上商业面积与人口的配比是：人均1平方米。这一商业面积包括城市中心商业、区域商业、社区商业等多种业态，假如按常州常住人口和外来人口约80万人算，就目前常州的情况计算，常州仅商业综合体这一类项目的面积就已远远超过这一配比数字。

　　记者调查中发现，在已建成的商业综合体中，消化不良现象明显，运营水平也是良莠不齐。有的项目在开业后并没有迎来预想中的繁华，尽管坐拥优质地段和优质的硬件设施，却遭遇“门庭冷落”的尴尬。

　　采访中，我市一些商业地产开发商谈到，商业综合体由于体量巨大，后期运营管理复杂，这就要求开发商有雄厚的资本实力和丰富的运营经验，尤其是后期的运营管理调整。从这个层面讲，眼下常州的众多商业综合体已进入大调整期。否则，都差不多业态的卖场模式，同质化的营销手法，各家都难以聚集消费群体，极有可能出现“空城”。
　　（常州日报 记者 孙东青）

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